Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу n А50-16205/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1309/2008-АК

г. Пермь

18 марта 2008 года                                                         Дело № А50-16205/2007­­

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  18 марта 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сафоновой С.Н.,

судей Богдановой Р.А., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якимовой Е.В.  

при участии:

от заявителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми Аникина М.В. (удостоверение №740, доверенность №356 от 28.12.2007 г.),

от ответчика ООО «ГОНС» Грищенко А.С. (удостоверение адвоката №1315 от 31.01.2007 г., доверенность от 16.11.2007 г.),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО «ГОНС»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 17 января 2008 года

по делу № А50-16205/2007,принятое судьей Шатуновым А.В.

по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми

к ООО «ГОНС»

о взыскании 38 390, 77 руб., расторжении договора аренды и возврате помещения

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о взыскании с ООО «ГОНС» (далее общество) задолженности в сумме 26 492, 41 руб. по арендной плате по договору аренды №70-96Д от 06.03.1996 г. за период с февраля по август 2007 г., штрафа в сумме 11 898, 36 руб. за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.02.2007 г. по 26.08.2007 г., о расторжении договора аренды №70-96Д от 06.03.1996 г. и изъятии у ответчика арендуемых помещений.  

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2008 г. заявленные требования удовлетворены в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в сумме 26 492, 41 руб., штрафа в сумме 2 500 руб., расторжения договора аренды и обязания ответчика в месячный срок передать нежилое помещение общей площадью 119, 1 кв.м., находящегося в общем пользовании с 3-ми лицами.  

Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пермского края  отменить. В обоснование требований ответчиком указано на прекращение обязательств по договору аренды в связи с заключением договора купли – продажи, изменения к договору аренды, подписанные 21.01.2002 г., 24.10.2002 г., 11.06.2003 г., являются незаключенными при отсутствии их государственной регистрации, размер взыскиваемой арендной платы заявителем не доказан.

Заявителем представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому решение суда считает законным и обоснованным, оснований к отмене не усматривает.

В судебном заседании сторонами в полном объеме поддержаны доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №70-96Д заключенного 06.03.1996 г. ответчику передано нежилое помещение общей площадью 118, 6 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Пожарского, 13. В связи с выкупом части арендуемых помещений по договору купли – продажи от 11.06.2002 г. сторонами подписаны изменения к договору аренды от 21.01.2002 г., 24.10.2002 г., 11.06.2003 г., на основании чего в совместное пользование с третьими лицами получено помещение общей площадью 119, 10 кв.м. по акту приема – передачи от 26.07.2002 г., для целей исчисления арендной платы арендуемая площадь составила 20, 40 кв.м.

26.05.2003 г. сторонами подписан расчет арендной платы и платы за долю земельного участка. За период по 2007 г. в адрес ответчика направлялись уведомления об индексации арендной платы.

В связи с неполным внесением арендной платы за период с февраля по август 2007 г., Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Арбитражный суд Пермского края, удовлетворяя в части требования заявителя, исходил из установления факта невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд, что влечет расторжение договора аренды, возврат арендуемого имущества, правомерность требований о взыскании задолженности в полном размере. Размер взыскиваемого штрафа за просрочку внесения арендной платы снижен до 2 500 руб. с учетом конкретных обстоятельств дела и требований о соразмерности взыскиваемого штрафа последствиям нарушения обязательства по договору.  

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При рассмотрении спора судом установлено, что обязанность по внесению арендной платы в полном объеме обществом не исполнена за период с февраля по август 2007 г., то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктом 3.1 договора в редакции, согласованной сторонами, предусмотрена обязанность ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца уплачивать арендную плату в размере, установленном договором.  Письменное предупреждение (претензия от 29.05.2007 г. N 19-19-4731/05) о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы направлено в адрес ответчика, что подтверждено представленным в материалы дела реестром (л.д. 10-11).

В соответствии с п. 5.1. договора аренды, в редакции, согласованной сторонами,  арендодатель вправе досрочно прекратить действие договора в  случаях, когда арендатор:

систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные договором;

имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

Судом апелляционной инстанции требования заявителя в части задолженности по арендной плате признаны обоснованными, подтверждены материалами дела, доказательства погашения обществом долга отсутствуют. Следовательно, Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми доказано наличие обстоятельств, предусмотренных п. 5.1. договора аренды, предоставляющим арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, требование заявителя о расторжении договора аренды N 70-96Д от 06.03.1996 г. подлежит удовлетворению на основании п.п. 2 п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что помещение не было возвращено арендодателю, судом обоснованно удовлетворено требование об обязании общества передать нежилое помещение общей площадью 119, 1 кв.м., находящееся в общем пользовании с 3-ми лицами.

