Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2007 по делу n А07-7719/2007. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

А07-7719/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 18АП-7641/2007

г. Челябинск                    

23 ноября 2007 г.               Дело № А07-7719/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Хасановой М.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахметгалиева Владика Рашитовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2007 по делу № А07-7719/2007 (судья Акопян Л.Л.), при участии: от индивидуального предпринимателя Ахметгалиева Владика Рашитовича  - Калмантаева Р.М. (доверенность от 12.11.2007), от общества с ограниченной ответственностью «Грета Север» - Морозова А.Н. (доверенность от 22.06.2007),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Ахметгалиев Владик Рашитович (далее – ИП Ахметгалиев В.Р.) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грета Север» (далее – ООО «Грета Север») о взыскании 767 019 руб. - задолженности по арендной плате, 26 254 руб. 71 коп. – суммы компенсации расходов по оплате коммунальных услуг, 126 728 руб. 71 коп. – суммы компенсации расходов по эксплуатационным услугам, 116 425 руб. 58 коп. – пени.

Решением суда от 10.09.2007 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ИП Ахметгалиев В.Р. просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд сделал неправильный вывод о незаключенности договора аренды. В данном случае объектом аренды являлся торговый зал, в связи с чем предоставляемая арендатору площадь не могла быть выделена в натуре. Согласование сторонами границ сдаваемой в аренду площади подтверждается схемой территориального расположения арендуемой площади, являющейся приложением к договору. Поскольку арендатор факт наличия мест общего пользования и их размер не оспаривал, постольку вывод суда о несогласовании размера данных помещений не соответствует материалам дела. Как полагает истец, суд неправомерно не исследовал и не дал оценку тому обстоятельству, что помещение, сдаваемое  в аренду, фактически находилось во владении истца с 21.02.2006, а государственная регистрация права собственности произведена лишь 07.06.2006 по вине застройщика, не предоставившего своевременно соответствующие документы органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. На момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды право собственности истца уже было зарегистрировано, однако суд также не дал этому надлежащей оценки. Кроме того, по мнению ИП Ахметгалиева В.Р., факт неоплаты арендодателем стоимости коммунальных услуг поставщику не может служить основанием для отказа во взыскании компенсации данных расходов с арендатора.

ООО «Грета Север» в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, находя судебный акт законным и обоснованным. При этом ответчик указал на то, что на втором этаже здания, где находились арендуемые помещения, располагались также помещения, принадлежащие иным собственникам, не истцу. При неуказании в договоре аренды конкретных номеров помещений установить объект аренды не представляется возможным. Расчеты коммунальных и эксплуатационных расходов ИП Ахметгалиевым В.Р. ООО «Грета Север» не направлялись.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, оснований для отмены решения суда не находит.

Как следует из материалов дела, 20.04.2006 ИП Ахметгалиев В.Р. (арендодатель) и ООО «Грета Север» (арендатор) подписали договор аренды № 1, согласно которому арендатору во временное владение и пользование на срок с 20.04.2006 по 01.03.2007 передается часть нежилого помещения площадью 200 кв.м., расположенная на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 156/3 (т. 1, л.д. 13-16). Размер арендуемой площади указан ориентировочно и подлежал уточнению в акте приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи помещений от 20.04.2006 размер арендуемой площади составил 187,29 кв.м., площадь мест общего пользования – 38,41 кв.м. (т. 1, л.д. 17).

Дополнительным соглашением от 01.09.2006 стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе и в части размера арендуемой площади, которая составила 225,37 кв.м. (т. 1, л.д. 18). 01.09.2006 сторонами был подписан акт приема-передачи площади в указанном размере, а также площади мест общего пользования в количестве 53,6 кв.м. (т. 1, л.д. 19).

Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей за сентябрь - декабрь 2006 г., по внесению платы за места общего пользования за январь – март 2007 г. (п. 4.2 договора), а также не возместил арендодателю затраты на коммунальные и эксплуатационные расходы за апрель – декабрь 2006 г. (п. 4.3 договора), истец обратился в суд с настоящим иском.   

