Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу n А76-2455/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А76-2455/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 18АП-3022/2007

г. Челябинск                   

02 июля 2007 г.                         Дело № А76-2455/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2007 г.

Восемнадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Серковой З.Н., Хасановой М.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахаревой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Армада» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2007 по делу № А76-2455/2007 (судья Соколова И.Ю.), при участии: от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области – Тодорова В.Н. (доверенность от 09.01.2007), от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Армада» - Белова Е.В. (доверенность от 16.10.2006), Шарапы О.М. (доверенность от 16.10.2006), от федерального государственного унитарного предприятия «Земельная кадастровая палата по Челябинской области» - Кабирова Д.Ф. (доверенность от 16.05.2007),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее – Территориальное управление) обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Полифарм» (далее – ОАО «Полифарм») и обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Армада» (далее – ООО «Фирма «Армада») о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1712,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 32 (кадастровый номер 74:36:05 08 006:0023), и признании права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС) и федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата по Челябинской области» (далее – ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области»).

Решением суда от 28.04.2007 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка. В иске о признании права собственности отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Фирма «Армада» просит решение в части отменить, в иске отказать полностью, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Податель апелляционной жалобы полагает, что суд вышел за пределы заявленных требований, признав договор купли-продажи недействительным по иным основаниям. При этом, по мнению ответчика, истец должен  требовать защиты своего права в порядке п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в пределах пресекательного срока.  

Территориальное управление в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на то, что сделка по договору купли-продажи земельного участка является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пресекательный срок не может быть принят во внимание, поскольку требования были заявлены в части ничтожности сделки по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ОАО «Полифарм», УФРС в судебное заседание не явились.

С учетом мнения истца, ответчика и третьего лица, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено дело в отсутствие представителей ОАО «Полифарм» и УФРС.

В судебном заседании представители ООО «Фирма «Армада» и Территориального управления поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Представитель ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области» пояснил, что третье лицо с доводами апелляционной жалобы не согласно, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, полагает, что решение суда в части удовлетворенных требований подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.12.1993 на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Челябинской области № 473 государственное предприятие «Челябинский химико-фармацевтический завод» преобразовано в акционерное общество открытого типа «Полифарм» (л.д. 22).

В соответствии с планом приватизации данного предприятия главный производственный корпус здания (памятник архитектуры XIX века), расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 32, не вошел в перечень приватизированных объектов и остался в государственной собственности (л.д. 23-26). В настоящее время право Российской Федерации на указанный объект  зарегистрировано, здание находится в оперативном управлении ФГУ «Земельная кадастровая палата по Челябинской области», о чем свидетельствуют соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (л.д. 37, 38).

В марте 1997 года земельный участок, занимаемый зданиями и сооружениями ОАО «Полифарм», общей площадью 14 227 кв.м., был передан последнему  в собственность путем заключения с Комитетом по управлению имуществом г. Челябинска договора купли-продажи № 16/зем., с  выдачей   свидетельства о собственности № 70 (л.д. 9-21). Данное право ОАО «Полифарм»  зарегистрировало в ЕГРП 03.03.2005 (л.д. 32).

08.11.2005 на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 № 01-10/05, заключенного между ОАО «Полифарм» (продавец) и ООО «Фирма «Армада» (покупатель), УФРС зарегистрировало право собственности покупателя на земельный участок площадью 1712,2 кв.м., расположенный под зданием – памятником архитектуры, по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 32 (л.д. 39, 91).

Полагая, что указанной сделкой нарушены права собственника (Российской Федерации) в отношении здания, расположенного на отчужденном земельном участке,  истец обратился  с данным иском, указав в качестве правового обоснования ст.ст. 12, 168, 180, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2005 № 01-10/05, суд первой инстанции исходил из несоблюдения ответчиком обязательной процедуры заключения договора в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, ссылаясь на специальный способ возникновения права собственности на имущество, проданное с нарушением преимущественного права покупки, суд в иске о признании права собственности отказал.

Между тем, выводы суда в части признания договора купли-продажи от 14.10.2005 № 01-10/05 недействительным являются неверными, поскольку не основаны на законе.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ничтожность сделки, совершенной с нарушением требований закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался истец в обоснование своих требований, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.  

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, согласно п. 1 ст. 246 названного Кодекса должно осуществляться по соглашению всех ее участников.

Спорный  земельный участок, на котором находится собственность истца,  на момент его продажи находился в общей долевой собственности истца и ОАО «Полифарм». В связи с этим истец имел преимущественное право покупки продаваемого участка. При установлении нарушения порядка преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права в виде  обращения в суд с требованием о  переводе на себя прав и обязанностей приобретателя.

Суд, дав оценку обстоятельствам продажи спорного участка и сделав вывод о нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего права преимущественной покупки, посчитал, что в данном случае сделка совершена с нарушением закона, а потому она ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данный вывод ошибочен, поскольку из смысла ст. 250 названного Кодекса, предусматривающей перевод прав и обязанностей покупателя по договору,  следует, что данная норма не признает договора, заключенного в нарушение преимущественного покупки, ни ничтожным, ни расторгнутым, ни несостоявшимся. В частности, в  п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25.02.1998 № 8 предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, когда законодатель представляет собственнику возможность защиты его нарушенных прав соответствующим способом, который истец не реализовал,  оснований для удовлетворения заявленных им требований  не имелось.

ООО «Фирма «Армада» при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в размере 1 000 руб. по платежным поручениям от 08.05.2007 № 70 и 31.05.2007 № 79 (л.д. 27, 28). Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, она в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату подателю апелляционной жалобы из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2007 по делу № А76-2455/2007 в части удовлетворения требований Территориального  управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области о признании договора купли-продажи от 14.10.2005 № 01-10/05, заключенным между ОАО «Полифарм» и ООО «Фирма «Армада»,  недействительным в силу его ничтожности отменить.

В иске отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить ООО «Фирма «Армада» из федерального бюджета расходы по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 08.05.2007 № 70 и от 31.05.2007 № 79.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                          Т.В. Соколова

Судьи:                                                                                                  З.Н. Серкова

М.Т. Хасанова