Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2006 по делу n 17АП-2124/2006-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Пермь

28 ноября 2006 года                                                      Дело № 17АП-2124/2006-ГК

Арбитражный суд  в составе:

Председательствующего         Г.Л. Паньковой,

Судей                                        Л.Ф. Виноградовой, В.Ю. Дюкина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коньшиной С.В.,

при участии в судебном заседании

от истца – ООО «Голд - Маркет»: Иценко С.В., доверенность от 28.11.2006г., Коротченко О.В., доверенность от 27.11.2006г., Федорова Н.В., доверенность от 22.05.2006г.,

от ответчика – индивидуального предпринимателя Красновой Ю.А.: Ижгузин И.Н., доверенность от 19.09.2006г.,

рассмотрев в заседании суда апелляционные жалобы ООО «Голд - Маркет» и ИП Красновой Ю.А. на решение Арбитражного суда Пермской области от 16 октября 2006 года (судья Н.М. Быкова) по делу № А50-12099/2006-Г-14 по исковому заявлению ООО «Голд - Маркет» к ИП Красновой Ю.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 83 902 руб. 80 коп., расторжении договора аренды, выселении ИП Красновой Ю.А. из занимаемых помещений, взыскании судебных расходов,

установил:

ООО «Голд - Маркет» обратилось в Арбитражный суд с иском к ИП Красновой Ю.А. о расторжении договора аренды нежилого помещения № 86 от 01.11.2004г. по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147, заключенного между ООО «Голд – Маркет» и ИП Красновой Ю.А., взыскании задолженности по арендной плате в размере 83 902 руб. 80 коп., выселении ИП Красновой Ю.А. из занимаемых помещений, взыскании с ИП Красновой Ю.А. судебных расходов (госпошлина, оплата услуг представителя, оплата за осмотр помещения и изготовление тех. паспорта) (л.д. 2-4).

Решением суда от 16 октября 2006 года исковые требования удовлетворены частично. С ИП Красновой Ю.А. в пользу ООО «Голд - Маркет» взыскана сумма задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 83 902 руб. 80 коп., судебных расходов в размере 5 000 руб., госпошлины в размере 3 617 руб. 08 коп. Требование истца о расторжении договора оставлено без рассмотрения, требование о возврате арендованного помещения оставлено без удовлетворения (л.д. 58-61).

Истец - ООО «Голд – Маркет» с решением суда от 16 октября 2006г. не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В жалобе просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просят решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, жалобу удовлетворить. Указали, что основанием для досрочного расторжения договора являются несвоевременная оплата и самовольная перепланировка. Договор аренды № 86 от 01.11.2004г. был зарегистрирован 24.04.2006г.

Ответчик - ИП Краснова Ю.А. с решением суда от 16 октября 2006 года не согласна по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе просила решение суда отменить.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить в части взыскания с ответчика денежных средств. В остальной части решение суда считает законным. Произведенная перепланировка не является ухудшением помещения. Договор аренды был зарегистрирован 24.04.2006г.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, установил:

1 ноября 2004 года ООО «Голд – Маркет» (арендодатель) с одной стороны и индивидуальный предприниматель Краснова Ю.А. (арендатор) с другой стороны заключили договор аренды № 86 нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147 (л.д. 5 - 8).

По пп. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147, литер Б. Площадь помещений 128, 5 кв. м.

1 ноября 2004г. между этими же сторонами договора было подписано дополнительное соглашение № 01 к договору аренды № 86 нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147 (л.д. 11).

По пп. 1.1 дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор дополнительно принимает во временное пользование помещения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147, литер Б. Площадь помещений 112, 6 кв. м.

Арендуемые помещения предоставляются арендатору для размещения под общественное питание (п. 2 договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Срок аренды устанавливается с 01 ноября 2004г. по 30 июня 2008г. (пп. 4.1 договора). Как пояснили в судебном заседании представители сторон, договор зарегистрирован регистрирующим органом 24.04.2006г.

Указанные помещения были приняты арендатором по актам приема – передачи № 1 и № 2 от 01 ноября 2004г. (л.д. 9, 12).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата и порядок расчетов определяются п. 5 договора аренды.

Размер арендной платы составляет с 01.11.2004г. по 31.12.2004г. – 5,0 у.е. за кв. м., с 01.01.2005г. по 31.12.2005г. – 5,3 у.е. за кв. м., с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. – 5,8 у.е. за кв. м., с 01.01.2007г. по 30.06.2008г. – 6,2 у.е. за кв. м.

Одна условная единица приравнивается к одному доллару США по курсу ЦБ РФ на дату выставления арендодателем счета к оплате. При снижении ЦБ РФ курса доллара ниже 30,00 (тридцати) рублей, расчеты проводятся по курсу 30,00 (тридцать) рублей за одну условную единицу.

Арендная плата уплачивается в размере 100% предоплаты не позднее 20 числа текущего месяца за последующий расчетный месяц в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя, либо наличными денежными средствами в кассу предприятия, либо с согласия арендодателя банковскими векселями.

В случае просрочки арендных платежей более 15 дней арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с п. 9.2, а также взыскать самостоятельно имеющуюся задолженность арендатора непосредственно с его субарендаторов (пп. 5.2 договора).

Пунктом 7 договора предусмотрены права и обязанности арендодателя. Одной из обязанностей является передача арендатору помещения в состоянии, позволяющем эксплуатировать его по прямому назначению и отвечающем установленным санитарно – техническим требованиям, обеспеченное водоснабжением, отоплением, канализацией, электроэнергией (пп. 7.2 договора).

Права и обязанности арендатора определены п. 8 договора. Арендатор обязуется не проводить реконструкции помещения, перепланировки, переоборудования сантехники, электроснабжения и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя (пп. 8.1 договора).

