Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 по делу n А76-1471/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А76-1471/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 18АП-5239/2007

г. Челябинск                    

10 октября 2007 г.              Дело № А76-1471/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Серковой З.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом к закрытому акционерному обществу «Строен ЛТД» о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 3 973 819 руб. 20 коп., при участии: от Комитета администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом – Логинова А.А. (доверенность от 02.11.2006), от закрытого акционерного общества «Строен ЛТД» - Узингер О.Л. (доверенность от 09.01.2007), от Управления городского хозяйства администрации Озерского городского округа – Дьячкова А.Г. (доверенность от 12.01.2007),

У С Т А Н О В И Л:

Комитет администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (далее – Комитет) обратился с иском к закрытому акционерному обществу «Строен ЛТД» (далее – ЗАО «Строен ЛТД») о взыскании 866 385 руб. - задолженности по арендной плате, 2 468 641 руб. 88 коп. – пени, досрочном расторжении договора и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

Решением суда от 04.06.2007 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2007 решение суда первой инстанции отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление городского хозяйства администрации Озерского городского округа (далее – Управление городского хозяйства).

При новом рассмотрении дела Комитет поддержал исковые требования, изменив размер взыскиваемой задолженности по арендной плате до 955 245 руб. и период взыскания (с марта 2004 г. по сентябрь 2007 г.), а также размер и период начисления пени – 3 018 574 руб. 20 коп. с 10.04.2004 по 02.10.2007.

ЗАО «Строен ЛТД» согласилось с наличием задолженности по арендной плате за период март 2004 г. – декабрь 2006 г., однако считает, что истец неправомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы. Полагает, что поскольку право муниципальной собственности на спорный объект не зарегистрировано, договорная ответственность в виде уплаты пени неприменима. Кроме того, по мнению ответчика, Комитет не вправе обращаться в суд с настоящим иском, поскольку им не получено соответствующее согласие собственника имущества.

Управление городского хозяйства пояснило, что имущество является муниципальной собственностью, и передавалось в аренду ответчику с согласия балансодержателя.  

В судебном заседании 02.10.2007 судом объявлялся перерыв до 03.10.2007. После перерыва рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные Комитетом требования, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, полагает, что иск подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 04.12.2002 Комитет (арендодатель) и ЗАО «Строен ЛТД» (арендатор) по согласованию с Управлением службы заказчика (балансодержатель, правопреемником которого является Управление городского хозяйства) заключили договор № 159/2002, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.08.2002 по 30.07.2003 нежилые помещения, расположенные по адресу: пос. № 2 ул. Заводская, 4 (здание ЖРЭЦ-2: 1 этаж – помещения №№ 1-21, 2 этаж – помещения №№ 1-17) и ул. Мира, 7 (склад, помещения №№ 1-4) в целях размещения служебного персонала и мастерской ЖРЭЦ (л.д. 4-10). Общая площадь сдаваемых по договору помещений составила 547 кв.м. (п. 1.2 договора).

В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности от 19.06.2006 № 1651 и выпиской от 22.06.2006 № 1697 административное здание ЖРЭЦ-2 и здание склада ЖРЭЦ-2 являются муниципальной собственностью г. Озерска (л.д. 30, 31).

Помещения переданы арендатору по акту от 04.12.2002 в удовлетворительном состоянии (л.д. 16).

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно договору плата за пользование муниципальным имуществом составляла 22 215 руб. в месяц (п. 5.1 договора).

Арендатор обязанность по внесению арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем арендодатель письмом от 16.05.2006 № 681 обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности и уведомлением о намерении расторгнуть договор аренды при неисполнении ЗАО «Строен ЛТД» обязательств по оплате (л.д. 17-18). Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

На момент обращения арендодателя с иском сумма долга составила 577 599 руб., а на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции – 955 245 руб. за период с марта 2004 г. по сентябрь 2007 г., которую истец просил взыскать с ответчика.  

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В данном случае, когда ответчик не представил доказательств возврата помещения арендодателю, а также доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за пользование муниципальным имуществом, требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Утверждение ЗАО «Строен ЛТД» о фактическом освобождении с 01.01.2007 помещения, расположенного по ул. Мира, 7, не может быть принято во внимание, поскольку ответчиком не представлено достаточных и безусловных доказательств передачи арендодателю данного помещения. Письмо ответчика об исключении здания склада из списка арендуемого имущества (л.д. 47), акт обследования помещения от 10.08.2007 такими доказательствами не являются в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность, установленную законом или договором.

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение платежей по договору предусмотрена п. 6.2 соглашения сторон в виде уплаты пени в размере 0,5 % от общей суммы платежей за каждый день просрочки. На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции пеня составила 3 018 574 руб. 20 коп. за период с 10.04.2004 по 02.10.2007.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, отсутствие своей вины в просрочке исполнения не доказал, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению. Расчет пени судом проверен и признан обоснованным.

Между тем, учитывая, что сумма подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости ее уменьшения до размера основного долга, что составит 955 245 руб. (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Пунктом 7.2.4 договора аренды от 04.12.2002 № 159/2002 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит в полном объеме арендную плату. Данное условие соответствует ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору (невнесение арендной платы боле двух раз подряд), требование о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок соблюдено, иск в части расторжения договора и выселения арендатора из занимаемых помещений подлежит удовлетворению.

Довод ответчика об отсутствии у Комитета полномочий на обращение в суд с данным иском, подлежит отклонению.

Положением об аренде и субаренде недвижимого имущества Озерского городского округа Челябинской области, утвержденного решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 31.07.2006 № 128 (л.д. 67-73), установлено, что Комитет вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды при существенном нарушении договора другой стороной (п. 15). Право органа местного самоуправления ограничено получением согласия главы Озерского городского округа (Собрания депутатов Озерского городского округа) лишь при обращении в суд в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством.  

Государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, учитывая предоставление ЗАО «Строен ЛТД» отсрочки по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы с него также подлежат взысканию в доход федерального бюджета указанные расходы в сумме 1 000 руб. (ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.41, п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

исковые требования Комитета администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 04.12.2002 № 159/2002, заключенный между Комитетом администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом и ЗАО «Строен ЛТД».

Выселить ЗАО «Строен ЛТД» из занимаемых им помещений по договору от 04.12.2002 № 159/2002, расположенных по адресу: г. Озерск Челябинской области, пос. № 2, ул. Заводская, 4 (здание ЖРЭЦ-2: 1 этаж – помещения № 1-21, 2 этаж – помещения № 1-17) и ул. Мира, 7 (склад, помещения № 1-4).

Взыскать с ЗАО «Строен ЛТД» в доход бюджета Озерского городского округа задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом с марта 2004 г. по сентябрь 2007 г. в сумме 955 245 руб., пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 955 245 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ЗАО «Строен ЛТД» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 32 369 руб. 10 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья            Т.В. Соколова  

Судьи:                Л.П. Ермолаева

З.Н. Серкова