Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 по делу n А47-6496/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-153/2015

г. Челябинск

05 февраля 2015 года

Дело № А47-6496/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2015 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.11.2014 по делу № А47-6496/2014 (судья Евдокимова Е.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильная системная компания» (далее по тексту - истец, ООО «МСК», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее по тексту - ответчик, Комитет) о взыскании убытков на проведение восстановительного ремонта, путем обязания Комитета произвести зачет затрат на проведение восстановительного ремонта помещения в сумме 365 978 руб. в счет будущих арендных платежей (с учетом уточнения исковых требования, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), л.д. 91).

Решением суда первой инстанции от 25.11.2014 (резолютивная часть от 18.11.2014) исковые требования удовлетворены (л.д. 113-115).

В апелляционной жалобе Комитет (дате также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что вывод суда о возникновении обязанности у Комитета произвести зачет затрат истца на проведение восстановительных работ арендованного помещения не соответствует нормам закона.

По мнению апеллянта, стороны в п. 2.2.2 договора согласовали, что арендатор имеет право при необходимости, по разрешению арендодателя производить капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения арендуемого объекта за счет собственных средств. Также арендатор принял на себя обязательство производить в случае необходимости капитальный ремонт объекта с письменного разрешения арендодателя и согласования с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Оренбурга за свой счет без дальнейшей компенсации (п. 3.2.13 договора).

Податель жалобы указал, что согласно акту приема-передачи с дополнениями ремонт необходим был не во всех помещениях, а именно в комнатах: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 166, 5 кв.м.

К дате судебного заседания ООО «МСК» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО «МСК» (арендатор) был заключен договор № 4-941а-11448 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 18.03.2013 (далее по тексту - договор).

Согласно п. 1.1 договора на основании протокола от 06.03.2013 № 2 проведения открытого аукциона № 44 по лоту № 1 по извещению №290113/0115653/01 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (объект) по адресу: г. Оренбург, пр. Победы, 156, целевое назначение - любое, не запрещенное действующим законодательством.

Общая площадь, сданная в аренду 657,3 кв. м, срок действия договора с 01.04.2013 по 31.03.2018.

В силу п. 3.2.1 договора арендатор обязуется принять от арендодателя выделенный в аренду объект по акту приема-передачи в срок не позднее чем через 15 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Как указал истец, после заключения договора и приемки его по акту передачи от 01.04.2013 выяснилось, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии и не может использоваться по назначению, о чем ООО «МСК» не знало на момент проведения аукциона, так как при осмотре помещения оно было в удовлетворительном состоянии.

Факт неудовлетворительного состояния помещения на момент передачи истцу отражен в акте приема-передачи от 01.04.2013 и дополнении к нему (л.д.31, 32).

Истец за свой счет, собственными и привлеченными силами устранил недостатки помещения и приступил к его эксплуатации. На оплату ремонтных работ и покупку строительных материалов им было затрачено 365 978 руб.

В подтверждение данного факта в материалы дела представлены следующие документы:

- договор подряда № 01-07 от 01.07.2013, заключенный с ООО «Макс ОИЛ», на проведение строительных работ по ремонту кирпичной кладки капитальной стены, цена договора 269 938 руб.; акт о приемке выполненных работ; справка о стоимости выполненных работ и затрат; платежное поручение (л.д.40-46);

- договоры подряда от 29.04.2013 и от 07.08.2013, заключенные с ИП Хабибуллиным Р.М. на изготовление, доставку и установку 4 окон ПВХ, общая сумма 71 500 руб.; квитанции; счет-фактура (л.д. 51-54, 55-57);

- договор поставки от 30.07.2013, заключенный с ООО «Железный Феликс» по установке железной двери, цена договора 24 540 руб.; платежное поручение о перечислении указанной суммы (л.д.58, 59).

Кроме того, истцом в течение 3-х месяцев оплачивалась арендная плата, при этом помещение не эксплуатировалось (1 544 160 руб.)

Ответчику направлялись письма с предложением восстановить арендованное нежилое помещение, либо провести зачет стоимости ремонта в счет будущих платежей (л.д.34-35).

