Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу n А07-8066/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10879/2014

г. Челябинск

10 октября 2014 года

Дело № А07-8066/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа  компаний ТРИ» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2014 по делу № А07-8066/2014 (судья Кручинина Н.Е.).

Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа  компаний ТРИ» (далее – ООО «Группа  компаний ТРИ», Общество, ответчик) о взыскании 1 422 598 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.12.2012 по 31.03.2014, о взыскании договорной неустойки за период с 30.10.2013 по 20.03.2014 в суме 83 267 руб. 82 коп., а также о расторжении договора аренды  и обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:030620:36 по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.07.2014 (резолютивная часть объявлена 15.07.2014) исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1458854 руб. 76 коп., в том числе арендную плату за период с 29.12.2012 по 31.03.2014 в размере 1 422 598 руб. 56 коп., пени за период с 30.10.2013 по 20.03.2014 в размере 36 256 руб. 20 коп. Также суд расторг договор аренды земельного участка от 29.07.2013 № 930-13, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Группа компаний ТРИ" (л.д. 128-132).

В апелляционной жалобе ООО «Группа компаний ТРИ» (далее – апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить в части периода взыскания задолженности по арендной плате.

Как полагает апеллянт, наличие в договоре положения о распространении условий договора на отношения сторон, возникшие с 29.12.2012, само по себе не свидетельствует о наличии сложившихся отношений. Срок действия договора (начиная с 29.12.2012) был указан исходя из даты принятия Администрацией городского округа город Уфа постановления № 5987 от 29.12.2012. Фактические отношения между арендатором и арендодателем до заключения договора аренды № 930-13 отсутствовали, общество земельный участок не использовало. Поскольку государственная регистрация долгосрочного договора аренды была произведена 10.10.2013 полагает, что именно с указанной даты у ООО «Группа компаний ТРИ» возникли обязательства по внесению арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 29.07.2013 № 930-13, в соответствии с которым на основании постановления главы администрации городского округа г. Уфы № 5987 от 29.12.2012 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) предоставляет, а ООО "Группа компаний ТРИ" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030620:36, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа г. Уфа РБ, ул.Чекмагушевская, для проектирования и строительства производственно-складской базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 22537 кв. м. (л. д. 13-16).

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия – с 29.12.2012 по 29.12.2015.

Размер арендной платы урегулирован сторонами в разделе 4 договора и  приложениях № 2 к нему.

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 29.07.2013 (л. д. 21).

Регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 10.10.2013 (л. д. 27-28).

Пунктом 3.1 договора аренды стороны установили, что  условия настоящего договора  применяются к отношениям сторон, возникшим  между ними с 29.12.2012.

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы, размер платы за период с 29.12.2012 по 31.12.2012  составил 8514,91 руб., за период с 01.01.2013 по 31.12.2013  составил  1120492,94 руб. (л. д. 20).

В ноябре 2013 года истец направил ответчику письменное предупреждение, в котором потребовал в течение 30 дней погасить задолженность по оплате аренды и уплатить пени, а так же предложил расторгнуть договор аренды  путем подписания соглашения сторон. Кроме того указал, что в случае непогашения задолженности  в  установленный срок  обратится в суд  с требованием о расторжении договора  (л.д. 9-10).

Ссылаясь на данные обстоятельства, полагая, что на стороне Общества имеет место неисполненное денежное обязательство, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Представленный договор аренды от 29.07.2013 № 930-13 является заключенным, поскольку истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы поименованные в законе существенные для такого вида гражданско-правового договора как аренда земли условия.

Согласно статьям 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

ООО «Группа компаний ТРИ» не исполнило денежное обязательство по внесению платы по договору аренды земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело письменными доказательствами (л.д. 11, 12) и не оспаривается ответчиком (ст. 70 АПК РФ).

В рамках настоящего дела Управление по земельным ресурсам потребовало от Общества оплаты пени в размере 83 267 руб. 82 коп. за нарушение обязательств по внесению платы за право на заключение договора аренды, рассчитанных за период с 30.10.2013 по 20.03.2014.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ   исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В данном случае соглашение о неустойке закреплено в пункте 7.1 договора аренды от 29.07.2013 № 930-13: «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  арендатором обязательства по внесению арендной платы  он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы  за каждый день просрочки» (л.д. 15).  Момент начала начисления неустойки с 30.10.2013 определен истцом верно.

Вместе с тем суд первой инстанции, установив, что неустойка  начислена, в том числе, на сумму долга, образовавшегося до даты заключения договора и, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришел к верному выводу о том, что оснований для применения мер договорной ответственности за период до момента заключения договора, не имеется.

Так же верным является вывод суда о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при  существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.

Срок внесения арендной платы установлен пунктом 4.7 договора аренды  от 29.07.2013 № 930-13. По условиям названного пункта арендная плата вносится  арендатором  за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Судом установлено, что арендная плата ответчиком с момента заключения договора не вносилась, тем самым допущено более чем двукратное нарушение установленного договором срока платежа.

Данное обстоятельство в силу ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Условие о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок истцом соблюдено.

Таким образом, суд обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора.

Довод апеллянта об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 29.12.2012 по дату регистрации договора аренды – 10.10.2013 подлежит отклонению.

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст.425 ГК РФ); стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Из совокупности вышеназванных норм следует, что стороны по своему усмотрению вступают в договорные отношения и определяют условия заключаемых ими договоров.

Из  материалов дела следует, что правило о распространении условий  заключенного ими договора аренды на правоотношения, возникшие до его заключения, согласованы сторонами дважды, а именно в тексте договора аренды и при подписании расчета арендной платы, являющегося приложением № 2 к договору аренды.

Данное обстоятельство позволяет утверждать, что арендатор был согласен с названным условием и не отрицал обстоятельств наличия правоотношений по пользованию участком с указанной в договоре и расчете даты – 29.12.2012.

То обстоятельство, что Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами в день заключения договора не опровергает  обстоятельств, свидетельствующих о согласованности поименованного в пункте 3.1 договора аренды условия о применении договора к отношениям сторон, возникшим ранее.

Учитывая, что акт приема-передачи от 29.07.2013 составлялся именно как акт к договору аренды, оснований утверждать, что до подписания данного акта пользование земельного участка, в том числе для целей проектирования, ответчиком не осуществлялось, не имеется.

При названных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции в части определения периода образования задолженности арендной платы подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании и применении норм материального права.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2014 по делу № А07-8066/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа  компаний ТРИ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               М.И. Карпачева

                                                                                          Л.А. Суспицина