Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2007 по делу n А71-1843/2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

№17АП-2401/2007-ГК

г. Пермь                                                                           Дело  № А71-1843/2006-Г14

25 апреля 2007 года                                                              

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего        Карповой Т.Е.,

Судей                                       Глотовой Г.И., Лихачевой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой И.Б.,

при участии в судебном заседании

от истца (индивидуальный предприниматель Комиссаров С.И.): не явились,

от ответчика (индивидуальный предприниматель Альмикаева В.Ю.): не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Альмикаевой Валентины Юзикаевны на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19 февраля 2007 года

по делу № А71-1843/2006-Г14, принятое судьей Ахметовой Л.Г.

по иску индивидуального предпринимателя Комиссарова Сергея Ивановича

к индивидуальному предпринимателю Альмикаевой Валентине Юзикаевне

о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения,

 установил:

 Индивидуальный предприниматель Комиссаров Сергей Иванович обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Альмикаевой Валентине Юзикаевне о расторжении договора № 11776 от 13 мая 2005 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу ул. Оружейника Драгунова, 78 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением  Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 июня 2006 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2006 г. решение суда первой инстанции от 20 июня 2006 г. Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу № А71-1843/2006 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19 февраля 2007 года договор аренды нежилого помещения площадью 67 кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, 78, № 11776 от 13 мая 2005 г. расторгнут. Суд обязал индивидуального предпринимателя Альмикаеву Валентину Юзикаевну г. Ижевск освободить нежилое помещение площадью 67 кв.м. (1 этаж), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, 78, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.  

Ответчик (индивидуальный предприниматель Альмикаева Валентина Юзикаевна) с решением  суда от 19 февраля 2007 года не согласилась, в связи с чем обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик, полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, поскольку истец не доказал, что спорное помещение необходимо ему для собственных нужд.

Истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв – вход. № 2401/07(1)-ГК от 16 апреля 2007 г.).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьей  266, частью 5 статьи 268 АПК РФ, установил:

13 мая 2005 года Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска (арендодатель) и предпринимателем Альмикаевой В.Ю. (арендатор) заключен договор № 11776 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение (лит. А),  площадью 67 кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, дом № 78.

Срок действия договора установлен – с 04.05.2005 г. по 04.05.2008 г. (пункт 1.2 договора).

Регистрация договора аренды произведена 22.07.2005 г. № 18-18-01/048/2005-197, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.02.2007 г. (л.д. 99).

27 октября 2005 г. Администрацией г. Ижевска (продавец) и Комиссаровым Сергеем Ивановичем (покупатель) заключен договор № 422 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение на 1 этаже жилого дома (литер А), общей площадью 67, 0 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, д. 78.

В пункте 1.3 договора указано на обременение права собственности на недвижимое имущество – договор № 11776 аренды объекта муниципального нежилого фонда, заключенный сроком до 04 мая 2008 г.

Право собственности Комиссарова С.И.  на нежилое помещение на 1 этаже жилого дома, расположенное по адресу г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, д. 78, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство от 12.12.2005 г. – л.д. 15).

Истец, ссылаясь на то, что помещение необходимо ему для собственных нужд, а также на то, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, в частности, арендуемое помещение используется с нарушением противопожарных и санитарных норм, арендная плата внесена не в полном размере, ответчик не производит текущий ремонт арендуемого помещения, обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Согласно пунктам 2.2.5, 2.2.8, 2.2.14, 3.2 договора аренды № 11776 от 13.05.2005 г. арендодатель обязан содержать арендуемый объект нежилого фонда и прилегающую территорию в надлежащем техническом и санитарном состоянии; своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений; выполнять действующие правила и предписания служб государственного надзора (ЦГСЭН, ОВД, пожнадзор) в части, касающейся арендуемого имущества; вносить арендную плату ежеквартально до 15 числа первого месяца текущего квартала.

В пункте 5.1 установлено, что арендодатель в соответствии со ст. 619 ГК РФ вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в случае: если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта нежилого фонда; не вносит арендную плату в течение 2-х сроков подряд; систематически не выполняет предписания технических служб или служб государственного надзора и арендодателя; если арендатор вносит арендную плату не в полном объеме; в случае несвоевременного производства капитального ремонта помещения; а также, если у арендодателя возникает необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, все условия договора являются обязательными как для арендатора, так и для нового арендодателя.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Указанные основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие  основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону.

Таким образом, в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанные, так и не связанные с каким-либо нарушением его условий.

