Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2006 по делу n 17АП-1288/2006-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Пермь

2 ноября 2006 года                                                      Дело № 17АП-1288/2006-ГК

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего         Г.Л. Паньковой,

Судей                                         Л.Ф. Виноградовой, В.Ю. Дюкина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Н.Е.,

при участии в судебном заседании

от истца – индивидуального предпринимателя Крутиковой В.П.: Галимзянов А.Р., доверенность от 04.04.2006г., Крутиков В.А., доверенность от 05.08.2004г.,

от ответчика – ООО «Уралстатус»: Губин В.Н., доверенность № 4 от 25.09.2006г.,

от третьих лиц: Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, индивидуального предпринимателя Комарова Е.Г. – не явились,

рассмотрев в заседании суда апелляционную жалобу ООО «Уралстатус» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 августа 2006 года (судья  И.В. Пшеничникова) по делу № А60-5350/2006-С3 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Крутиковой В.П. к ООО «Уралстатус» о признании ООО «Уралстатус» уклоняющимся от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений здания под № 16а по ул. Металлургов в г. Екатеринбурге, заключенного между ООО «Уралстатус» и ИП Крутиковой В.П. 19.01.2005г., обязании ООО «Уралстатус» передать в ГУ ФРС по Свердловской области все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, по встречному исковому заявлению ООО «Уралстатус» к Крутиковой В.П. о признании договора аренды части здания (литер Б) (нежилые помещения № 2 подвала; № 1 – 23 1-го этажа), общей площадью 372, 00 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Металлургов, 16а, а также торгового оборудования, инвентаря от 19 01.2005г. незаключенным,

установил:

Индивидуальный предприниматель Крутикова В.П. обратилась в Арбитражный суд с иском к ООО «Уралстатус» о признании ООО «Уралстатус» уклоняющимся от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений здания под № 16а по ул. Металлургов в г. Екатеринбурге, заключенного между ООО «Уралстатус» и ИП Крутиковой В.П. 19.01.2005г., обязании ООО «Уралстатус» передать в ГУ ФРС по Свердловской области все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды (т. 1 л.д. 6-7).

Определением суда от 24.03.2006г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Комаров Евгений Георгиевич (т. 1 л.д. 47-48).

 В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просил не рассматривать первоначально заявленное им требование о признании ООО «Уралстатус» уклоняющимся от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений здания под №16а по улице Металлургов в г. Екатеринбурге, заключенного между ООО «Уралстатус» и индивидуальным предпринимателем Крутиковой В.П. 19.01.2005г., в качестве самостоятельного требования, поскольку факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора является основанием заявленного им требования о государственной регистрации договора от 19.01.2005г. и подлежит доказыванию в порядке ст. 65 АПК РФ. Остальные требования оставлены истцом без изменения (т. 1 л.д. 73-74). Заявленное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено (т. 1 л.д. 73).

Решением суда от 2 августа 2006 года первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований суд отказал (т. 2 л.д. 75-84).

Ответчик с решением суда от 2 августа 2006 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Полагает, что при заключении договора между сторонами не достигнуто существенное условие договора аренды, а именно не определен его объект, регистрации договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком препятствует государственная регистрация договора аренды того же объекта, заключенного между ответчиком и ООО «Мега – Инвест». Просил решение суда отменить полностью, в удовлетворении иска Крутиковой В.П. отказать, исковые требования ООО «Уралстатус» удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что договор аренды зарегистрирован 1.08.2006г.

Представитель истца – Галимзянов А.Р. пояснил, что с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Представитель истца - Крутиков В.А. пояснил, что фактически арендованное помещение не занимается истцом с 31 марта 2006г. Оборудование собственником было вывезено.

Третье лицо - ГУ ФРС по Свердловской области представителя в судебное заседание не направило, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Третье лицо – ИП Комаров Е.Г. в судебное заседание не явился.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, установил:

19 января 2006 года ООО «Уралстатус» (арендодатель) с одной стороны и Крутиков Владимир Александрович, действующий по доверенности от имени и в интересах индивидуального предпринимателя Крутиковой Валентины Павловны (арендатор) с другой стороны подписали договор аренды (т. 1 л.д. 10-13).

По п. 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование – часть здания (литер Б) (нежилые помещения № 2 подвала; № 1-23 1-го этажа), общей площадью 372, 00 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Металлургов, дом № 16а, а также торговое оборудование, инвентарь, согласно инвентаризационной описи, для торговли продовольственными товарами на срок с девятнадцатого января две тысячи пятого года по девятнадцатое января две тысячи восьмого года.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

19 января 2005г. помещение было передано арендатору, что подтверждается актом приемки – передачи от 19 января 2005г. (т. 1 л.д. 19).

Во исполнение договора от 19.01.2005г. торговое оборудование было передано арендатору, что подтверждается актом приема – передачи торгового оборудования от 25.01.2005г. (приложение к договору аренды от 19.01.2005г. т. 1 л.д. 17).

Объект аренды принадлежит ООО «Уралстатус» на праве собственности, зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 03.01.2002г. за № 66:01/01:00:624:16а:23, регистрация № 66-01/01-127/2001-390, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации № 579577 серия АВ ( т. 1 л.д. 118).

