Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2008 по делу n А47-4781/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8824/2007

г. Челябинск

10 января 2008 г.

Дело № А47-4781/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бабкиной С.А., судей Махровой Н.В., Логиновских Л.Л.  при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Минеевой  Л.А. на решение   Арбитражного суда Оренбургской области от 13 ноября 2007 года (резолютивная часть от 12.11.2007) по делу №А47-4781/2007 (судья Горохов В.А.),

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Согласие» (далее - ТСЖ «Согласие») обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Минеевой Ларисе Анатольевне (далее – ИП Минеева Л.А.) об истребовании имущества из чужого незаконного владения: подвальные помещения в доме №60 по ул.ленинской г. Оренбурга. В качестве правового обоснования истец указал положения статьей 301,305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Впоследствии истец уточнил требования: заявил требование о признании договора незаключенным и истребовании у ответчика из чужого незаконного владения подвальное помещение в доме №60 по ул. Ленинской в г. Оренбурге, а также в части указания правового обоснования иска, ссылаясь в том числе на положения статей 36, 44, 135,137,138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) (л.д.40, 66, 160 т-1).

Определением суда от 20.08.2007 в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований привлечена Администрация г. Оренбурга (л.д.114, т-1).

Определением суда от 11.10.2007 в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области (л.д.142,143 т-1).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.11.2007 (резолютивная часть 12.11.2007)    иск  удовлетворен, договор №130 аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга от  16.03.2006, подписанный между сторонами признан незаключенным, суд обязал  ИП Минееву Л.А.  в месячный срок со дня вступления решения в законную силу  передать ТСЖ «Согласие» нежилое помещение общей площадью 111,23 кв.м., состоящего из шести комнат, находящегося в подвальном помещении жилого дома №60 по ул.Ленинской в г. Оренбурге.

В апелляционной жалобе  ИП Минеева Л.А. просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ТСЖ «Согласие» отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, добросовестного пользования  имуществом, а также наличие согласия собственников жилья в многоквартирном доме на сдачу имущества в аренду ответчику, уклонение истца от представления доказательств в отношении проведения собрания собственников жилья и принятия решения о сдаче имущества в аренду.  

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители сторон в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и  третьих лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемый судебный  акт  не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 16.03.2006 был подписан договор №130 аренды объекта нежилого фонда (л.д. 9 т-1), по условиям которого  ТСЖ «Стимул» (арендодатель) передает, а ИП Минеева Л.А. (арендатор) принимает в аренду объект нежилого фонда в виде подвального помещения, по адресу: г. Оренбург, ул.Ленинская,60 для использования под розничную торговлю, услуги населению, услуги юристов, услуги косметологии и иной деятельности, кафе, казино, увеселительных заведений (п.1.1. договора).

 В пункте 1.2 договора стороны определили, характеристики объекта:  нежилое помещение состоящее из 6 комнат расположенное в подвальном помещении 6-этажного жилого дома №60 по ул.Ленинской. Общая площадь сдаваемая в аренду 111,23 кв.м.,

Срок действия договора стороны определили 10 лет. В пункте 1.4 договора установили срок:  с 20.03.2006 по 20.03.2016.

В пункте 1.6. договора стороны указали, что акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.7. договора арендная плата должна определяться сторонами в отдельном соглашении. На основании данного пункта сторонами подписано приложение №1 к договору: соглашение по арендной плате и сроках внесения платежей (л.д.13). Арендная плата должна составлять 100 руб. за 1 кв.м., но подлежит изменению ежегодно с учетом коэффициента  инфляции.

Поскольку срок аренды составил более одного года, сведений о регистрации договора в установленном законом порядке  материалы не содержат судом первой инстанции правомерно сделан вывод о незаключенности  спорного договора.

Согласно статьи 609 Гражданского Кодекса  Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку ответчиком не представлено сведений о государственной регистрации оспариваемого договора, судом правомерно признан договор  №130 аренды объекта нежилого фонда незаключенным.