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является незаключенным; факт оказания коммунальных услуг истцом не доказан, также как и факт их оплаты.

Данные выводы суда являются верными, соответствующими материалам дела и закону.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора аренды от 20.04.2006 № 1 в аренду передается часть нежилого помещения, расположенная на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 156/3. При этом номер помещения, границы арендуемой площади из указанного соглашения сторон установить невозможно, план арендуемого объекта отсутствует.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.06.2006 серии 04АА № 485858, ИП Ахметгалиеву В.Р. на праве собственности принадлежат помещения № 17-31 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Пархоменко, 156/3 (т. 1, л.д. 93). Помещения № 1-16, 32-42 на втором этаже указанного здания принадлежат другому лицу – закрытому акционерному обществу «Центр малого бизнеса «Гидравлика» (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2006 серии 04 АА № 716578).

Кроме того, в материалах дела имеются иные договоры аренды, по которым ИП Ахметгалиев В.Р. передавал во временное владение и пользование площади на втором этаже здания, без указания их границ и определения номеров помещений (т. 1, л.д. 113-132), что также свидетельствует о неопределенности объекта недвижимого имущества, сдаваемого в аренду по договору от 20.04.2006 № 1.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что соглашение сторон не отвечает признакам заключенного договора аренды (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данного договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что, заявив требования о взыскании стоимости пользования ответчиком местами общего пользования в размере 53,6 кв.м., истец ошибочно в качестве мест общего пользования указал конкретные вспомогательные помещения (т. 1, л.д. 62-63). Согласно технической экспликации помещений, места общего пользования среди помещений № 17-31, принадлежащих истцу, отсутствуют (т. 1, л.д. 112).

Исходя из изложенного, а также учитывая то, что передача мест общего пользования сторонами не согласована, расчет истцом суммы задолженности за пользование помещениями площадью 278,97 кв.м. является неправомерным. Таким образом, возражения ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате за пользование площадью торгового зала в размере 225,37 кв.м., подтвержденные документально, являются обоснованными.

Также суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации затрат арендодателя по оплате стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку договор аренды является незаключенным, истцом не представлено доказательств оплаты по заключенному между ним и закрытым акционерным обществом «Центр малого бизнеса «Гидравлика» договору от 22.03.2006 на техническое обслуживание помещений, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг  (т. 1, л.д. 141-146) в иске в данной части отказано правомерно.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на согласование объекта аренды в виде схемы территориального расположения арендуемой площади, являющейся приложением к договору, не может быть принята во внимание, поскольку такой документ в материалах дела отсутствует.

Также подлежит отклонению довод истца о том, что подписание акта приема-передачи, а также фактическое пользование помещениями ответчиком свидетельствует о заключенности договора аренды. Основания для признания договора заключенным установлены ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку стороны не достигли согласия по такому существенному условию договора аренды как его предмет, оснований считать договор заключенным не имеется.

Довод ИП Ахметгалиева В.Р. на возникновение права сдачи имущества в аренду с 21.02.2006 (с момента получения помещений от застройщика) не может быть принят во внимание, так как  основан на неверном толковании норм материального права.

С учетом положений ст. 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что право собственности ИП Ахметгалиева В.Р. возникло с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 07.06.2006.

При условии, что истцом заявлены требования о взыскании компенсации затрат арендодателя по коммунальным и эксплуатационным услугам, он должен был доказать факт несения соответствующих расходов. Ссылка  подателя апелляционной жалобы на то, что для взыскания убытков достаточно лишь иметь задолженность, несостоятельна, поскольку противоречит закону. Кроме того, требование о взыскании убытков истцом не предъявлялось.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для изменения или отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2007 по делу № А07-7719/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Ахметгалиева Владика Рашитовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья            Т.В. Соколова  

Судьи:                Л.П. Ермолаева

М.Т. Хасанова