Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2007 по делу n А76-1013/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-1013/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Челябинск         

05 марта 2007 г.                         Дело № А76-1013/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2007г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2007г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Рачкова В.В., Хасановой М.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шамсутдиновой М.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Поповой Лидии Ильиничны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2006 по делу № А76-1013/2006 (судья Семенихина И.И.), при участии: от истца – Никонова К.В., Давыдова Е.Г. (доверенность от 20.09.2005 б/н), от ответчика – Болотовой Л.И. (индивидуальный предприниматель), Карымсакова В.Д. (доверенность от 13.09.2006 б/н),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Попова Лидия Ильинична (далее -ИП Попова Л.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Болотовой Ирине Ивановне (далее - ИП Болотова И.И., ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в сумме 551 668 руб. 26 коп. за 2003-2005 годы.

До вынесения судебного акта истец уточнил требования и просил суд взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.01.2003 по 31.12.2005 в сумме 394 647 руб. 36 коп. исходя из расчета арендной платы 45 972 руб. 35 коп. в квартал и уплаты ответчиком суммы арендной платы администрации г. Миасса в сумме 152 834 руб. 28 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.05.2006 заявленные  требования удовлетворены частично: с ИП Болотовой И.И. взыскан в пользу ИП Поповой Л.И. долг по арендной плате 115 148 руб. 23 коп. и расходы по госпошлине 2 742 руб. 70 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2006 решение суда первой инстанции изменено, взыскано с ИП Болотовой И.И. в пользу ИП Поповой Л.И. 394 647 руб. 36 коп. долга и 10 392 руб. 95 коп. в возмещение расходов по госпошлине.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.01.2007 постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2006 по делу № А76-1013/2006 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.                

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и неполно выяснены обстоятельства дела: представленные ответчиком изменения размера арендной платы (в виде приложений №1 к договору аренды №2485 от 20.09.2000) по ранее зарегистрированному договору аренды земельного участка не прошли в установленном порядке процедуру государственной регистрации, они в силу п.3 ст.433 ГК РФ не могут приниматься во внимание при определении размера арендной платы.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Пунктом 2.2 договора аренды № 2485 от 20.09.2000 установлено, что «размер арендной платы изменяется арендодателем путем письменного извещения (приложение №1 к договору), которые являются неотъемлемой частью настоящего договора».

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, при заключении договора стороны согласовали размер арендной платы на момент его заключения, т.е. на 2000 год, предусмотрев право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы путем направления письменного извещения.

По мнению ответчика, Арбитражный суд Челябинской области в своем решении от 16.05.2006 сделал законный вывод о том, что «предусмотренное договором одностороннее изменение условий о величине арендной платы не является изменением условий договора, а поэтому не требует государственной регистрации».

Проверив законность судебного акта в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, изучив материалы дела и правильность применения норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 16.05.2006 следует изменить по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что земельный участок площадью 1845 кв.м. (земли поселений), по адресу: Челябинская область, г. Миасс, улица Жуковского, участок № 6 (кадастровый номер 74:34:05 05 014:0001) был передан в аренду ответчику муниципальным образованием «Город Миасс» по договору № 2485 от 20.09.2000 сроком по 01.03.2010 (л.д. 43).

Согласно п. 1.4 договора № 2485 от 20.09.2000 указанный земельный участок был предоставлен ответчику для использования под магазин, расположенный в г. Миассе, по ул. Жуковского, 6.

В соответствии со ст. ст. 131, 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Договор аренды № 2485 от 20.09.2000 был зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке (запись регистрации от 27.09.2001 №74:01-34:34-2001:85, л.д. 10).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусматривает, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. При отсутствии согласованного размера арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Размер арендной платы определен приложением № 1 к вышеуказанному договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 2.2.), в сумме 183 889, 42 руб. в год. Указанное приложение № 1 было зарегистрировано учреждением юстиции вместе с договором аренды № 2485 от 20.09.2000.

ИП Попова Л.И.    приобрела      вышеуказанный      земельный      участок      у муниципального образования «город Миасс» по договору купли-продажи от 20.08.2002, (запись регистрации в ЕГРП о переходе права от 29 августа 2002 года № 74:01-34:035-2002:0196, л.д. 7-9). Согласно п. 1.3 вышеуказанного договора купли-продажи на момент приобретения данный земельный участок был обременен правами аренды ИП Болотовой И.И. по договору аренды № 2485 от 20.09.2000. При этом на момент перехода права собственности, равно как и на момент подачи иска, содержание зарегистрированного в учреждении юстиции обременения в части размера арендной платы за земельный участок не изменилось, т.е. составило 183 889, 42 руб. в год.

В пункте 2.2 договора от 20 сентября 2000г. № 2485 стороны установили, что размер арендной платы изменяется арендодателем путем письменного извещения (приложение № 1 к договору), которое является неотъемлемой частью  договора (л.д. 45, 48).

В материалах дела имеются приложения № 1 к договору аренды от 20 сентября 2000г. № 2485 - расчетные платежи за 2003, 2004, подписанные только Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (л.д. 49-50), т.е. когда последний арендодателем уже не являлся, собственником земельного участка с 29.08.2002 была ИП Попова Л.И.

Доказательств письменного извещения арендатора об изменении арендной платы сторонами не представлено, расчеты на 2003-2004 ИП Болотовой И.И. не подписаны.

Кроме того, договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Поскольку изменения размера арендной платы на 2003-2004гг. (приложения № 1 к договору аренды от 20 сентября 2000г. № 2485) по ранее зарегистрированному договору аренды земельного участка не прошли в установленном порядке процедуру государственной регистрации, то они в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не могут приниматься во внимание при определении размера арендной платы.

Следовательно, требования истца, являющегося собственником и арендодателем земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 20 сентября 2000г. № 2485 за период с 01 января 2003г. по 31 декабря 2005г. подлежат удовлетворению в полном объеме, т.е. в сумме 394 647 руб. 36 коп. (из расчета 45 972 руб. 35 коп. в квартал).

Произведенная ИП Болотовой И.И. оплата  аренды земельного участка прежнему собственнику учтена ИП Поповой Л.И. при расчете суммы иска (л.д. 57).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 624 руб. 05 коп. подлежит возврату из федерального бюджета ИП Поповой А.И. в силу п.п.3 п.1 ст. 333.22, п.п.1 п.1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 мая 2006 г. по делу №А76-1013/2006 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Болотовой Ирины Ивановны в пользу индивидуального предпринимателя Поповой Лидии Ильиничны 394647 руб. 36 коп. долга и 10392 руб. 95 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Поповой Лидии Ильиничне 2 624 (две тысячи шестьсот двадцать четыре) рубля 05 коп. излишне уплаченной госпошлины по платежному поручению от 28.12.2005 №9.

Платежное поручение от 28.12.2005 №9 оставить в деле.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья     Н.В. Махрова

Судьи                            М.Т. Хасанова

В.В. Рачков