Доводы ответчика в части уклонения истца от государственной регистрации и невозможности ее проведения по причине не представления документов истцом не имеет значения для установления факта незаключенности договора, поскольку данные притязания сторон могут быть предметом отдельного судебного разбирательства.

Доводы ответчика об одобрении сделки аренды, что подтверждается по мнению ответчика представленными в суд апелляционной инстанции бюллетенями по квартирного голосования, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку договор аренды не является заключенным, факт наличия сделки аренды между сторонами судом не установлен.

        Согласно статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из указанных выше норм следует, что по виндикационному иску истцом должно быть доказано наличие права собственности (иное вещное право) на истребуемое имущество.

     Как следует из устава ТСЖ «Согласие»,  устав товарищества утвержден на общем собрании собственников жилых помещений 03.08.2005.

      Согласно устава товарищество создано  в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в комплексе недвижимого имущества, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости, распределению между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (пункт 1.2 устава, л.д.26 т-1).

В пункте 2.1 указано, что  Товарищество имеет право:

-    заключать   договоры   на   управление   и/или   обслуживание   и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности      Товарищества      с      любым      физическим      лицом индивидуальным   предпринимателем   или   организацией   любой    формы собственности в соответствии с законодательством;

-   организовывать  собственное домоуправление для  обслуживания недвижимого имущества, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом Товарищества;

-  определять бюджет Товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества. Затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный     фонд,     а     также     расходы     на     другие     установленные законодательством цели;

- устанавливать на основе принятого годового бюджета Товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

выполнять работы и оказывать услуги членам Товарищества;

-    пользоваться    кредитами   банков    в   порядке    и    на    условиях, предусмотренных законодательством;

- иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

- передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим услуги;

- продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям и гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда Товарищества, если они изношены и/или морально устарели;

- страховать имущество и объекты общей собственности,, переданные в управление товариществу;

- выступать заказчиком, подрядчиком на производство работ по строительству, реконструкции, перестройки домостроения в соответствии с требованиями действующего законодательства;

-   оказывать платные услуги с использованием имущества и средства производства, находящегося в распоряжении ТСЖ с последующим отчетом на очередном собрании.

Согласно п.2.2 Устава в  случаях, когда это не связано с  нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, Товарищество может:

-    предоставлять   в   пользование   или   ограниченное   пользование (сервитут)  объекты  общего  имущества  или  помещения,   находящиеся   в собственности (общеделовой собственности) Товарищества;

- получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в   собственность    земельные    участки    для    осуществления    жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

-  осуществлять в соответствии с градостроительными  нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

- заключать сделки, отвечающие целям и задачам Товарищества и не противоречащие законодательству РФ.

В соответствии с п. 3.1 Устава Товарищество обязано:

- обеспечивать выполнение требований законодательства Российской Федерации, иных нормативных правовых актов и настоящего Устава;

- выполнять договорные обязательства;

-    обеспечивать   выполнение   всеми    членами    Товарищества   их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества;

-   обеспечивать  надлежащее  санитарное  и  техническое  состояние общего имущества в кондоминиуме;

-  обеспечивать соблюдение всеми членами Товарищества условий и порядка     владения,     пользования     и     распоряжения     общей     долевой собственностью,   распределение   между   домовладельцами   издержек   но содержанию и ремонту общего имущества;

-    представлять   интересы    членов   Товарищества    в   жилищных отношениях,   отношениях   собственности,   а   также   иных   отношениях   с третьими лицами.    

   Согласно статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку истец является товариществом собственников жилья и представляет интересы собственников жилья по управлению многоквартирным домом в силу устава и закона, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика освободить незаконно занимаемое помещение.

      Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

      Между тем, в деле отсутствуют доказательства наличия иных законных оснований занимать спорное помещение, требование истца правомерно удовлетворено.

      Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции  об удовлетворении  исковых требований является законным и обоснованным.

       Доводы подателя апелляционной жалобы проверены и признаны необоснованными.

        Согласно ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства