Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2007 по делу n А76-5972/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А76-5972/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5798/2007

г. Челябинск

06 сентября 2007 г.

Дело № А76-5972/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2007 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Башариной Л.Ф., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КМК» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2007 по делу № А76-5972/2007 (судья Воронин А.Г.), при участии: от администрации города Трехгорного – Старичихина Ю.В. (доверенность от 13.03.2007), от общества с ограниченной ответственностью «КМК» - Москалева В.В. (доверенность от 09.01.2007),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Трехгорного (далее – Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КМК» (далее – ООО «КМК», ответчик) о взыскании 26 044 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате и 37 645 руб. 28 коп. пени за просрочку оплаты.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.06.2007 исковые требования Администрации удовлетворены частично: в ее пользу с ООО «КМК» взыскано 26 044 руб. 88 коп. долга и 26 044 руб. 88 коп. пени.

В апелляционной жалобе ООО «КМК» просит решение суда отменить и в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что представленные ответчиком изменения размера арендной платы на 2006-2007 г.г по ранее зарегистрированному договору аренды земельного участка от 23.04.1999 № 392 не прошли в установленном порядке процедуру государственной регистрации, в связи с чем в силу п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не могут приниматься во внимание при определении размера арендной платы. По согласованным ставкам на 2005 год арендная плата внесена ответчиком в полном объеме.

Представитель Администрации пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Также ответчик пояснил, что договором аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы со стороны арендодателя в одностороннем порядке, поэтому задолженность за спорный период правильно рассчитана по измененным ставкам арендной платы на 2006-2007 г.г.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает, что решение суда первой инстанции следует отменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ТОО «Предприятие КМК» (правопредшественник ООО «КМК», арендатор) заключен договор аренды от 23.04.1999 № 392, согласно которому арендодатель принимал на себя обязательства предоставить земельный участок KN 74:42:01 03 03:22 общей площадью 446,28 кв.м. во временное  пользование за плату без права сдачи в субаренду сроком на 5 лет, а арендатор – принять его, использовать в соответствии с целевым назначением  и вносить арендную плату ежемесячно, равными частями, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (л.д.12-17).

Согласно п. 2.1 договора арендодатель устанавливает размер арендной платы на один год с правом индексировать ее в течение года в одностороннем порядке в связи с выходом Федеральных законов, постановлений Правительства Российской Федерации, постановлений главы администрации ЗАТО г. Трехгорный. Размер арендной платы изменяется арендодателем путем письменного извещения (приложение № 1 к договору), которое является неотъемлемой частью договора (п. 2.2 договора).

Арендатор принял вышеуказанный земельный участок по акту от 01.03.1999 (л.д.18).

Изменения условий договора в части категорий земель, кадастрового номера земельного участка, его адреса и реквизитов для перечисления арендной платы внесены сторонами соглашением от 02.10.2003 (л.д.19).

Государственная регистрация ограничения права собственности на земельный участок  произведена 23.10.2003 на основании договора аренды от 23.04.1999 и соглашения от 02.10.2003 (л.д.8).

Невнесение арендных платежей за период с 25.02.2006 по 25.02.2007 послужило основанием для обращения истца с данными требованиями в суд.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязанностями арендатора в силу ст. 330, п.1. ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендная плата), а также уплата определенной договором денежной суммы (неустойка, штраф, пеня) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором,  в период действия которого  решением Собрания депутатов города Трехгорного от 27.09.2005 № 53 было утверждено положение о плате за землю на территории Трехгорного городского округа, то суд первой инстанции посчитал, что последующее увеличение арендной платы не является изменением договора аренды, требующим его государственной регистрации, и взыскал задолженность в размере 26 044 руб. 88 коп. и предусмотренную п. 5.1 договора пеню в таком же размере, с применением ст. 333 ГК РФ.

Однако данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Поскольку изменения размера арендной платы на 2006 г. (приложение № 2 к договору 29.04.1999 № 392, л.д.72) по ранее зарегистрированному договору аренды земельного участка не прошли в установленном порядке процедуру государственной регистрации, то они в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не могут приниматься во внимание при определении размера арендной платы.

Ответчиком внесена арендная плата из расчета согласованных в 2005 году ставок (л.д.70-75).

Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.04.1999 № 392 за период с 25.02.2006 по 25.02.2007 удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2007 по делу № А76-5972/2007 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с администрации города Трехгорного в пользу общества с ограниченной ответственностью «КМК» государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья     Махрова Н.В.

Судьи:         Башарина Л.Ф.

Рачков В.В.