Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2008 по делу n А76-10836/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-10836/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9160/2007

г. Челябинск

25 января  2008 г.

Дело № А76-10836/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 25  января 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Логиновских Л.Л., Бабкиной С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Магнитогорский строительный комплекс»  на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2007 по делу № А76-10836/2007 (судья Ярушкина Л.А.),  при участии: от Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области – Катайцевой Э.В.  (доверенность от №1/5 от 09.01.2007), от   общества с ограниченной ответственностью Магнитогорский строительный комплекс»  - Глушенкова М.Е.  (доверенность от  16.110.2007),  

УСТАНОВИЛ:

Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец), обратилось в Арбитражный суд  Челябинской   области с исковым заявлением  к    обществу с ограниченной ответственностью «Магнитогорский строительный комплекс»   (далее –  ООО «Магнитогорский строительный комплекс», ответчик)  о взыскании  1 428 596 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды №51-р от 01.09.2004 и 91 632 руб. 87 коп. пени за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об увеличении суммы долга до 1 484 507 руб. 06 коп., пени - до 138  215 руб. 97 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.11.2007  исковые требования удовлетворены частично, а именно с ООО «Магнитогорский строительный комплекс» в пользу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области взыскано 1 484 507 руб. 06 коп. основного долга и 81 136 руб. 06 коп. пени.

В апелляционной жалобе ООО «Магнитогорский строительный комплекс» просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы  ссылается на то, что Правительством Челябинской области изменен механизм расчета  арендной платы, в связи с чем её изменение является действительным лишь при  заключении и регистрации  дополнительного соглашения к договору об изменении его цены, которое сторонами не заключалось и не регистрировалось. При вынесении решения судом ошибочно сделан вывод о фактическом изменении размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов, что в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) не является изменением условия договора об арендной плате.  Также заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что в материалы дела не представлены доказательства извещения ответчика об изменении арендной платы по спорному договору. По мнению заявителя, стороны при заключении спорного договора не установили, что действие договора  распространяется на ранее возникшие  по тому же предмету  и между теми же сторонами арендные отношения, в связи с чем задолженность по арендной плате до момента государственной регистрации данного договора не является задолженностью по арендной плате. Так как в материалах дела отсутствуют доказательства прекращения арендных отношений  между сторонами в части спорных помещений, следовательно, нет оснований для удовлетворения требований о выселении в порядке ст. 622 ГК РФ.

Министерство  представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение оставить без изменения. Истец в отзыве пояснил, что в соответствии с п. 5.3 договора арендная плата  может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения величины арендной платы при этом, не вменяя в обязанность арендодателя направления соответствующего уведомления арендатору, а тем более заключения дополнительного соглашения. Применение  новой методики обязательно с  момента её вступления в силу для всех участников отношений, касающихся аренды областного имущества. Таким образом, в соответствии с условиями договора аренды, заключенного сторонами, изменения размера арендной платы не требуют подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, соответственно и не требуют их государственной регистрации. В п.7.7 договора момент возникновения обязательств сторон по договору установлен с 01.09.2004.  В связи с досрочным расторжением договора аренды, вывод суда о выселении ответчика на основании ст. 622 ГК РФ,  обоснован.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела,  между истцом (арендодатель)  ответчиком (арендатор) и Государственным учреждением по прокату кинофильмов «Челябинский областной кинофонд» (балансодержатель) заключен договор аренды, во исполнение которого  по акту приема-передачи от 01.09.2004 № 51-р истец передал ответчику нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Магнитогорск, ул. Индустриальная, 57, общей площадью 898,8 кв.м. (л.д. 13-14).

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств  по внесению арендной платы по указанному договору, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 5.1 договора, размер арендной платы устанавливается согласно расчетам. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком  России на последнее число месяцев, предшествующего оплачиваемому.

В соответствии с п.5.3 договора, арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения величины арендной платы.

