Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2007 по делу n А07-6475/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А07-6475/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7091/2007

г. Челябинск

25 октября 2007 г.                                                        Дело № А07-6475/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Арямова А.А., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2007 по делу № А07-6475/2007 (судья Шарафуллина Э.Т.), при участии от товарищества собственников жилья «Парковый» - Журавлева Р.А. (доверенность от 02.03.2005),

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников жилья «Парковый» (далее по тексту – товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» (далее по тексту – общество, ответчик) с иском (с учетом уточнения заявленных исковых требований) о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 1 082 212 руб. 18 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2007 исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.  

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал, что моментом возникновения у участников долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг является дата подписания дольщиком акта передачи объекта с застройщиком, до момента подписания такого акта бремя содержания не переданных дольщикам объектов лежит на застройщике. Кроме того, суд отметил, что предъявленная товариществом к оплате сумма долга за коммунальные услуги по иным периодам была оплачена обществом без возражений.      

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на отсутствие факта неосновательного обогащения в силу того, что общество не являлось получателем услуг, оказываемых товариществом; суд не доказал, что до момента передачи помещений дольщикам владение и пользование этими помещениями, а, следовательно, и несение бремени их содержания осуществляет общество.  

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами подателя жалобы не согласился, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца повторил доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и объяснениями лиц, участвующих в деле, в рамках договора от 11.12.2002 № 4249, заключенного между администрацией г.Уфы и ответчиком, последнему в качестве застройщика был предоставлен земельный участок под строительство жилых домов №№ 70/1 И 70/2 по ул.Р.Зорге в г.Уфе.

После окончания строительства на основании решения общего собрания дольщиков от 06.10.2004 (т.2, л.д.149, 150) между домовладельцами, обществом и товариществом (истцом по настоящему делу) заключены договоры о передаче функций по управлению указанными жилыми домами, их содержанию, обслуживанию и ремонту, в подтверждение чего истец представил договор от 19.10.2004 № 04/466 (т.2, л.д.141-148), пояснив, что аналогичные договоры заключены со всеми домовладельцами. По условиям названного договора товариществу переданы функции по управлению кондоминиумом, обеспечению надлежащего содержания имущества, составляющего кондоминиум и предоставлению необходимых коммунальных услуг домовладельцам. В частности, товарищество осуществляет необходимые меры для подачи энергоресурсов в жилые дома, обеспечивает бесперебойную подачу тепла, воды, электроэнергии, оказывает другие услуги.  

К техническому обслуживанию и отоплению домов товарищество приступило с момента подписания указанного договора, что не отрицается ответчиком.

По условиям договоров об инвестировании строительства жилья, заключенных обществом с участниками долевого строительства (т.2, л.д.125-129), которые по условиям являются аналогичными для всех дольщиков, квартиры передаются дольщикам по актам приема-передачи (пункт 5.1 договора).   

Между тем, на момент начала технического обслуживания домов не все помещения были переданы по актам приема-передачи дольщикам.

В связи с тем, что услуги по содержанию, ремонту домов, а также их отоплению фактически оказывались по всем помещениям, однако оплата за данные услуги по помещениям, не преданным дольщикам, не производилась, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями по взысканию суммы неосновательного обогащения общества, исчисленной из расчета указанных помещений. При этом из суммы расчетов истец исключил сумму в размере 590 724 руб. 79 коп., уплаченную ответчиком истцу за оказанные коммунальные услуги.  

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Из изложенного следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: 1) обогащение приобретателя; 2) указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего; 3) указанное обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом доказан факт неосновательного обогащения со стороны ответчика.

Пунктом 2 статьи 421 Кодекса определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В период заключения обществом с дольщиками договоров на инвестирование строительства жилья условия данных договоров не регулировались специальными нормами законодательства, в связи с чем при определении состава правоотношений, возникших из данных договоров, и толковании данных договоров необходимо исходить из их условий.

Так, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договоров их предметом является инвестирование строительства жилого дома путем передачи обществу (застройщику) денежных средств. При этом пунктом 1.1 определено, что инвестор получает в собственность конкретную квартиру в доме по окончании его строительства.

Пунктом 4.3 договоров установлено право инвесторов на передачу своих полномочий по инвестициям и их результатам третьим лицам.

Передача квартиры, являющейся предметом инвестирования производится по акту приема-передачи в течение 30 дней после окончания строительства и подписания разрешения на заселение законченного строительством дома (пункт 5.1).

Инвестор несет ответственность за сохранность полученной квартиры, а также осуществляет ее эксплуатацию и ремонт после подписания акта приема-передачи (пункты 5.3 и 5.4).  

В соответствии с пунктом 7.1 договоров инвестор приобретает право на получение квартиры в собственность после завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию при условии выполнения инвестором обязательств по внесению установленной договором суммы инвестиций.  

Из изложенных условий следует, что до момента подписания актов приема-передачи и государственной регистрации права собственности дольщикам принадлежат лишь обязательственные права. Вещными правами на объект инвестирования до указанного момента дольщики не обладают.   

С другой стороны, исходя из определения понятий инвестиций и инвестиционной деятельности, содержащихся в статье 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», деятельность ответчика по строительству жилых домов является инвестиционной и регулируется нормами названного Закона. При этом из содержания статей 5 и 7 Закона следует, что инвестор является собственником инвестируемого объекта.

Следовательно, до момента перехода права собственности на квартиры к дольщикам такие квартиры остаются собственностью застройщика.

В соответствии со статьей 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента он вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение.

Статьей 210 Кодекса предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Таким образом, с даты подписания акта приема-передачи, предусмотренного договорами инвестирования, у дольщиков возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом.

В связи с изложенным суд первой инстанции верно определил момент перехода к участникам долевого строительства бремени содержания приобретенных на основании договоров инвестирования жилых помещений.

Какие-либо возражения относительно порядка подсчета подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения податель апелляционной жалобы не представил.                         

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению не подлежат.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., уплаченная обществом при подаче апелляционной жалобы, относится на него.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2007 по делу № А07-6475/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                           Л.П.Ермолаева

Судьи                                                                                                    А.А.Арямов

О.Б.Фотина