Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2007 по делу n 17АП-5141/2007-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ   АРБИТРАЖНЫЙ   АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № 17АП-5141/2007-ГК

г.Пермь      

08 августа 2007 г.                                                             Дело № А71-6327/2006-Г7

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рубцовой Л.В.

судей Глотовой Г.И., Усцова Л.А.                                      

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Мосиной И.А.

при участии в судебном заседании

от истца: Цыганова Р.К. паспорт 9402 782801 от 17.09.2002 г., председатель, протокол от 07.04.2007 г.

от ответчика: Семенов А.Н.  паспорт 9400 182679 от 09.04.2001 г. выдан Первомайским РОВД г. Ижевска

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – индивидуального предпринимателя Семенова Андрея Николаевича

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 мая 2007 г.

по делу № А71-6327/2006-Г7, вынесенное судьей Кислухиным А.В.

по иску Удмуртского республиканского союза обществ охотников и рыболовов к индивидуальному предпринимателю Семенову Андрею Николаевичу

об изменении условий договора аренды, установил:

     Удмуртский республиканский союз обществ охотников и рыболовов  обратился в арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Семенову Андрею Николаевичу о внесении изменений в п.1.1., 4.1. заключенного между ними договора аренды нежилых помещений от 30.03.2000 г., касающихся увеличения площади арендуемых ответчиком помещений и размера арендной платы (т.1 л.д.4-5).

     Решением суда от 30.05.2007 г. внесены изменения в договор аренды нежилого помещения от 30.03.2000 г.: суд решил изложить пункт 1.1. указанного договора в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания  литер «А», расположенного по адресу: г. Ижевск ул. Ленина, 30а, на земельном участке площадью 846 кв.м., кадастровый номер земельного участка 18:26:050661:05, кадастровый номер здания18:26:050661:05:28848/А, в виде нежилых помещений  общей площадью 332,6 кв.м.:

- на втором этаже здания торговые помещения (номера комнат в поэтажном плане: № 2-10) площадью 298,2 кв.м.;

- в подвале складские помещения (номера комнат в поэтажном плане: № 14,15) площадью 24,4 кв.м. Планы помещений, сдаваемых в аренду, являются Приложением № 1, представляющим собой неотъемлемую часть договора».

      Также решено изложить  пункт 4.1. указанного договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за арендуемые помещения в месяц составляет 269 546 руб. с учетом НДС, из них :

- за арендуемые помещения на втором этаже здания – 265 398 руб. с учетом НДС в месяц;

- за арендуемые помещения в подвале здания -4 148 руб. с учетом НДС в месяц.

      Остальные пункты договора аренды от 30.03.2000 г. оставлены без изменения.

      С ответчика также взыскано в пользу истца 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины, 9 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы (т.2 л.д.89-94).

      Не согласившись с указанным решением, ответчик обжалует его по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

      Законность принятого решения проверена апелляционным судом в порядке ст. 266-268 АПК РФ.

      Из материалов дела усматривается, что 30.03.2000 г. между Удмуртским республиканским союзом обществ охотников и рыболовов и индивидуальным предпринимателем Семеновым А.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому  Удмуртский республиканский союз обществ охотников и рыболовов (арендодатель) передавал, а индивидуальный предприниматель Семенов А.Н. (арендатор) принимал в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск ул. Ленина 30а, общей площадью 314,2 кв.м.: на втором этаже здания торговые помещения (номера комнат в поэтажном плане: № 11-13, 15) площадью 201 кв.м.; офисные (канцелярские) помещения (№1-10) площадью 88,8 кв.м.; в подвале складские помещения (номера комнат в поэтажном плане: №14, 15) площадью 24,4 кв.м. В период действия договора аренды площадь арендуемых нежилых помещений была увеличена до 322,6 кв.м. за счет проведенной ответчиком перепланировки. 12.10.2006 г. истец обращался к ответчику с предложением увеличить размер арендной платы с 01.11.2006 г. до 327 090 руб., в т.ч. НДС, в месяц, основываясь на отчете № 45-н-09/2006 об определении величины месячной рыночной арендной ставки помещений, расположенных на втором этаже, а также подвале здания по адресу: г. Ижевск ул. Ленина, 30а, составленным ООО «Экспо-Ижевск». Ответчик не согласился с размером арендной платы, предложенным истцом, в связи с чем Удмуртский республиканский союз обществ охотников и рыболовов  обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Семенову А.Н. о внесении изменений в п.1.1., 4.1. заключенного между ними договора аренды нежилых помещений от 30.03.2000 г., касающихся увеличения площади арендуемых помещений, размера арендной платы.

    Обжалуя решение суда, ответчик указывает на то, что судом первой инстанции была нарушена ст. 71 АПК РФ: не ясно чем руководствовался суд, делая вывод о том, что «арендная плата с момента заключения указанного договора не изменялась», поскольку принятая в 2000 году по 2006 год арендная плата менялась несколько раз и выросла более чем в три раза. Также заявитель жалобы считает необоснованными оценку и вывод суда о содержании методики определения арендной платы, установленной сторонами в договоре аренды от 30.03.2000 г.: базовая ставка арендной платы является расчетный показателем, подлежащим индексации. Кроме того, по мнению ответчика, судом неправомерен вывод о существенном изменении обстоятельств во взаимоотношениях между сторонами.

