Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2007 по делу n А07-16779/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А07-16779/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4499/2007

г. Челябинск

25 октября 2007 г.

Дело № А07-16779/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Арямова А.А., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы к индивидуальному предпринимателю Рапиеву Абулкараму Мухутдиновичу о взыскании 70 398 руб. 26 коп., а также встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Рапиева Абулкарама Мухутдиновича к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о зачете в счет арендной платы 202 405 руб. 90 коп., при участии: от индивидуального предпринимателя Рапиева Абулкарама Мухутдиновича – Рапиева Р.А. (доверенность от 21.09.2006),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (далее – Комитет) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Рапиеву Абулкараму Мухутдиновичу (далее – ИП Рапиев А.М.) о взыскании 70 398 руб. 26 коп. - задолженности по арендной плате и пени (с учетом уточненных исковых требований).

ИП Рапиев А.М. обратился с встречным иском к Комитету о зачете стоимости проведенного капитального ремонта арендуемого помещения на сумму 138 101 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 64 304 руб. 46 коп.

Решением суда от 09.03.2007 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. В пользу Комитета взыскан основной долг в размере 26 741 руб. 28 коп., пеня в размере 4 365 руб. 70 коп. Иск ИП Рапиева А.М. удовлетворен на сумму 138 101 руб. 44 коп.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007 решение суда первой инстанции от 09.03.2007 отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест «Восточный» (далее – МУП ПЖРЭТ «Восточный»), а также в связи с реорганизацией последнего – муниципальное унитарное предприятие «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие № 24» Орджоникидзевского района г. Уфы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители Комитета и МУП ПЖРЭТ «Восточный».

С учетом мнения представителя ИП Рапиева А.М. дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица.

При новом рассмотрении дела ИП Рапиев А.М. уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с Комитета 138 101 руб. 44 коп. – стоимости капитального ремонта, выполненного в арендуемых помещениях, 64 304 руб. 46 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании 23.10.2007 судом был объявлен перерыв до 25.10.2007. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные Комитетом требования по первоначальному иску, а также требования ИП Рапиева А.М. по встречному иску, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителя ответчика, полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, встречный - отклонению.

Как следует из материалов дела, 11.06.2004 Комитет (арендодатель), МУП ПЖРЭТ «Восточный» (балансодержатель), ИП Рапиев А.М. (арендатор) заключили договор № 10297, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование муниципальное имущество – помещение площадью 124,5 кв.м., в подвале здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107, для торговли (т. 1, л.д. 3-9). Право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о чем 17.09.2001 Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Башкортостан выдано свидетельство 02-УФ № 139607 (т. 1, л.д. 60).

Срок действия договора установлен с 09.06.2004 по 09.06.2014 (п. 2.1 договора). Государственная регистрация сделки произведена 03.08.2004, в ЕГРП внесена запись 02-01/02-108/2004-84 (т. 1, л.д. 49).

В соответствии с условиями договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, до 10 числа текущего месяца. Пунктом 3.5 договора при нарушении сроков оплаты предусмотрена пеня в размере 0,3 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

С 01.07.2004 размер платы за пользование помещением составлял 2 801 руб. 25 коп., без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) (т. 1, л.д. 53), с 01.01.2006 – 5 135 руб. 62 коп. без учета НДС (т. 1, л.д. 55).

Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по договору, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности за период 24.09.2006–19.02.2007 в размере 20 542 руб. 82 коп. и пени в размере 43 656 руб. 98 коп. (с учетом уточнения иска – т. 1, л.д. 128).

В свою очередь, ИП Рапиев А.М., ссылаясь на то, что в арендуемом помещении им был выполнен ремонт, проведение которого вызвано непригодностью имущества для использования в целях, установленных договором, а Комитет необоснованно уклоняется от возмещения данных расходов, обратился в суд с встречным иском о взыскании 138 101 руб. 44 коп. задолженности в виде стоимости ремонтных работ и 64 304 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что до заключения договора аренды от 11.06.2004 отношения сторон по предоставлению в пользование нежилого помещения, расположенного по пр. Октября, 107 в г. Уфе, были опосредованы договором аренды от 31.12.2002 (т. 1, л.д. 75-78). Именно во исполнение данного соглашения сторон балансодержатель передал 20.09.2002 арендатору помещение по акту (т. 1, л.д. 17).

