Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 по делу n А76-3391/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-3391/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-6325/2007

г. Челябинск

27 сентября 2007 г.

Дело № А76-3391/2007 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Башариной  Л.Ф., судей Логиновских Л.Л., Махровой  Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Фрегат»  на решение  Арбитражного суда Челябинской области от  23.07.2007 по делу № А76-3391/2007 (судья Ярушкина Л.А.),  при участии: от  общества с ограниченной ответственностью «Фрегат» - Артамоновой Л.Б. (доверенность от 20.09.2007), от  общества с ограниченной ответственностью  «Патэрсон-Инвест» - Иванова Н.В. (доверенность от 13.11.2006), Самариной  Э.Г. (доверенность от 04.06.2007), Александрова А.Г. (доверенность от 19.04.2007)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью  «Фрегат» (далее –ООО «Фрегат», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» (далее –ООО «Патэрсон-Инвест», ответчик) о взыскании 1400 089 руб. задолженности по договору аренды торговых помещений № 1 от 28.07.2005 (с учетом дополнительных соглашений № 1 и № 2), 10 461 руб. 74 коп. неустойки (т.1, л.д.  3-4).

До рассмотрения дела по существу истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 926 451 руб. 74 коп., которое было удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее –АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области в удовлетворении исковых требований было отказано (т.2, л.д. 91-92).

С принятым судебным актом не согласился истец, в апелляционной жалобе просил решение отменить, ссылаясь на пункт 4.1.5 договора, согласно которому арендодатель имеет право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, тем более, что  арендатор не направлял в течение 10 дней возражений  на уведомление об увеличении арендных платежей, следовательно, условие считается согласованным. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что из совокупности всех имеющихся в деле доказательств следует, что сторонами по дополнительному соглашению № 2 размер арендной платы не был изменен, в данном случае имела место девалютизация арендной платы из долларового эквивалента в рублевый. ООО «Фрегат» не согласно с выводами суда о необоснованности применения в расчете арендной платы коэффициента в размере 15 %,  необходимость применения данного показателя  подтверждается представленным в дела экспертным заключением и документами по инфляции.

Отзывом ООО «Патэрсон-Инвест» отклонило апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что дополнительное соглашение № 2 является документом, свидетельствующим об изменении размера арендной платы, поскольку оно было подписано обеими сторонами, зарегистрировано в установленном законом порядке. Оформление изменения арендной платы в иной форме является недействительным, письмо от 29.11.2006 не является допустимым   и относимым доказательством, кроме того, в нем ООО «Фрегат»  не обосновало необходимость увеличения размера  арендной платы.  Арендные платежи вносились ответчиком в правильном размере по условиям договора.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные ими письменно.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей  истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

28.07.2005 между сторонами был заключен договор аренды торговых помещений № 1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО «Фрегат») обязался предоставить арендатору (ООО «Патэрсон-Инвест») во временное владение помещения общей площадью 2 115,5 кв.м. расположенные в магазине «Универсам» по адресу: г. Челябинск, ул. Бр.Кашириных, д. 99 А.

Пунктом 4.1.2 договора стороны предусмотрели внесение арендной платы в размере 7 % от оборота,   полученного при использовании помещений торговым оператором арендатора –филиалом общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97», зарегистрированным в г.Челябинске, с которым заключается соответствующий договор субаренды, но не менее 36000 долларов США за все арендуемые  помещения в месяц, включая НДС. Все платежи осуществляются в рублях Российской Федерации  по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплату.

.12.2005 стороны дополнительным соглашением № 1 определили, что за пользование помещениями ООО «Патэрсон-Инвест» уплачивает ООО «Фрегат» ежемесячную арендную плату в размере 42 000 руб. долларов США за все арендуемые помещения, включая НДС (т.1, л.д. 32).

Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области  16.01.2006 (т.1, л.д. 34).

.11.2006 стороны   дополнительным  соглашением  № 2 к договору от 28.07.2007 предусмотрели  изменение арендной платы, которая составила 1 195 908 руб., включая НДС (т.1, л.д. 36)..

Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 15.02.2007 (т.1, л.д. 36).   

29.11.2006 ООО «Фрегат» направило письмо (№ 126) ООО «Патэрсон-Инвест», в котором указало об изменении ставки арендной платы, которая  с 16.01.2007 составила 1 511 080 руб. (740 руб.  за 1 кв.м.). Необходимость изменения средней арендной ставки была обусловлена значительным изменением курса доллара,  уровнем инфляции, изменением ставок по аналогичным площадям (т.1, л.д. 38).

ООО «Фрегат», полагая, что ООО «Патэрсон-Инвест», внося арендные платежи в размере 1 195 908 руб.,  уклоняется  от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, направило ответчику претензию о необходимости перечислять согласованный размер арендной платы в сумме 1 511 080 руб. (т.1, л.д. 12).

