Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 по делу n А76-3833/2007. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

А76-3833/2007 #

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-7890/2007

г. Челябинск

22 мая 2008 г.

Дело № А76-3833/2007 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рачкова В.В., судей Логиновских Л.Л., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Волчанской А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью «Элен», третье лицо Хусейн Светлана Алексеевна о взыскании 265 310 руб. 70 коп., расторжении договора и выселении, при участии от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска –Горбуновой Е.В. (доверенность от 29.12.07 №12519, удостоверение № 228), от общества с ограниченной ответственностью «Элен» - Шуклина А.В. (доверенность от 05.02.2008), от Хусейн Светланы Алексеевны –Костыревой Е.Б. (доверенность 19.05.2008),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее –КУИЗО г. Челябинска) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элен» (далее –ООО «Элен») о расторжении договора аренды № 12/4620 от 04.07.2005, выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул.  Труда 3, взыскании 159 710 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 105 600 руб. 45 коп. неустойки за просрочку платежей,  всего 265 310 руб. 70 коп.

Решением суда первой инстанции  от 17.08.2007 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Элен» в пользу КУИЗО г. Челябинска взыскано 244 282 руб.45 коп.  задолженности по арендной плате за период с 01.05.2005 по 31.07.2007, 244 458 руб. 56 коп. пени за период с 10.06.2004 по 31.07.2007, договор  аренды от 04.02.2005 расторгнут, ООО «Элен» выселено из нежилого помещения по адресу г. Челябинск, ул. Труда 3, в остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2007 по делу № А76-3833/2007 отменено, назначено рассмотрение дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Хусейн Светлана Алексеевна (далее –Хусейн С.А.).

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об увеличении размера исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до  188 744 руб. 22 коп. за период с 01.12.2005 по 31.07.2007 и в части взыскания неустойки до 191 994 руб. 89 коп. за период с 10.06.2004 по 31.07.2007.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, а представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, считает доводы истца необоснованными, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Третье лицо считает, что требования истца не соответствуют законодательству и не подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статей 167, 168, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения и проверив доводы сторон и третьего лица, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части расторжения договора аренды и выселении, в части взыскания арендной платы и пени не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение (цоколь), расположенное по адресу: ул. Труда 3 площадью 145,10 кв.м. является муниципальной собственностью, о чём свидетельствует выписка из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 23.03.2007 (т. 1 л.д. 22).

Согласно заключению строительно-технической экспертизы по результатам обследования помещений, расположенных в цокольном этаже жилого здания по адресу г. Челябинск ул. Труда 3 цокольный этаж и нежилые помещения цокольного этажа, расположенные в жилом доме конструктивно с ним связаны, однако  обследованные помещения не являются общими помещениями жилого дома, в связи с отсутствием в них оборудования, позволяющего включить его в состав общего имущества дома в качестве технического этажа (подвала), в котором имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Помещения используются по своему функциональному назначению как складские и торговые (т. 2 л.д. 64-68).

21.05.2004 и 04.02.2005 между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ООО «Элен» (арендатор) заключены договоры аренды № 12-4620 согласно условиям которых арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект жилого фонда –нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Труда 3 площадью 33,10 кв.м. (т. 1 л.д. 11-14).

По акту сдачи приёмки нежилого помещения от 01.05.2004 помещение передано ООО «Элен» (т. 1 л.д. 15).

16.01.2006 между КУИЗО г. Челябинска и Хусейн С.А. подписан договор инвестиции, предметом которого является финансирование инвестором работ, направленных на реконструкцию нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск ул. Труда д. 3, находящегося в муниципальной собственности г. Челябинска с объёмом инвестиций 3 млн. руб. т. 1 л.д. 84-87).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счёт собственных либо привлечённых средств осуществить реконструкцию нежилого подвального помещения общей площадью 215 кв.м. и ввести объект в эксплуатацию.

16.01.2006 Хусейн С.А. приняла нежилое подвальное помещение по акту приёма-передачи (т. 1 л.д. 88).

Ссылаясь на неуплату ответчиком задолженности, неисполнение требований об освобождении нежилых помещений, истец обратился в суд. В качестве нормативного правового обоснования исковых требований указал ст.ст. 309, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договоров от 21.05.2004 и 04.02.2005, нежилые помещения суммарной площадью 33,10 кв.м., передаваемые в аренду, состоят из магазина 28,60 кв.м. и места общего пользования 4,50 кв.м.

