Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2007 по делу n А76-30682/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-30682/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-2579/2007

г. Челябинск

31 мая 2007 г.                    Дело № А76-30682/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Голубевой Т.А., судей Тимохина О.Б., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ветховой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2007 по делу № А76-30682/2006 (судья Васильева Т.Н.), при участии: от Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска «Монолит-Инвест» - Попова О.И. (доверенность от 01.02.2007), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Бочаровой Ю.Г.  (доверенность № 13012 от 27.12.2006), от администрации города Челябинска - Пупыкиной И.А. (доверенность № 01-20/2164 от 28.11.2005 ),

УСТАНОВИЛ:

Фонд развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска «Монолит-Инвест» (далее по тексту – Фонд, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – КУиЗО г. Челябинска, Комитет) в продлении договора аренды земли от 03.08.2006 «УЗ 005695-К-2004, изложенного в уведомлении о прекращении срока действия договора аренды земли и об отказе в его продлении от 02.08.2006 №6998.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.03.2007 в удовлетворении заявления Фонда отказано.

Фонд не согласился с принятым судебным актом, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Фонд просит отменить  решение суда  первой инстанции в связи с тем, что судебный акт вынесен с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность решения суда в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции считает,  что судебный акт отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Челябинска  от 30.07.2004 №1349П Фонду представлен земельный участок из земель поселений (жилая зона) площадью 0,8200 га  в аренду сроком на два года для  строительства многоэтажного гаража-стоянки в микрорайоне №27 Калининского района г. Челябинска на основании согласованного проекта застройки микрорайона №27 без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

03 августа 2004 г. между КУиЗО г. Челябинска и Фондом развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска «Монолит-Инвест»  был заключен договор аренды земли УЗ №005695-К-2004 сроком на два года.

Согласно данному договору  Фонд принимает в  аренду земельный участок площадью 8200 кв.м., расположенный  в микрорайоне №27 в Калининском районе г. Челябинска сроком на  два года.

Указанный земельный участок был передан Фонду 24.08.2004 по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной  регистрационной службы по Челябинской области,  о чем в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним  от 21.01.2005 внесена запись регистрации №74-74-36/014/2005-025 и выдано свидетельство серии 74-АА №022536 (т.1, л.д. 83).

02 августа 2006 г. Комитет, получив письмо Фонда от 19.05.2006 №168 о продлении  срока действия договора, направил в адрес Фонда уведомление №6998 о прекращении срока действия  договора аренды арендуемого Фондом земельного участка и отказе в его продлении (т.1, л.д. 4).

12.12.2006 заявитель повторно обратился  к главе города Челябинска  с заявлением  о предоставлении арендуемого участка на срок строительства многоэтажного гаража-стоянки.

28.12.2006 Комитет повторно уведомил  Фонд о том, что в соответствии с п. 1.4  заключенного  сторонами 03 августа 2004 г. договора срок его действия заканчивается 03 августа 2006 и продлению не подлежит.

Полагая, что администрация г. Челябинска и КУиЗО г. Челябинска в нарушение ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  не обеспечили  предоставление  испрашиваемого земельного участка, Фонд обратился  в суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции  исходил из того, что договор аренды от 03 августа 2004 г. УЗ №005695-К-2004 не содержит условий о наличии прав на продление  договора аренды по инициативе  одной из сторон договора ( ст. 421 ГК РФ).

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок  представлен Фонду в аренду в нарушение ст.ст. 30,31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду  нарушения процедуры представления участка для целей  строительства на землях поселений, что указывает, по мнению суда первой инстанции, на ничтожность  договора аренды, который не влечет для заявителя юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда о предоставлении спорного земельного участка с нарушением норм ст.ст. 30,31 ЗК РФ ввиду того, что вопрос предоставления Фонду земельного  участка на основании  постановления главы города Челябинска от 30.07.2004 № 1349-П, равно как и соответствие закону названного  акта органа местного самоуправления, не был предметом рассмотрения в спорных правоотношениях, в связи   с чем основания принятия данного  постановления судом не могли быть исследованы в полном объеме.

Вместе с тем суд не нашел оснований для отмены обжалуемого  акта, поскольку указанный вывод суда не привел к принятию неверного решения. При суд этом принял во внимание следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам пункта 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пункт 4.1.2 договора от 03.08.2004 соответствует данной норме права (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие обязанности арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику п. 2 ст. 209 ГК РФ право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом.

Нормы Земельного кодекса Российской Федерации  также не предусматривают безусловной обязанности арендодателя в части заключения с арендатором договора на новый срок.

Анализ положений договора аренды от 03.08.2004 (п. 3.1; 4.1.2; 5.1.1; 6.5.2)  позволяет сделать вывод о нарушении Фондом условий договора, ненадлежащем исполнении обязательств по  данному договору, а именно: неосвоении земельного участка, неполучении  необходимых разрешений на выполнение строительных работ. Само строительство многоэтажного гаража-стоянки, в связи с чем  был выделен земельный участок, сроком на 2 года, Фондом в течение срока действия договора не осуществлялось.

Свидетельство о согласовании проектной документации  №547,  заключение по рабочему проекту гаража-стоянки в 27 микрорайоне №463/2-172/06, которые необходимы для  осуществления строительств, были получены Фондом  после  истечения срока действия договора 22.08.2006  и 28.08.2006 соответственно (т.1,л.д. 57-63, 101).

Кроме того, договор аренды земельного участка был заключен с Фондом на основании постановления главы города Челябинска от 30.07.2004 №1349-П, положения п. 3 которого обязывали арендатора нести ответственность за невыполнение условий договора. Фонд был предупрежден о том, что в случае невыполнения п. 2 постановления договорных условий, последнее утрачивает силу; участок  изымается без возмещения понесенных затрат при проектировании, строительстве.

Доказательств надлежащего  исполнения Фондом  обязательств по договору аренды материалы дела не содержат.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный  договор аренды прекратил свое действие в силу упомянутого постановления в связи с истечением срока  действия, то есть 03.08.2006, и, следовательно, не может быть продлен на заявленный Фондом срок.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявитель не доказал наличие у администрации города Челябинска обязанности перезаключить с ним договор аренды спорного земельного участка, на что правомерно указал в решении суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, учитывая, что передача имущества в аренду - это право, а  не обязанность собственника, и никто не может быть понужден к заключению договора или продлению  его на новый срок (ст. 421 ГК РФ), суд обоснованно отказал Фонду в удовлетворении заявления.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора судом первой инстанций не допущено.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не  подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 266-268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2006 года  по делу № А76-30682/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска «Монолит-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                Т.А. Голубева

Судьи:                                                                                       О.Б. Тимохин

М.В. Чередникова