Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2007 по делу n А60-11588/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7878/2007-АК

г. Пермь

17 декабря 2007 года                                                              Дело № А60-11588/2007­­

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2007 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2007 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ясиковой Е. Ю.

судей Риб Л.Х., Савельевой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ромашкиной И.А.

при участии:

от истца - Прокуратуры Свердловской области : Демотко С.А., удостоверение

от ответчиков - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, Общества с ограниченной ответственностью «Джон Астор»: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 сентября 2007 года

по делу № А60-11588/2007,

принятое судьей Платоновой Е.А.

по иску Прокуратуры Свердловской области

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, Обществу с ограниченной ответственностью «Джон Астор»

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области (далее заявитель, Прокуратура) в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском и просил признать недействительным в силу ничтожности договор аренды объекта муниципального нежилого фонда МО «город Екатеринбург» № 40281317 от 03.01.2006 г., заключенный между ответчиками.

Решением арбитражного суда от 21.09.2007г. (резолютивная часть от 17.09.2007г.) заявленные требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с решением суда, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее Комитет, ЕКУГИ)  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Комитет считает решение суда незаконным и необоснованным, так как судом не принято во внимание, что в силу прямого указания п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 15 от 11.06.1997 г., Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 спорные подвальные помещения являются объектами муниципальной собственности, а отсутствие утвержденного перечня объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о  том, что спорный объект не является объектом муниципальной собственности. Согласно п. 1.3 рекомендаций НКС ФАС УО, утвержденных протоколом заседания № 3 от 06.07.2007 г., при рассмотрении вопроса о характере подвальных помещений необходимо исходить из целевого и фактического назначения этих помещений, которое устанавливается на основании проекта строительства дома, данных технической инвентаризации, заключения строительно-технической экспертизы. Истцом достоверных доказательств того, что подвальное помещение является техническим, не представлено.

Прокуратура против доводов апелляционной жалобы возражает по мотивам, изложенным в письменном отзыве. Представитель Прокуратуры в судебном заседании поддержал доводы отзыва, ссылаясь на нарушение Комитетом гражданского и жилищного законодательства, имущественных прав жильцов многоквартирного дома при сдаче в аренду подвального помещения в доме № 130 по ул. 8 Марта в г. Екатеринбурге ООО «Джон Астор» без согласия собственников жилых помещений.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом и ООО «Джон Астор», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. ООО «Джон Астор» письменный отзыв на жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в жалобе, заслушав представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд приходит к  следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 03.01.2006 г. между Екатеринбургский комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Джон Астор», заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда МО «город Екатеринбург» № 40281317, в соответствии с условиями которого, арендодатель (ЕКУГИ) передает, а арендатор (ООО «Джон Астор») принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда – часть здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 130, строение литер А, подвал общей площадью 131,20 кв. м для использования под торговое. При сдаче имущества в аренду согласие собственников жилых помещений на заключение данного договора получено не было.

Прокуратура, полагая, что данный договор не соответствует требованиям ст.ст. 168, 289, 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, обратилась с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды ответчиком были нарушены требования действующего законодательства относительно сдачи общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме в аренду.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 246, п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1.5 Решения Екатеринбургской городской думы от 30.12.1996 г. № 9/1 «Об утверждении Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга»» также закреплено, что Решение о передаче в аренду объекта в жилом доме (подвалы, чердачные помещения, иные места общего пользования, имеющие общий вход с жилыми помещениями) может быть принято Комитетом только после согласования с жильцами, оформленного в виде протокола общего собрания или подписного листа. При этом требуется согласие на передачу объекта в аренду не менее двух третей жильцов подъезда (дома).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что на момент сдачи подвального помещения в аренду в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 130, гражданами приватизировано 29 квартир, не приватизировано и находится в муниципальной собственности 22 квартиры (выписка Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» от 24.04.2007г.).

Из справки начальника ОПК ЗАО «УК «РЭМП» от 11.09.2007 г. следует, что подвальное помещение общей площадью 3036,3 м² дома № 103 по ул. 8 Марта в  г.Екатеринбурге занимают арендаторы. В подвале расположены: узлы управления, магистральные трубопроводы холодного, горячего водоснабжения и центрального отопления, трубопроводы (стояки) системы водоотведения (канализации) – все это оборудование относится к общему имуществу дома             (л.д. 54).

Актом обследования от 08.06.2007г. также подтверждено наличие в спорном помещении многоквартирного дома общих коммуникаций, относящихся ко всему дому, а не только к арендованному помещению. Спорное помещение встроено в жилом подвале указанного дома, не обособленно от иных помещений подвала, отдельного входа не имеет (план подвала, акт приема-передачи  от 03.01.2006г. - л.д. 29, 57-58).

Следовательно, переданное в аренду подвальное помещение предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, в нем находится оборудование, обслуживающее более одного собственника, то есть оно не могло быть передано в аренду без их согласия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемого договора аренды как заключенного с нарушением законодательства.

Довод жалобы со ссылкой на п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 15 от 11.06.1997г., Приложение № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г.  № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на муниципальную собственность» подлежит отклонению.

Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Согласно приложению № 3 к объектам государственной собственности, расположенным на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов относятся, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Целевое назначение спорного помещения в момент сдачи жилого дома в эксплуатацию как торгового, построенного за счет 5 и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, а также его нахождение в управлении местной администрации материалами дела не подтверждено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции по настоящему делу отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 сентября 2007г. по делу № А60-11588/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

       Е.Ю. Ясикова

Судьи

       Н.М. Савельева

       Л.Х. Риб