Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2015 по делу n А76-28974/2014. Отменить определение первой инстанции: Направить вопрос на новое рассмотрение (ст.272 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2413/2015

г. Челябинск

23 марта 2015 года

Дело № А76-28974/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2015 по делу № А76-28974/2014 об оставлении искового заявления без рассмотрения (судья Мухлынина Л.Д.).

Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Пром Снаб» (далее –                   ООО «Строй Пром Снаб», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 05.12.2007 № 4746 земельного участка из категории земель населенных пунктов (производственная территориальная зона), площадью 12 972,72 кв. м, с кадастровым номером 74:33:1308001:0004, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): г. Магнитогорск, в Орджоникидзевском р-не, проезд Кирпичный, 8/1, заключенного между Администрацией и                                            ООО «Строй Пром Снаб».

Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.02.2015 исковое заявление оставлено без рассмотрения.

С вынесенным определением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просит отменить определение суда и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на нарушение судом норм процессуального права. Так, Администрация считает, что судом необоснованно не принята в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора претензия от 23.08.2013                № ОДП 54/5036.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители сторон не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.12.2007 между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Опытный механический завод» (арендатор) подписан договор № 4746 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (производственная территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:1308001:0004, общей площадью 12 972,72 кв. м, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, в Орджоникидзевском р-не, проезд Кирпичный, 8/1, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, (пункт 1.1 договора) (л. д. 10-15).

В силу пункта 2.1 договор заключен сроком до 29.08.2022.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора).

Дополнительным соглашением от 24.02.2010 (л. д. 16, 17) стороны изменили сторону арендатора с закрытого акционерного общества «Опытный механический завод» на ООО «Строй Пром Снаб» в связи с заключением последними договора от 27.08.2009 № 3 о передаче прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 05.12.2007 № 4746 другому лицу (перенаем) (л. д. 18-20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2014 № 74-74-01/184/2014-72661 договор аренды от 05.12.2007 № 4746 зарегистрирован в указанном реестре 07.10.2009 вместе с договором о передаче прав (л. д. 21, 22).

Претензией от 23.08.2013 № ОДП 54/5036 Администрация уведомила общество о наличии на стороне последнего задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 05.12.2007 № 4746 в сумму 1 597 974 руб. 42 коп. В указанной претензии Администрация требовала ООО «Строй Пром Снаб» погасить имеющуюся задолженность (л. д. 7). Претензия направлена по юридическому адресу ответчика (л. д. 8, 9), который указан ответчиком и в дополнительном соглашении к договору аренды, и в договоре уступки.

Данная претензия оставлена обществом без ответа.

До направления указанной претензии письмом от 22.08.2013 № 01-33/5109 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации направил обществу акт по стоянию на 16.07.2013 сверки задолженности по договору аренды от 05.12.2007 № 4746, в котором указано на наличие задолженности по арендной плате за период 2 квартал 2010 года – 2 квартал 2013 года в сумму 1 597 974 руб. 42 коп. (л. д. 23-26).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2014 по делу № А76-19116/2013 установлено нарушение со стороны арендатора обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды от 05.12.2007 № 4746 в период с 01.04.2010 по 31.12.2013 в сумме 1 821 517 руб. 19 коп.                   (л. д. 39-43). В решении суд сослался на направление Администрацией                     ООО «Строй Пром Снаб» указанной претензии от 23.08.2013.

В связи с длительным периодом неисполнения ООО «Строй Пром Снаб» условий договора аренды от 05.12.2007 № 4746 о своевременном и полном внесении арендатором арендных платежей, Администрация 03.10.2014 направила в адрес общества предложение о расторжении договора аренды от 05.12.2007 № 4746, в котором указала, что ООО «Строй Пром Снаб» нарушены условия пунктов 3.3 и 4.4.3 договора, о чем общество было уведомлено претензией от 23.08.2013 № ОДП 54/5036 (л. д. 27-30). К предложению о расторжении договора приложено соглашение о расторжении, подписанное истцом. Предложение направлено по юридическому адресу ответчика                           (л. д. 30, 31).

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка послужило основанием для обращения Администрации с указанными выше требованиями в суд.

Арбитражный суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения, исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При этом суд отметил, что претензия от 23.08.2013                  № ОДП 54/5036 не содержит предложение о расторжении договора аренды, а также положена в основу искового заявления о взыскании долга за период с 01.04.2010 по 30.06.2013. Предложение же о расторжении договора не содержит уведомление о необходимости исполнения обязательства по уплате задолженности в разумный срок. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как указано ранее, в рамках настоящего дела истец обратился с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2007             № 4746.

  Согласно статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

  Пунктом 2 статьи 452 названного Кодекса установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

  В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

  Таким образом, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренду ввиду неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей только после того как укажет арендатору на имеющиеся нарушения и предложит их устранить, а в случае неустранения арендатором указанных нарушений, арендодатель должен предварительно предложить арендатору расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

  Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что данный порядок истцом соблюден.

  Так, в качестве нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды, истец указывает на непогашение ответчиком задолженности, указанной, в том числе, в акте сверки по состоянию на 16.07.2013 и в решении Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2014 по делу № А76-19116/2013.

  В претензии от 23.08.2013 № ОДП 54/5036 Администрация уведомила общество о наличии на стороне последнего задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 05.12.2007 № 4746 в сумму 1 597 974 руб. 42 коп., указанной в акте сверки от 16.07.2013 и в решении Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2014 по делу № А76-19116/2013.

  Ввиду непогашения ответчиком задолженности Администрация в разумный срок (03.10.2014) обратилась к обществу с предложением расторгнуть договор аренды в виду невыполнения обществом требований претензии.   

  Учитывая изложенное, оценивая указанные документы (претензия и предложение о расторжении договора, направленные ответчику последовательно) в совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении Администрацией порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  То обстоятельство, что претензия от 23.08.2013 № ОДП 54/5036 была положена в основу искового заявления о взыскании долга за период с 01.04.2010 по 30.06.2013 в рамках дела № А76-19116/2013, на что сослался арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом определении, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не имеет значения.

  Более того, факт взыскания с ответчика задолженности решением суда свидетельствует об отсутствии со стороны общества воли на мирное урегулирование возникшего спора, а, соответственно, на наличие у истца права предложить ответчику расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, а при отказе ответчика от такой возможности – обратиться в суд с иском о расторжении договора в принудительном порядке.  

  Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются обоснованными. 

Обжалуемое определение суда подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2015 по делу № А76-28974/2014 об оставлении искового заявления без рассмотрения отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              И.Ю. Соколова

                                                                                                          Л.А. Суспицина