ООО «Патэрсон-Инвест» отклонило претензию, ссылаясь на неправомерность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке более одного раза в год (письмо б/н от 15.03.2007) (т.1, л.д. 14).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд при вынесении решения об отказе в удовлетворении исковых требований исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с п.2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным  соглашением № 2 стороны  установили ежемесячную арендную плату в размере 1 195 908 руб. на 2007 год.

Следовательно, ответчик правомерно оплачивал арендную плату в спорный период, исходя из размера арендной платы 1 195 908 руб., предусмотренного в указанном   соглашении № 2 от 22.11.2006 (т.1, л.д. 36).

Указанные выводы являются правильными, соответствуют требованиям закона и обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной  жалобы  ООО «Фрегат» подлежат отклонению как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ  предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ  в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Поскольку  соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, следовательно, на него распространяется требование о государственной регистрации.

Следовательно, дополнительное соглашение № 1 (в котором арендная плата составила 42 000 долларов США, включая НДС) считается заключенным с даты его регистрации, то есть с 16.01.2006, дополнительное соглашение № 2 (арендная плата равняется 1 195 908 руб.)  заключено  с 15.02.2007.

Таким образом, заключив 15.02.2007 дополнительное соглашение № 2 и установив тем самым арендные платежи в размере 1 195 908 руб., истец реализовал свое право на изменение арендной платы на 2007 год.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ  в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 4.1.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1) предусмотрено  право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату,  но не чаще одного раза в год (т.1. л.д. 32).

Следовательно, дополнительный расчет арендной платы, приведенный ООО «Фрегат» в письме от 29.11.2006 (№126),  основан на одностороннем изменении условий договора,  противоречит указанному пункту договора аренды и требованиям закона.

Заявитель в  апелляционной жалобе указывает на то,  что он вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, однако при этом не учитывает, что законодательством предусмотрена возможность такого изменения не чаще одного раза в год (ст.614 ГК РФ).

Представитель ООО «Фрегат»  полагает, что по смыслу п.4.1.5 договора аренды, если арендатор не направил в течение 10 дней письменное обоснованное возражение на уведомление арендодателя об увеличении размера арендной платы, то данное условие  считается согласованным.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд не согласен с данными суждениями, полагает,  что они противоречат  условиям  договора.

Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено направление арендодателем не позднее 10 декабря текущего года уведомления об изменении арендной платы на следующий год. Арендатор  имеет право в течение  10 рабочих дней с даты получения уведомления направить письменное обоснованное возражение, в данном случае стороны согласовывают окончательный размер ежемесячной арендной платы в течение двух месяцев с даты получения уведомления арендатором,  если стороны не придут к согласию о размере арендной платы, договор  может быть расторгнут по требованию одной из сторон.  

Из буквального анализа данного пункта не следует, что отсутствие возражений арендатора позволяет считать условие об изменении   арендной платы согласованным.

Кроме того, условиями договора стороны предусмотрели, что все изменения и дополнения считаются действительными, если указанные изменения и дополнения были совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами (пункт 13.1 договора). Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели необходимость  государственной регистрации не только сделки, но и всех изменений и дополнений.

Следовательно, представленное письмо от 29.11.2006 не может оцениваться как изменение договора относительно размера арендных платежей.

Утверждение ООО «Фрегат» о том, что дополнительным  соглашением  № 2 размер арендной платы не был изменен,  а  имела место девалютизация арендной платы из долларового эквивалента в рублевый, подлежит отклонению.

Данным соглашением № 2 стороны установили, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 1195 908 руб., включая НДС.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Дополнительное соглашение не  содержит  условия относительно девалютизации арендной платы, какие-либо иные сведения позволяющие сделать вывод о необходимости перевода денежных средств в тексте соглашения отсутствуют.

Экспертное  заключение, справка об индексе потребительских цен от 31.10.2006 № 5-3/654, анализ наилучшего использования земельного участка г.Челябинска, представленные в материалы дела в обоснование   применения в расчета арендной платы, коэффициента в размере 15 %  и  увеличения размера арендной платы являются недопустимыми доказательствами, не соответствуют требованиям ст.68 АПК РФ,   согласно которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ООО «Фрегат» представил отчеты независимых оценщиков в обоснование довода о необходимости увеличения размера арендной платы, однако указанные доказательства не принимаются, поскольку лицо, участвующее в деле, не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции  (ч.2 ст. 268 АПК РФ).

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции  об отказе в удовлетворении  исковых требований является законным и обоснованным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены и отклонены, поскольку в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не подтверждены материалами дела.

Согласно ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства  в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение принято на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, которым дана надлежащая правовая оценка.

Решение арбитражного суда первой инстанции основано на правильном применении норм материального и процессуального права, а потому основания для его отмены у арбитражного апелляционного суда отсутствуют.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от  23.07.2007 по делу № А76-3391/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Фрегат» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

Председательствующий судья

Л.Ф. Башарина

Судьи

Л.Л. Логиновских

Н.В. Махрова