Заявляя встречные исковые требования о признании договора аренда от 19.01.2005г. незаключенным, ответчик ссылается на то обстоятельство, что сторонами не согласован предмет договора, в связи с чем не возможна идентификация объекта аренды. Существует несколько вариантов договора аренды и перечень передаваемого в аренду оборудования и инвентаря не согласован. Право собственности ООО «Уралстатус» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права только на литер «А», а объект аренды обозначен литером «Б».

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, договор является долгосрочным, так как заключен на три года с 19.01.2005г. по 19.01.2008г.

Существенными для данного вида договоров является условие об объекте аренды, которое считается согласованным, когда в договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, существенными для данного вида договоров является условие об арендной плате согласно ст. 654 ГК РФ.

В соответствии с расчетом арендной платы (приложение к договору аренды от 19.01.2005г. т. 1 л.д. 16), подписанного сторонами, общая стоимость арендной платы  за месяц составила 299 832 руб. 00 коп.

В случае, если данные существенные условия не оговорены при заключении договора, то договор не является заключенным (ч. 3 ст. 607, ч. 1 ст. 654 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Вместе с тем, существенные условия в договоре оговорены, договор аренды от 19.01.2005г. совершен в письменной форме, в связи с чем, верен вывод суда первой инстанции, что стороны в надлежащей форме достигли соглашения по всем существенным условиям данного договора и, следовательно, отсутствуют основания для признания договора от 19.01.2005г. незаключенным по причине несогласования предмета данного договора.

Ссылка ответчика на то, что между сторонами было подписано несколько договоров аренды от 19.01.2005г. не состоятельна по следующим основаниям.

Истцом заявлено требование о государственной регистрации только в отношении договора аренды от 19.01.2005г. (т. 1 л.д. 10-13) на объект – часть здания (литер Б) (нежилые помещения № 2 подвала; № 1-23 1-го этажа), общей площадью 372, 00 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Металлургов, д. 16а, а также торговое оборудование, инвентарь, согласно инвентаризационной описи, для торговли продовольственными товарами, на срок с 19.01.2005г. по 19.01.2008г.

Иные договоры от 19.01.2005г. не были представлены для регистрации в ГУ ФРС по Свердловской области. Подписание сторонами иных договоров 19.01.2005г. не может быть расценено судом как основание для признания спорного договора незаключенным.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Согласно п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

24.08.2005г. истцом были переданы документы в ГУ ФРС по Свердловской области на государственную регистрацию, что подтверждается распиской  в получении документов на государственную регистрацию (т. 1 л.д. 9).

Решением ГУ ФРС по Свердловской области от 24.10.2005г. № 01/236/2005-420 государственная регистрация договора аренды от 19.01.2005г. была  приостановлена на основании заявления ответчика на срок по 01.11.2005г. в связи с доработкой документов (т. 1 л.д. 23).

          Решением от 28.11.2005г. государственная регистрация договора была вновь приостановлена на основании заявления ответчика на срок по 13.12.2005г. в связи с доработкой документов (т. 1 л.д. 24).

          13.12.2005г. государственная регистрация вновь была приостановлена до 13.01.2006г. на основании заявления ответчика о возврате документов (т. 1 л.д. 25).

          Уведомлением от 16.12.2005г. № 08-11/039 ГУ ФРС по Свердловской области сообщило ответчику о том, что в случае непредставления документов в срок до 13.01.2006г., позволяющих произвести государственную регистрацию, будет вынесено решение об отказе в государственной регистрации (т. 1 л.д. 26).

          Однако ответчиком документы представлены не были, в связи с чем, решением от 13.01.2006г. ГУ ФРС по Свердловской области было отказано в государственной регистрации (т. 1 л.д. 27).

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется  от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Следовательно, в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ истец имел право обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска о государственной регистрации подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Следовательно, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества.

По договору купли продажи недвижимости от 7.09.2006г. ответчик ООО «Уралстатус» продал ООО «Полигор» нежилые помещения торгового назначения (литер Б), общей площадью 372, 00 кв. м. (помещения первого этажа №№ 1-23; помещение подвала № 2), находящиеся в отдельно – стоящем здании (литер Б), расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Металлургов, д. 16а.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 5.10.2006г. на основании договора купли – продажи от 7.09.2006г. переход права собственности на выше указанный объект (кадастровый номер 66:01/01:00:624:16а:23) был зарегистрирован за ООО «Полигор».

Апелляционный суд исходит из того, что решения арбитражного суда должны быть исполнимы.

Следовательно, в связи со сменой собственника объекта, исковые требования о государственной регистрации договора аренды от 19.01.2005г. не могут быть удовлетворены, а решение суда первой инстанции от 2.08.2006г. в данной части подлежит отмене.

Не состоятельна ссылка истца (предпринимателя Крутиковой В.П.) на п. 1 ст. 617 ГК РФ, так как переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды при наличии действующего договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 02.08.2006 по делу № А60-5350/06-С3 отменить в части первоначального иска.

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Взыскать с предпринимателя Крутиковой Валентины Павловны в пользу ООО «Уралстатус» 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий Г.Л. Панькова Судьи

Л.Ф. Виноградова

 

В.Ю. Дюкин