Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2007 по делу n А07-5473/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А07-5473/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 18АП-5345/2007

г. Челябинск                    

08 октября 2007 г.              Дело № А07-5473/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Серковой З.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау к обществу с ограниченной ответственностью «Ярмарка» о расторжении договора аренды, выселении, при участии: от Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау – Бочкарева А.А. (приказ от 27.12.2005), от открытого акционерного общества «Башспирт» - Байбулатова Р.Б. (доверенность от 30.05.2006),

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Кумертау (далее – Комитет) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ярмарка» (далее – ООО «Ярмарка») о расторжении договора, об  обязании ответчика освободить арендуемое помещение и сдать его по передаточному акту истцу.

Решением суда от 09.06.2007 исковые требования удовлетворены.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2007 решение суда первой инстанции отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Башспирт» (далее – ОАО «Башспирт»).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явился представитель ООО «Ярмарка».

С учетом мнений истца и третьего лица, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

При новом рассмотрении дела представитель Комитета поддержал исковые требования. Полагает, что ООО «Ярмарка» нарушены условия договора в части обязательного согласования ремонта и переоборудования арендуемого помещения с арендодателем и балансодержателем, а потому соглашение сторон подлежит расторжению.  

ОАО «Башспирт» полагает требования истца законными и обоснованными. Представитель третьего лица пояснил, что письмо о согласовании ремонта в арендуемых помещениях не соответствует действительности, представил журнал исходящей корреспонденции, в котором указанное письмо не зарегистрировано.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные Комитетом требования, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителя истца и третьего лица, полагает, что иск подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 02.10.2006 Комитет (арендодатель) и ООО «Ярмарка» (арендатор) по согласованию с ОАО «Башспирт» (балансодержатель) заключили договор № 132, в соответствии с которым арендодатель совместно с балансодержателем сдает, а арендатор принимает в во временное владение и пользование на срок с 02.10.2006 по 30.09.2007 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кумертау, ул. Машиностроителей, 3 (часть первого этажа пятиэтажного дома), общей площадью 524,4 кв.м., из которых 145,1 кв.м. – для оказания услуг общественного питания (организация кафе-бара), 379,3 кв.м. – для торговли продуктами питания (л.д. 3-9).

Передаваемое арендатору в пользование имущество являлось государственной собственностью Республики Башкортостан и находилось в хозяйственном ведении дочернего предприятия государственного унитарного предприятия «Башспирт» «Ермолаевский спирто-водочный комбинат «Куюргаза», что подтверждается свидетельством о регистрации права от 12.04.2001.

Помещение передано арендатору по акту от 02.10.2006 в удовлетворительном состоянии (л.д. 11).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет сослался на существенное нарушение ООО «Ярмарка» условий договора, выразившихся в переоборудовании сданного в аренду помещения без согласования с арендодателем и балансодержателем, а также изменении назначения объекта.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 названного Кодекса).

В соответствии с п. 2.3.1 договора аренды от 02.10.2006 № 132 арендатор обязался использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению (организация кафе-бара, торговля продуктами питания), а также в силу п. 2.3.5 договора не производить на объекте прокладывание скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования без письменного разрешения балансодержателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта арендатору разрешено производить лишь после согласования с арендодателем и балансодержателем.  

В нарушение условий договора арендатор в декабре 2006 г. самовольно, без согласования с арендодателем и балансодержателем, произвел перепланировку и переоборудование нежилого помещения.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды досрочно может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

19.12.2006 Комитет письмом № 37/1461 обратился к ООО «Ярмарка» с требованием о представлении арендодателю документов, свидетельствующих о разрешении работ по реконструкции арендуемого объекта (л.д. 15).

Поскольку указанное требование не было исполнено ответчиком, истец письмом от 24.01.2007 № 37/67 заявил о расторжении договора (л.д. 14).

Ответчик в обоснование правомерности своих действий по переоборудованию арендуемого помещения представил лист предварительного согласования реконструкции объекта (л.д. 22), а также письмо ОАО «Башспирт» об отсутствии возражений в проведении ремонта (л.д. 47).

Указанные документы не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих разрешение истца и третьего лица на выполнение работ в связи со следующим.

Лист предварительного согласования в данном случае подтверждает лишь возможность размещения объекта – продуктового магазина по указанному адресу, но не освобождает ответчика от получения разрешения на реконструкцию арендуемого помещения, как то предусмотрено условиями договора аренды.

Суд апелляционной инстанции критически относится к письму ОАО «Башспирт» от 29.10.2006 № 341, представленному ответчиком при новом рассмотрении дела. Как следует из журнала регистрации исходящей корреспонденции ОАО «Башспирт» под указанным номером зарегистрировано письмо в МИФНС № 17 от 21.07.2006, но не обращение к арендатору; сведения о регистрации корреспонденции 29.10.2006 отсутствуют, поскольку указанная дата приходится на нерабочий (выходной) день.     

Иных документов в обоснование возражений по иску ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, когда в материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем и балансодержателем работ по реконструкции объекта,  требование о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок соблюдено, иск о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 02.10.2006 № 132, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау, ОАО «Башспирт», ООО «Ярмарка».

Обязать ООО «Ярмарка» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кумертау, ул. Машиностроителей, 3 (часть первого этажа пятиэтажного дома), общей площадью 524,4 кв.м. и передать указанное помещение Комитету по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау по акту.

Взыскать с ООО «Ярмарка» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья            Т.В. Соколова  

Судьи:                Л.П. Ермолаева

З.Н. Серкова