Судом апелляционной инстанции отклонен довод апелляционной жалобы о прекращении обязательств, вытекающих из договора аренды №70-96Д, новацией.

Материалами дела установлено заключение сторонами договора купли – продажи №05/17 от 11.06.2002 г. (л.д. 62-64) нежилого помещения общей площадью 82, 9 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. К. Пожарского, 17а.

В связи с заключением договора купли – продажи сторонами внесены изменения №1 от 24.10.2002 г. к договору аренды, в соответствии с которыми в аренду передано нежилое помещение общей площадью 119 кв.м. – вспомогательные площади к основным площадям в совместное пользование с третьими лицами, что для целей исчисления арендной платы составляет 30, 60 кв.м. (л.д. 31-32), в соответствии с изменениями №2 к договору аренды от 11.06.2003 г. – 20, 40 кв.м. (л.д. 39-42).

Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Судом установлено, что в соответствии с первоначальными обязательствами по договору аренды от 06.03.1996 г. в аренду передано нежилое помещение общей площадью 118, 6 кв.м. (в том числе основной – 78, 6 кв.м., вспомогательной – 40 кв.м.) (в соответствии с изменениями к договору аренды от 21.01.2002 г. – общей площадью 202 кв.м.,. из них основная площадь – 82.90 кв.м., вспомогательные площади – 119, 10 кв.м.), тогда как по договору купли – продажи от 11.06.2002 г. в собственность приобретены встроенные нежилые помещения общей площадью 82, 9 кв.м. Изменениями к договору аренды от 24.10.2002 г., 11.06.2003 г. стороны изменили предмет договора, исключив из арендуемой площади размер основной -82, 90 кв.м., приобретенной ответчиком в собственность. В то же время размер вспомогательных площадей, приобретенных в совместное пользование с третьими лицами, остался неизменным, о чем между сторонами достигнуто соглашение.

Указанное свидетельствует об отсутствии полного прекращения обязательств, вытекающих из договора аренды, прекращение обязательств новацией в данном случае отсутствует.        

Судом отклонен довод ответчика о не заключении изменений к договору от 21.01.2002 г., от 24.10.2002 г., от 11.06.2003 г., поскольку указанные изменения подлежали государственной регистрации в соответствии с п.6 ст.33 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о заключении договора аренды N 70-96Д 06.03.1996 г., то есть до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, ни данный договор, ни изменения к нему не подлежали государственной регистрации.

Также подлежат отклонению доводы общества о недоказанности размера взыскиваемой арендной платы.

В соответствии с п.3.2. договора аренды арендная плата индексируется с учетом инфляции один раз в год. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.  

Расчет арендной платы за февраль – август 2007 г. правомерно произведен заявителем исходя из размера 3 894, 65 руб. в месяц на основании п. 3.1. договора в соответствии с уведомлением от 15.01.2007 г. к договору (л.д. 51).

Уведомлением от 15.01.2007 г. департамент сообщил арендатору о перерасчете арендной платы с 01.01.2007 г. в связи с внесением изменений решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 г. N 299 в «Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество», утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61. Изменения выразились в изменении коэффициента индексации арендной ставки в размере 1.082 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2006 г. В связи с чем с 01.01.2007 г. арендная плата в месяц составила 3 894, 65 руб.

Судом установлена правомерность определения арендной платы исходя из порядка определения арендной платы при передаче имущества во временное владение и пользование, тогда как порядок определения арендной платы при передаче имущества во временное пользование предусматривает почасовое использование арендуемых помещений.

Согласно представленному расчету взыскиваемой арендной платы (л.д. 8) ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с февраля по август 2007 г. в сумме 26 492, 41 руб., исходя из установленного размера арендной платы в месяц с учетом общей арендуемой площади 20, 40 кв.м. Судом нарушений при  расчете задолженности не установлено.

В п. 3.4 договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы в виде штрафа в размере одного процента от величины недоимки за расчетный период за каждый день задержки внесения арендной платы.

Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка внесения арендной платы, постольку требования о взыскании с него штрафа заявлены в соответствии с требованиями гл.23 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Учитывая явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции, применив положения статьи 333 ГК РФ, правомерно уменьшил размер неустойки до 2 500 рублей.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ответчиком в срок, установленный в претензии N 19-19-4731/05, обязательства по оплате задолженности по арендной плате исполнены не были, на момент рассмотрения дела судом задолженность не погашена, суд, руководствуясь ст. 452, 619 ГК РФ, обоснованно признал требования департамента о расторжении договора и возврате имущества подлежащими удовлетворению.

Судом апелляционной инстанции нарушений судом первой инстанции положений ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2007 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа  www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий:                                                        С.Н. Сафонова

Судьи:                                                                                       Р.А. Богданова

                                                                                             Н.П. Григорьева