    В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и в пояснениях к апелляционной жалобе.

     Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

      Пересмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

      Обжалуя решение арбитражного суда, ответчик не согласен с тем, что методика расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда г. Ижевска, утвержденная решением Городской Думы от 20 мая 2004 г., не может применяться к договору, заключенному между сторонами. Не оспаривая, что коэффициент удорожания с 2004 года не применяется, он считает, что формула для расчета арендной платы, закрепленная в Методике расчета арендной платы за объектами муниципального фонда, утвержденной 20.05.2004 г., содержит идентичные показатели с Методикой, применяемой согласно Положению о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г. Ижевска, утвержденной решением Городской Думы от 13.04.1995 г., кроме одного показателя. В методике  2004 года этот показатель именуется базовой ставкой арендной платы за один квадратный метр, которая согласно п.1.2. Методики индексируется по решению органа местного самоуправления в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции, рыночной конъюнктуры не чаще одного раза в год. В Методике 1995 года, формула которой закреплена в Приложении № 2 к договору аренды, используется термин базовый размер стоимости квадратного метра, оставшийся неизменным. Произведение базового размера стоимости квадратного метра и коэффициента удорожания составляло показатель – Расчетная стоимость строительства (СС). Показатели Расчетная стоимость строительства (СС) и Базовая ставка арендной платы в различных методиках являются аналогичными друг другу, представляют собой базовый размер арендной платы, используемый в дальнейшем для расчета арендной платы. Считает, что индексация базовой ставки арендной платы является фактически аналогом ранее использовавшемуся коэффициенту удорожания, так как применяется с той же целью. Считает, что данная точка зрения  подтверждена Управлением имущественных отношений. Однако, с такими выводами ответчика согласиться нельзя.

    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

    Таким образом, следует исходить из буквального написания в договоре определения размера арендной платы. В данном случае аналогия проводиться не должна. При этом, апелляционный суд считает, что аналогии Методик 1995 г. и 2000 г. не имеется. В методике 1995 года базовый размер стоимости квдратного метра оставался неизменным. Поэтому стороны предусмотрели, что в случае изменения коэффициента удорожания будет изменяться и размер арендной платы. Учитывая, что коэффициент удорожания  в Методике 2004 года не предусмотрен, что стороны предвидеть не могли, арендодатель лишился возможности на основании Методики 1995 года вносить по соглашению сторон изменения в указанный договор. Следовательно, размер арендной платы должен будет оставаться  в неизменном виде, что не оспаривается ответчиком и в апелляционной жалобе.

     Кроме того, из ответа на запрос Управления имущественных отношений г. Ижевска усматривается, что термин «индексация базовой ставки арендной платы», примененный в Методике расчета арендной платы, имеет более широкий смысл, чем термин «коэффициент удорожания» и аналогией «коэффициент удорожания» не является. Кроме того, пункт 4.1.1. договора предусматривает, что размер арендной платы состоит из базовой ставки арендной платы, определяемой исходя из Методики комитета по управлению имуществом г. Ижевска согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью договора. При этом, базовый размер арендной платы оставался неизменным. Данная Методика утверждена в 1995 году. Методика, утвержденная в 2004 году, является новой, с другими показателями и с новым подходом к расчету арендной платы и подразумевает изменяющуюся ставку платы, и она уже не может являться неотъемлемой частью ранее заключенного договора.

    Суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что поведение сторон свидетельствует о признании Методики 2004 года. Переписка сторон свидетельствует о том, что ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения, касающегося изменения размера арендной платы. Таким образом, новый размер остался несогласованным.

  В соответствии с п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

  Ответчик, утверждая, что существенного изменения обстоятельств не произошло, представил справки о среднерыночной стоимости 1 квадратного метра в размере 130 руб. и 150 руб. за 1 квартал 2000 г. Однако, как усматривается из заключения экспертизы, проведенной по определению арбитражного суда в 2007 году, стоимость 1 квадратного метра составляет 890 руб. Общий размер арендной платы согласно экспертному заключению составляет 269 546 руб.  в месяц, что в 21 раз превышает согласованный сторонами в 2000 году при заключении договора арендной платы размер арендных платежей. Таким образом, произошло существенное изменение обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора. Представленные доказательства свидетельствуют и о наличии  условий, установленных ст. 451 ГК РФ, необходимых для изменения договора аренды.

 Суд также не может принять во внимание доводы ответчика о том, что неправомерно суд определил цену, исходя из рыночных цен, ссылаясь на п.1 ст. 654 ГК РФ и на п.3 ст. 424 ГК РФ, поскольку п.1 ст. 654 ГК РФ предусматривает условия о размере арендной платы при заключении договора. В данном случае иск предъявлен об изменении уже заключенного договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ и суд был вправе руководствоваться правилами, определяющими цены, установленными п.3 ст. 424 ГК РФ.

 На основании изложенного, решение арбитражного суда отмене не подлежит.

   Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

      Решение арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 мая 2007 года  по делу № А71-6327/2006-Г7 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

     Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

        Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                                              Л.В.Рубцова

Судьи                                                                                             Г.И.Глотова

                                                                                                          Л.А.Усцов