Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А07-23639/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4532/2015

г. Челябинск

14 мая 2015 года

Дело № А07-23639/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2015 по делу № А07-23639/2014 (судья Салихова И.З.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан – Фархутдинов Р.К. (доверенность от 23.01.2014 № 01-24/05-01/1072, удостоверение).

Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (далее – Казначейство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – Сбербанк, ответчик), в котором со ссылкой на прекращение действия договора аренды от 20.03.2009 № 2 потребовало возложить на ответчика обязанность освободить занимаемые им нежилые помещения общей площадью 58,7 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, село Старосубхангулово, улица Уральская, дом 3 (т. 1, л.д. 4-7).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 14.11.2014, делу присвоен номер А07-23639/2014. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление ФАУГИ, третье лицо) (т. 1, л.д. 1-3).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2015 (резолютивная часть объявлена 04.03.2015) требование истца удовлетворено, на ответчика возложена обязанность освободить нежилые помещения №№ 1-10 общей площадью 58,7 кв.м., расположенные на первом этаже двухэтажного здания по вышеуказанному адресу (т. 1, л.д. 165-172).

В апелляционной жалобе Сбербанк просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления Казначейства отказать. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание его возражения. Утверждает, что он предпринимает необходимые меры для перемещения отделения банка, в частности, нашёл иное нежилое помещение (в строящемся здании). Между тем, для осуществления всех согласований и переезда необходимо дополнительное время. Суд первой инстанции также не учёл, что Сбербанк является не частным лицом, а публичным органом, срочное освобождение спорного нежилого помещения повлечёт временное прекращение банковских операций, в результате чего пострадает местное население (т. 2, л.д. 3-5).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика, третьего лица.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 20.03.2009 с согласия Управления ФАУГИ (представитель собственника имущества) между федеральным государственным учреждением Отделение по Бурзянскому району Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор № 2 «о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа» с протоколом согласования разногласий (т. 1, л.д. 11-20, 22-23).

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора в аренду на срок с 02.03.2009 (статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) по 02.03.2012 для осуществления банковской деятельности передаются нежилые помещения №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 64 кв.м., расположенные на первом этаже двухэтажного здания (литер А) по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, с. Старосубхангулово, ул. Уральская, д. 3.

Порядок расчёта и размер арендной платы согласованы сторонами в приложении № 1 к договору аренды (т. 1, л.д. 19-20).

Нежилое помещение передано Сбербанку в аренду по акту приёма-передачи от 02.03.2009 (т. 1, л.д. 21, 149).

Дополнительными соглашениями от 11.01.2010 № 1, от 02.03.2010 № 2, от 30.09.2011 № 3 стороны внесли изменения в договор от 20.03.2009 № 2. Среди прочего, стороны уточнили общую площадь нежилых помещений, установив её равной 58,7 кв.м., а также согласовали переход прав и обязанностей арендодателя к Управлению Федерального казначейства по Республике Башкортостан, то есть к истцу (т. 1, л.д. 24-30).

26 декабря 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена регистрационная запись № 02-04-68/018/2011-016 о праве оперативного управления истца на двухэтажное нежилое (административное) здание общей площадью 363 кв.м. по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, Старосубхангуловский с/с, с. Старосубхангулово, ул. Уральская, д. 3 (т. 1, л.д. 31).

В сентябре 2013 года Казначейство направило Сбербанку письмо (от 09.09.2013 № 01-24/05-04/8847), в котором сообщило, что не имеет возможности пролонгировать договор аренды, и потребовало освободить нежилое помещение в срок до 01.11.2013. Помимо прочего, Казначейство указало, что на стороне Сбербанка имеет место задолженность по арендной плате и неустойке (т. 1, л.д. 32).

В июле 2014 года Казначейство вновь направило Сбербанку письмо (от 14.07.2014 № 01-24/05-04/5772). В данном письме арендодатель подтвердил прекращение действия договора аренды от 20.03.2009 № 2 и потребовал от арендатора освободить нежилое помещение в срок до 14.08.2014 (т. 1, л.д. 33).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, прекращение действия договора аренды, неисполнение Сбербанком обязанности по возврату недвижимого имущества, Казначейство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об освобождении нежилого помещения в принудительном порядке).

Удовлетворяя требование истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. С 03 марта 2012 года действие договор аренды № 2 возобновлено на неопределённый срок. В сентябре 2013 года истец отказался от дальнейшего исполнения сделки, что соответствует правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим действие договора аренды прекращено. В настоящее время правовые основания для нахождения спорного недвижимого имущества во владении и (или) пользовании ответчика отсутствуют.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник (иное уполномоченное собственником лицо) передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Данное толкование норм материального права приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Поскольку сторонами согласованы существенные условия арендной сделки, объект аренды передан ответчику по акту приёма-передачи 02.03.2009, длительный период времени ответчик использовал недвижимое имущество истца в своей хозяйственной деятельности, между Казначейством и Сбербанком возникли обязательственные правоотношения.

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды от 20.03.2009 № 2 истёк 02 марта 2012 г.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку в марте 2012 года арендодатель соответствующих возражений не заявил, действие договора аренды от 20.03.2009 № 2 было возобновлено на неопределённый срок.

Как указано выше, в сентябре 2013 года, а также в июле 2014 года Казначейство обращалось к Сбербанку с требованием освободить нежилое помещение в связи с истечением срока действия договора аренды и отказом арендодателя от пролонгации данной сделки.

Ответчик факт получения писем истца не оспаривает и не отрицает (часть 2 статьи 9, часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10).

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения договора аренды как основание для прекращения обязательственных правоотношений – право каждой из сторон сделки, реализация которого в силу особенностей арендной сделки, заключенной (возобновлённой) на неопределённый срок, не зависит от действий контрагента.

Поскольку Казначейство (арендодатель) реализовало право, предусмотренное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, арбитражный суд первой инстанции пришёл к верному выводу о прекращении действия договора аренды от 20.03.2009 № 2 в 2013 году.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса).

Вопреки требованиям федерального закона и договора аренды нежилое помещение общей площадью 58,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бурзянский район, с. Старосубхангулово, ул. Уральская, 3 – ответчик истцу не возвратил.

Доказательств в подтверждение наличия у него законных оснований владения и (или) пользования спорным объектом недвижимости Сбербанк не представил (часть 2 статьи 9, статьи 41, 65, 66 АПК РФ).

При изложенных выше фактических обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно возложил на ответчика обязанность освободить спорный объект недвижимости.

Доводы и возражения Сбербанка получили правовую оценку в обжалуемом судебном акте. Суд первой инстанции верно указал, что обстоятельства переезда отделения банка в иное нежилое помещение не препятствуют удовлетворению законного требования истца.

Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что Сбербанк является публичным органом, является необоснованным. Организационно-правовая форма ответчика, являющего самостоятельным юридическим лицом, прямо указывает на коммерческую основу его деятельности.

То обстоятельство, что освобождение спорного нежилого помещения и переезд отделения банка может привести к временному прекращению банковских операций, не является основанием для ограничения прав собственника и (или) арендодателя недвижимого имущества, гарантированных Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом.

При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности Сбербанк мог и должен был заблаговременно, до истечения срока действия договора аренды от 20.03.2009 № 2 принять необходимые меры для поиска (либо создания) иного нежилого помещения во избежание приостановления деятельности отделения банка, обслуживающего значительное количество физических лиц. В этом заключается не только добросовестность арендатора, который при надлежащем исполнении условий договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, обязан своевременно освободить объект аренды и передать