 Суд первой инстанции указал на то, что основания для расторжения договора, связанные с ненадлежащим исполнением арендатором пунктов 2.2.5, 2.2.8, 2.2.14, 3.2 необоснованны и документально не подтверждены.

Проанализировав представленные истцом документы, суд признал, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды не являются существенными, поэтому не могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды № 11776 от 13 мая 2005 г.

Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта нежилого фонда, не представлены. Акт от 01.02.2006 г. не принят в качестве доказательства, поскольку не подтверждает умышленного ухудшения  ответчиком состояния арендуемого помещения. Сведения, отраженные в акте относительно состояния стен, потолков, окон, дверей  в арендуемом помещении свидетельствуют о необходимости проведения текущего ремонта в помещении, однако указанные недостатки могут быть устранены ответчиком в обусловленный сторонами срок. Несвоевременное выполнение работ по текущему ремонту помещений не является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 5.1.8 договора, поскольку по условиям договора он может быть досрочно расторгнут в судебном порядке только в случае несвоевременного производства капитального ремонта, предусмотренного п. 2.2.9 договора.

Нарушения правил противопожарной безопасности, ответчиком устранены в сроки установленные в предписании № 106 от 30.03.2006 г., ответчиком не выполнен пункт 9 предписания - не проведены тренировки по эвакуации, которые должны проводиться не реже одного раза в полугодие. Суд признал, что указанное нарушения правил пожарной безопасности, не свидетельствует о том, что ответчиком систематически не выполняются  предписания технических служб или служб государственного надзора и не является основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 5.1.5 договора.

Требования истца о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 5.1.6 договора аренды, признаны судом неправомерными, поскольку в соответствии с Постановлением Администрации г. Ижевска № 605 от 28 декабря 2005 г. «Об индексации базовой ставки арендной платы за один квадратный метр в год и минимальной годовой ставки арендной платы  за объекты муниципального нежилого фонда города Ижевска на 2006 года» на 2006 год был установлен коэффициент индексации равный 1,14 к действующей минимальной ставке арендной платы, применяемой для организаций, учреждений и предприятий в соответствии с постановлениями Администрации города Ижевска.

Суд первой инстанции в судебном заседании установил, что поскольку несвоевременное внесение арендной платы за первый квартал 2006 г., увеличенной с 01.01.2006 г. с 20 498 руб. 24 коп. до 27 574 руб. 22 коп., имело место, потому что новый собственник помещений несвоевременно (22.02.2006 г.) сообщил арендатору свои реквизиты, в результате чего ответчик не знал, куда следовало вносить арендную плату, а также поскольку требование о досрочном расторжении договора по основанию, предусмотренному в п. 5.1.6 (внесение арендной платы не в полном размере) в претензии истцом не заявлялось (л.д. 16), отказал в требовании о расторжении договора по указанному основанию.

Требование о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения по основанию, предусмотренному в п. 5.1.7 договора судом удовлетворено.

Не оспаривая решение суда в части отказа в расторжении договора по основаниям, связанным с нарушением условий договора, ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что истец при заключении договора аренды знал о том, что право собственности на указанное имущество обременено (п. 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 422), а также на то, что истец не доказал необходимость использования спорного нежилого помещения для собственных нужд.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что потребность в использовании индивидуальным предпринимателем Комиссаровым С.И. переданным в аренду недвижимым имуществом обусловлена намерением истца самостоятельно эксплуатировать помещение для розничной торговли продуктами питания.

21 февраля 2006 г. истец зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации физического лица  в качестве индивидуального предпринимателя серия 18 № 0022641160 (л.д. 9).

В качестве доказательства истцом представлены также договор поставки продуктов питания от 26 февраля 2006 г. № 15/06, договор на поставку торгового оборудования от 06 марта 2006 г. № 2, заключенные индивидуальным предпринимателем Комиссаровым С.И. с поставщиками (л.д. 19-21).

То обстоятельство, что Комиссаров Сергей Иванович при заключении договора купли-продажи № 422 знал о наличии обременения, не влияет на вывод о том, что истец имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае необходимости использования спорного помещения для собственных нужд.

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по основанию, установленному п. 5.1.7 договора, в связи с чем, требования истца удовлетворены правомерно.

С учетом изложенного, решение  суда от 19 февраля 2007 года по делу № А71-1843/2006-Г-14 отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на ответчика, заявителя апелляционной жалобы (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19 февраля 2007 г. по делу № А71-1843/2006-Г-14 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                                Т.Е. Карпова Судьи

Г.И. Глотова

  А.Н. Лихачева