Истцом (арендодателем) обязательства по договору аренды недвижимого имущества исполнены надлежащим образом, однако ответчик (арендатор) свои обязательства по договору в части оплаты за арендуемое помещение не исполнил.

30.05.2006г. в адрес арендатора были направлены два уведомления телеграфом (л.д. 14, 15).

Из текста уведомлений следует, что арендодатель со ссылкой на ст. 615 и п. 2 ст. 450 ГК РФ требует о досрочном расторжении договора и возмещении причиненных убытков, указывая о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за май и июнь 2006г. в сумме 83 902 руб. 80 коп.

Уведомления были получены ответчиком, что подтверждается отметкой почты о вручении телеграмм.

Доказательства внесения ответчиком арендной платы в соответствии с п. 5 договора отсутствуют. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано. Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

Соглашение о расторжении договора аренды № 86 от 01 ноября 2004г. ответчиком не подписано (л.д. 47).

Ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора в порядке ст. 619 ГК РФ.

В телеграмме от 30.05.2006г. (л.д. 14) истец ссылается на п. 2 ст. 450 ГК РФ – основания изменения и расторжения договора. Положения данной статьи являются общими нормами права, относящимися к изменению и расторжению договора. Отсутствие в телеграмме ссылки на ст. 619 ГК РФ ошибочно расценено судом первой инстанции как отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды.

Кроме того, в телеграмме указано о самовольной перепланировке в арендованном помещении. Факт самовольной перепланировки также подтверждается техническим паспортом нежилого помещения в доме № 147 по ул. Куйбышева литер Б, выданным ОГУП «Центр технической инвентаризации Пермской области» Пермским филиалом (л.д. 19-24). Технический паспорт составлен по состоянию на 15 июня 2006г.

На плане строения имеется отметка (штамп): самовольная перепланировка пом. № 24-28 Дата 15.06.06. (л.д. 21).

Таким образом, арендатором был нарушен пп. 8.1 договора аренды.

В статье 619 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Абзацем 2 п. 4 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В договоре аренды имеется пункт, где указано о досрочном расторжении договора аренды в случае просрочки платежа по арендной плате более 15 дней (пп. 5.2 договора). Данные условия являются дополнительными условиями досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Представитель ответчика пояснил, что имущество арендатора в настоящее время находится в арендуемом помещении. Следовательно, иск в части расторжения договора аренды и выселения арендатора из занимаемых ею помещений подлежит удовлетворению. Арендованное имущество подлежит возврату арендодателю в соответствии со ст. 622 ГК РФ - при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Довод ответчика о том, что помещение не возможно было использовать по целевому назначению, им не доказано в порядке ст. 65 АПК РФ.

Кроме того, данный довод опровергается имеющимися в деле актами приема – передачи нежилого помещения (л.д. 9, 12), из которых следует, что техническое состояние помещений удовлетворительно. В актах не указано об отсутствии электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и др.

Требование истца о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению. В подтверждение оказанных юридических услуг истцом представлен договор на оказание юридических и информационно – консультационных услуг от 3.07.2006г. (л.д. 18), заключенный между индивидуальным предпринимателем Едигаревым В.В. (исполнителем) и ООО «Голд – Маркет» (заказчиком).

По пп. 1.2 договора заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать заказчику услуги, связанные с расторжением договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147 № 86 от 01 ноября 2004г. с Красновой Ю.А., взысканием с Красновой Ю.А. задолженности по арендной плате. В обязанности исполнителя входит: устное консультирование заказчика по вопросам, связанным с исполнением поручения, указанного в пп. 1.2 договора, подготовка искового заявления, представительство интересов заказчика в суде.

За выполнение услуг по договору, осуществляемое исполнителем в соответствии с условиями договора, заказчик оплачивает исполнителю 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Генеральным директором ООО «Голд – Маркет» Едигареву В.В. была выдана доверенность от 12.01.2006г., сроком действия три года без права передоверия ( л.д. 49).

Как следует из протоколов судебного заседания от 21.09.2006г. (л.д. 51) и от 12.10.2006г. (л.д. 57) Едигарев В.В. участвовал в процессе в качестве представителя истца – ООО «Голд – Маркет».

При удовлетворении исковых требований в части взыскания судебных расходов в размере 5 000 руб., судом первой инстанции правомерно применен п. 2 ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное решение суда первой инстанции подлежит изменению в части требований о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых ею помещений.

Госпошлина по иску в сумме 5 017 руб. 08 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу ООО «Голд – Маркет» удовлетворить.

Решение арбитражного суда Пермской области от 16.10.2006г. по делу № А50-12099/2006 – Г – 14 изменить, иск удовлетворить.

Взыскать с предпринимателя Красновой Юлии Анатольевны в пользу ООО «Голд – Маркет» 83 902 руб. 80 коп. арендной платы, 5 000 руб. судебных расходов, 6 017, 08 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

Исполнительный лист выдать ООО «Голд – Маркет».

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2004 № 86 по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 147, заключенный между ООО «Голд – Маркет» и предпринимателем Красновой Ю.А.

Предпринимателю Красновой Юлии Анатольевне освободить арендуемые помещения по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2004 № 86.

Исполнительный лист выдать.

Апелляционную жалобу предпринимателя Красновой Ю.А. оставить без удовлетворения.

Выдать ООО «Голд – Маркет» справку на возврат из федерального бюджета РФ излишне уплаченной госпошлины по иску в сумме 2 000 руб. по платежному поручению № 113 от 19.07.2006г.

  Председательствующий Г.Л. Панькова Судьи

Л.Ф. Виноградова

  В.Ю. Дюкин