При расчете платы за аренду нежилого помещения с 01.09.2004, стороны исходили из коэффициентов, предусмотренных в постановлении Губернатора Челябинской области от 28.01.200 №40.

22.02.2006 Правительством Челябинской области определены иные коэффициенты и методика расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, которое вступило в силу с момента официального опубликования («Сборник нормативных правовых актов Губернатора и Правительства Челябинской области, 2006, выпуск №2 (февраль), газета «Южная панорама» №38 от 07.03.2006).

Так как стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающей способ её расчета, то вывод суда первой инстанции о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ  условия договора о размере арендной платы, правильный.

Поскольку ответчик не вносил арендные платежи за период с 01.09.2004 по 16.10.2007, задолженность в размере 1 484 507 руб. 06 коп. и 81 136 руб. 69 коп. пени взысканы с ответчика обоснованно.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 5.2 договора ответчик принимал на себя обязательства перечислять арендодателю 100 % арендной платы ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Так как факт невнесения  ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока подтвержден материалами дела, а письменное уведомление истца от 18.09.2006 (л.д.9) о необходимости погашения задолженности ответчиком не исполнено, вывод суда о том, что договор аренды №51-р от 01.09.2004 подлежит досрочному расторжению, является правильным.

Таким образом, ответчик занимает помещение без достаточных оснований, поэтому в силу ст. 622 ГК РФ он подлежит выселению из занимаемого помещения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» разъяснено, что при применении п.3 ст. 614 ГК РФ  необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условием договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) её исчисления.

Пунктом 5.1 договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому  сроку   платежа.

Поскольку изменение арендной платы за период с 10.03.2006 по 16.10.2007  было произведено в результате ее корректировки согласно изменению коэффициента и методики расчета  арендной платы за пользование  имуществом, находящимися в государственной собственности, то оно не подлежало государственной регистрации, так как не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию п. 3 ст. 614 ГК РФ.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором аренды от  №51-р от 01.09.2004  предусмотрено право истца пересмотреть порядок определения и величину  арендной платы в случае принятия новых нормативных актов регулирующий данный порядок (п.5.3 договора).

Проанализировав названное условие договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны установили порядок определения размера арендной платы.

При этом, применительно к спорным правоотношениям, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ставки, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условия договора.

Учитывая изложенное, размер арендной платы за 2006 г. правомерно исчислен арендодателем с учетом ставок, установленных Правительством Челябинской области от 22.02.2006 «Об утверждении  методики расчета арендной платы за пользование  имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области».

Несостоятельна ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие оснований для применения ст. 622 ГК РФ, поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечению установленного договором срока, в связи с чем в силу ст. 619 ГК РФ договор подлежит досрочному расторжению. После расторжения договора законных оснований для использования ответчиком спорных помещений, не имеется.

Не принимаются во внимание и доводы подателя апелляционной жалобы о том, что до момента государственной регистрации договора (10.03.2006) арендная плата взысканию не подлежит, поскольку права ответчика на использование предмета договора аренды возникли после подписания договора и передачи ему этого объекта по акту.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Пунктом 1.3 договора аренды от 01.09.2004 № 51-р стороны определили срок договора аренды с 01.09.2004 по 01.09.2014, что не противоречит ст. 425 ГК РФ. Акт приема – передачи имущества подписан 01.09.2004 (л.д.14).

Таким образом, арендная плата за период до государственной регистрации договора подлежит взысканию именно как задолженность по договору, а не как неосновательное обогащение.

Кроме того, срок регистрации договора не определен и ответчик вправе был зарегистрировать договор аренды в любое время. Дата государственной регистрации не влияет на обязанность арендатора вносить плату за использование спорным помещением с момента передачи ему этого объекта по акту.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2007 по делу № А76-10836/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Магнитогорский строительный комплекс»    – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья    Махрова Н.В.

Судьи:        Логиновских Л.Л.

Бабкина С.А.