В приложении № 2 к договору аренды № 1214620 от 21.05.2004 в выкопировке обозначено помещение 28,60 кв.м., место общего пользования 4,50 кв.м. не обозначено.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При таких обстоятельствах включение в договор аренды места общего пользования 4,50 кв.м. не отвечает требованиям п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем договоры аренды № 12/4620 от 21.05.2004 и 04.02.2005 в части сдачи в аренду места общего пользования 4,50 кв.м. являются незаключенными.

В ходе рассмотрения дела стороны пришли к соглашению по фактическим обстоятельствам дела о том, что 25.04.2005 по акту приёма-передачи истец передал ответчику нежилые помещения (литера А) общей площадью 96,7 кв.м., которые в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом в качестве обстоятельств, не требующих доказывания (т. 1 л.д. 133).

Вместе с тем указанное обстоятельство не имеет значения для рассматриваемого дела, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды № 12-4620 от 04.02.2005 об изменении размера арендуемых площадей не подписывалось сторонами, требования о взыскании неосновательного обогащения и возврата имущества на основании ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом настоящего дела не являются.

Подписание 16.01.2006 Хусейн С.А. и КУИЗО г. Челябинска договора инвестиции от 16.01.2006 само по себе не влечёт изменение или прекращение обязательств сторон по договору аренды № 12-4620 от 04.02.2005.

В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить объект реконструкции, переданный Хусейн С.А. по договору инвестиции от 16.01.2006.

Доказательства расторжения договора аренды № 12-4620 от 04.02.2005 и сдачи помещения по акту арендодателю в материалы дела не представлены.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 5.1 договора арендные платежи уплачиваются авансом до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.          

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Поскольку договоры аренды признаны арбитражным судом апелляционной инстанции заключенными в части передачи в аренду нежилого помещения магазина 28,60 кв.м., судом произведён расчёт арендной платы, подлежащей уплате арендодателем исходя из площади 28,60 кв.м.

При таких обстоятельствах за пользование помещением в заявленный истцом период с 01.12.2005 по 31.07.2007 ответчиком должна быть уплачена арендная плата.

За период с пользования помещением с 01.12.2005 по 31.07.2007 по условиям договора аренды подлежала уплате арендная плата в сумме 48 794 руб. 44 коп.

В материалы дела ответчиком представлены доказательства уплаты арендной платы в сумме 108 771 руб. 54 коп.

Просрочка уплаты арендной платы установлена в периоды с 11.06.2004 по 07.07.2004, с 11.07.2004 по 03.08.2004, с 11.08.2004 по 21.09.2004, с 11.09.2004 по 21.09.2004, с 11.10.2004 по 14.10.2004, с 11.11.2004 по 09.12.2004, с 11.01.2005 по 22.03.2005, с 11.02.2005 по 22.03.2005, с 11.03.2005 по 13.04.2005, с 11.04.2005 по 13.04.2005, с 11.05.2005 по 11.07.2005, с 11.06.2005 по 11.07.2005.

Согласно п. 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем учитывая, что ответчиком произведена уплата арендных платежей в сумме 108 771 руб. 54 коп., что превышает сумму арендной платы и пени во взыскании арендной платы и пени следует отказать.

Статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 6.8 договора предусмотрен сокращённый срок предупреждения о прекращении договора аренды: пятнадцать дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления о расторжении договора аренды.

Письмом от 31.08.2006 № 8076 истец потребовал от ООО «Элен» уплаты задолженности, неустойки и расторжения договора (т. 1 л.д. 8).

Доказательства направления письма или получения его ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем требование о расторжении  договора изложено в исковом заявлении, полученном ответчиком 13.02.2007 по адресу нахождения спорного помещения до подачи иска в суд 27.03.2007.

Направление ответчику КУИЗО г. Челябинска копии искового заявления оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции как выражение воли указанного лица об отказе от договора, заключенного  на неопределённый срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что к моменту подачи искового заявления в суд пятнадцатидневный срок, установленный п. 6.8 договора истёк, требования истца о расторжении договора  аренды подлежат удовлетворению.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах требования истца о выселении ответчика подлежит удовлетворению в части занимаемого ответчиком по договору аренды помещения магазина площадью 28,60 кв.м.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 –, 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционный инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № 12/4620 от 04.02.2005.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Элен» из нежилого помещения 28,60 кв.м. по адресу г. Челябинск ул. Труда 3, цокольный этаж.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в доход федерального бюджета 9 114 руб. 78 коп. госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элен» в доход федерального бюджета 4 000 руб. госпошлины.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Элен» 1 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

Председательствующий судья

В.В. Рачков

Судьи

Л.Л. Логиновских

Л.П. Ермолаева