Факт владения и пользования помещением в спорный период ответчик не оспаривает, между тем доказательств уплаты арендных платежей не представил. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает требования Комитета о взыскании задолженности в размере 26 741 руб. 28 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность, установленную законом или договором.

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение платежей предусмотрена п. 3.5 договора в виде уплаты пени в размере 0,3 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, отсутствие своей вины в просрочке исполнения не доказал, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению. Расчет пени судом проверен и признан обоснованным.

Между тем, учитывая, что сумма подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости ее уменьшения до размера основного долга, что составит 26 741 руб. 28 коп. (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Встречный иск ИП Рапиева А.М. удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из акта приема-передачи помещения от 20.09.2002 установить техническое состояние передаваемого имущества невозможно, между тем в договоре от 31.12.2002 стороны признали его пригодным для использования в соответствии с условиями договора (п. 1.3). Аналогичное условие содержится в договоре аренды от 11.06.2004 (п. 1.3).

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 4.3.5 договора от 11.06.2004 обязанность по осуществлению текущего ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора. Капитальный ремонт в силу п. 4.2.3 договора являлся обязанностью балансодержателя. Арендатор обязался произвести капитальный ремонт арендуемого объекта по мере необходимости или по требованию арендодателя под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, утвержденными органами управления на территории города Уфы (п. 4.3.6 договора).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт обращения арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и доказательства, подтверждающие наличие требования арендодателя (или балансодержателя) о выполнении капитального ремонта, а также документы, подтверждающие неотложную необходимость его проведения (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, ответчик, обращаясь с встречным иском о взыскании стоимости выполненных работ по ремонту арендуемого помещения, не представил надлежащих доказательств, подтверждающих факт капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик помещения.

Так, в подтверждение факта выполнения работ по ремонту арендуемого помещения ИП Рапиев А.М. представил договор подряда от 03.01.2003 (т. 1 л.д. 99), акт о приобретении материалов от 16.05.2003 (т. 1, л.д. 37), справку о стоимости выполненных работ от 15.06.2003 (т. 1, л.д. 38), акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 (т. 1, л.д. 39). Указанные документы свидетельствуют о проведении таких работ как выравнивание потолков, стен, обшивка стен древесноволокнистыми плитами, покрытие пола, установка дверей, радиаторов, сантехники, что позволяет сделать вывод о проведении в помещении текущего ремонта.

Кроме того, доказательств оплаты выполненных работ в качестве подтверждения факта несения арендатором заявленных к взысканию расходов, ИП Рапиев А.М. не представил. Акты приема-передачи векселей от 25.01.2003, 29.03.2003 (т. 1, л.д. 47, 48) в качестве таких доказательств приняты быть не могут, ввиду отсутствия в них ссылки на исполняемое обязательство.

Пунктом 3.8 договора аренды от 11.06.2004 установлено, что неотделимые улучшения арендуемого объекта, произведенные арендатором без согласия арендодателя и балансодержателя, являются муниципальной собственностью, и их стоимость не подлежит возмещению.

Ссылка ИП Рапиева А.М. на устную договоренность о проведении зачета стоимости ремонта в счет арендных платежей не может быть принята во внимание в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также является необоснованным утверждение ответчика о согласовании зачета стоимости выполненных работ, основанное на письме заместителя главы администрации г. Уфы от 24.05.2006 (т. 1, л.д. 44), поскольку данный документ не позволяет однозначно установить названное обстоятельство и противоречит условиям договора.

Таким образом, когда ИП Рапиев А.М. не доказал наличие обстоятельств, положенных в основание исковых требований (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), встречный иск удовлетворению не подлежит.

При подаче искового заявления и апелляционной жалобы Комитетом не была уплачена государственная пошлина, в связи с чем она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 3 611 руб. 94 коп. (ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы удовлетворить.

Взыскать с ИП Рапиева А.М. в доход бюджета муниципального образования городской округ город Уфа, в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы, задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом с 24.09.2006 по 19.02.2007 в сумме 26 741 руб. 28 коп., пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 26 741 руб. 28 коп.

Взыскать с ИП Рапиева А.М. в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 3 611 руб. 94 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья            Т.В. Соколова  

Судьи:                А.А. Арямов

Л.П. Ермолаева