Комитет в своих письмах указал, что является бюджетным учреждением, финансируемым строго по смете, где отсутствует статья на проведение ремонта помещения, кроме того, ответчик ссылался на п. 3.2.16 договора, предусматривающий, что затраты арендатора на перепланировку, переоборудование и реконструкцию арендуемого объекта не подлежат компенсации ни в период действия договора, ни после его окончания (л.д. 37, 39).

Ссылаясь на причинение истцу убытков вследствие передачи в аренду имущества ненадлежащего качества, общество «МСК» обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждено и признано ответчиком обстоятельство передачи в аренду истцу некачественного имущества, чем истцу причинены убытки.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Указанные обстоятельства в совокупности образуют состав правонарушения, являющийся основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков.

Из перечисленных выше норм следует, что право, предоставленное арендатору ст.612 ГК РФ,  является особым случаем абстрактных убытков. Снижение цены является следствием допущенного должником нарушения его обязательств, которое влечет для кредитора очевидные имущественные потери, могущие иметь различные проявления: как реальный ущерб, так и неполучение выгоды. Эти потери получают свое выражение или в твердой скидке с ранее согласованной цены, или в освобождении кредитора от платежа (арендной платы) в течение определенного срока.

Факт передачи ответчиком в аренду истцу имущества ненадлежащего качества подтверждается подписанным представителями Комитета и ООО «МСК» дополнением к акту приема-передачи объекта от 01.0.42013, в котором отражено, что часть помещений на первом и техническом этажах находится в неудовлетворительном состоянии, и не соответствуют требованиям по его эксплуатации (л.д. 32). В данном акте подробно описаны повреждения в каждой комнате.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установив при исследовании материалов дела, что выявленные сторонами при передаче помещений недостатки, препятствовали использованию арендованного имущества по назначению, возникли не по вине арендатора и не были оговорена арендодателем на момент организации торгов и  заключения договора аренды, указанные в дополнении к акту недостатки не были заранее известны арендатору, суд первой инстанции правильно указал, что у арендатора возникло право в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, поскольку факт причинения арендатору убытков находится в причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 ГК РФ и размер убытков в сумме 365 978 руб. материалами дела подтвержден.

Применительно к рассматриваемому делу, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, складывается в  зависимости от рыночных цен и может быть изменена исключительно  в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Удовлетворение заявленных требований о взыскании затрат арендатора на восстановительный ремонт посредством обязания арендодателя произвести зачет причитающейся арендатору суммы в счет платежа по арендной плате, не свидетельствует об изменении условий договора   о размере арендной плате, установленной по результатам торгов.

Ссылка Комитета на положения п. 2.2.2 и п. 3.2.16 договора,  несостоятельна, поскольку указанные условия регулируют отношения, возникающие в ходе эксплуатации истцом арендованных помещений. В рассматриваемом же случае, ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязанностей повлекло дополнительные затраты арендатора, который смог приступить к эксплуатации арендованного имущества только после устранения недостатков.

Суд обоснованно указал, что если арендодателем не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, пригодного для эксплуатации, при этом вина арендатора в повреждении имущества отсутствует, то необходимость арендатора произвести ремонт указанного имущества не может быть квалифицированно как принятие имущества с недостатками.

Довод апеллянта на акт приема-передачи с дополнениями, в соответствии с которым ремонт необходим был не во всех помещениях, а именно в комнатах: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 166, 5 кв.м. не принимается как обстоятельство, свидетельствующее о принятии судом неверного решения. Из материалов дела следует, что отыскиваемые истцом суммы были потрачены на восстановление указанных в вышеназванном акте помещениях.

Кроме того, согласно Отчету № 022-685/13-о, выполненному по заказу ответчика, рыночная стоимость строительных работ и материалов, требуемых для устранения ущерба, причиненного части помещения № 2, состоящего из комнат 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 166, 5 кв.м. по состоянию на 20.03.2013 с учетом округления составила 481 4056 руб. с НДС (л.д.1ё05-107), что превышает заявленную истцом сумму.

С учетом изложенного исковые требования ООО «МСК» обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.11.2014 по делу № А47-6496/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                      М.И. Карпачева

Судьи:                                                                                     Л.П. Ермолаева

Л.В.Пивоварова