Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2007 по делу n  17АП-1703/2007-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

г. Пермь

28 марта 2007 года                                               Дело №  17АП-1703/2007-ГК

Апелляционный суд в составе:

председательствующего                                                         Соларевой О.Ф.

судей                                                       Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания      Фарбазовой О.Ф.

при участии в судебном заседании

от истца: Бахарев А.Л., удостоверение № 580 от 03.03.2007г., доверенность  № 471 от 21.12.2006г.;

от ответчика: Едигарев В.В., доверенность от 27.03.2007г., паспорт;

     рассмотрев в заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чечулина  Дмитрия Борисовича на решение Арбитражного суда  Пермской области от 26.01.2007г., принятое судьей Быковой Н.М.,  

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г.Перми  обратился в Арбитражный суд Пермской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чечулину Дмитрию Борисовичу о взыскании  задолженности по арендной плате в сумме 283 520руб.71коп., штрафа за несвоевременное исполнение обязательств по оплате  арендной платы в сумме 1 247 884руб.56коп., расторжении договора аренды № 1252-03Л от 18.03.2003г.,  изъятии  у ответчика  муниципального нежилого помещения общей площадью 285, 40кв.м., находящегося по адресу: г.Пермь, ул.Куйбышева,38, и передаче его истцу (л.д.2).

Решением Арбитражного суда Пермской области от 26.01.2007г.  имущественные исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 283 520 руб.71коп. арендной платы, 249 576руб.91коп. штрафа, в остальной части имущественного иска отказано. Договор аренды № 1252-03Л от 18.03.2003г. расторгнут, ответчик обязан освободить занимаемое им муниципальное помещение по ул.Куйбышева, 38 в г.Перми, площадью 285,40кв.м. (л.д.77-79).

Заявитель (ответчик)  с решением  суда  не согласен,  по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда отменить, в иске отказать. Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке, предусмотренном    ст. 266 АПК РФ,  не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Перми, от 18.03.2003г. № 1252-03Л  ответчик (арендатор)  получил  от истца (арендодателя) во временное пользование и распоряжение  нежилое помещение по ул.Куйбышева, 38 в г.Перми   по акту приема – передачи от 01.02.2003г. (л.д.12-19).

В соответствии с п.5.1. договора срок аренды помещения с 01.02.2003г. по 01.02.2006г.  Согласно п.5.2.б. договора  арендодатель вправе досрочно прекратить действие настоящего договора в случае задолженности арендатора в размере  двухмесячной арендной платы, предусмотренной договором. В п.3.4. договора стороны установили, что за каждый день задержки внесения арендной платы  налагается штраф в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

В соответствии с п.3.1. договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет Департамента имущественных отношений администрации г.Перми.

Согласно п.3.5. договора  стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту, не связанных с деятельностью арендатора и проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем и балансодержателем, зачисляется в счет арендной платы в соответствии с порядком, установленным постановлением главы города.

В силу п.2 ст.609,  ст.651 ГК РФ  договор аренды от 18.03.2003г. №  1252-03Л подлежит государственной регистрации. Регистрация договора аренды и изменений к нему  произведена  в установленном законом порядке 28.06.2004г.  (л.д.65).

Соглашения сторон об изменении размера  арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку  являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства  государственной регистрации изменений о размере арендной плате, занимаемой ответчиком площади нежилого помещения, то суд обоснованно  признал незаключенными  изменения к договору  до момента  регистрации  (п.3 ст.433 ГК РФ).

Изменением № 7 от 07.09.2006г. срок действия договора аренды продлен до 31.12.2006г. Доказательства государственной  регистрации указанного изменения к  договору аренды в материалах дела отсутствуют, следовательно,  эти изменения не могут считаться заключенными.

После окончания срока действия договора аренды от 18.03.2003г. № 1252-03Л ответчик при отсутствии возражения истца  продолжал пользоваться арендованным нежилым помещением общей площадью 285,40кв.м. В силу п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом  от 12.04.2006г. № 19-19-1572/05  истец предложил ответчику  в срок до 25.04.2006г. погасить задолженность по договору аренды  и расторгнуть договор аренды (л.д.8). Задолженность по договору аренды ответчиком не погашена.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Пермской области от 14.06.2005г.   утверждено мировое соглашение  между истцом и ответчиком, в соответствии с которым  ответчик признал свой долг перед истцом  в сумме 247 324руб.73коп. по договору аренды от 18.03.2003г. № 1252-03Л за период  с мая 2004г. по январь 2005г. (л.д.64). Доказательства оплаты задолженности в сумме 247 324руб.73коп. в материалах дела отсутствуют.

Согласно расчету истца арендная плата за период с февраля 2005г. по декабрь 2005г. составила 359 537руб.64коп., за период с января 2006г. по октябрь 2006г.  (включительно) – 351 307руб.80коп. За этот же период ответчик уплатил арендную плату в сумме 427 324руб.73коп. Задолженность ответчика составила 283 520руб.71коп. (359 537руб.64коп. + 351 307руб.80коп. - 427 324руб.73коп., л.д.6). Указанный расчет не  противоречит материалам дела,  является правильным.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате по договору от 18.03.2003г. № 1252-03Л  ответчиком не представлено,  то суд обоснованно взыскал указанную сумму долга  с ответчика в пользу истца (ст.307, 309,310,614,619,621,622 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчик  произвел частичную оплату  арендой платы с нарушением установленных договором аренды сроков, а с июня 2006г.  ее не оплачивал. Поэтому начисление истцом  штрафа за просрочку ее оплаты в спорный период на основании п.3.4. договора аренды является обоснованным. Расчет штрафа в сумме 1 247 884руб.56коп. не противоречит условиям договора и  материалам дела (ст.329-331 ГК РФ). С учетом того, что  договором установлен достаточно высокий размер штрафа за каждый день просрочки (0,5% в день от суммы долга),  суд правомерно на основании  ст.333 ГК РФ,   уменьшил размер подлежащего взысканию штрафа до суммы 249 576руб.91коп., отказав  во взыскании остальной части штрафа.

Поскольку сумма долга превысила  2-х месячную задолженность по арендной плате, ответчик на предложение истца о расторжении договора не ответил, то суд обоснованно  расторгнул договор   аренды от 18.03.2003г. № 1252-03Л (ст.452, 614,619 ГК РФ).

В связи с расторжением договора аренды помещение  подлежит возврату истцу  в порядке и на основании ст. 622 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что к моменту рассмотрения дела по существу задолженность по договору отсутствовала, т.к. сумма основного долга составляла 283 520руб.71коп.,  а затраты, понесенные ответчиком составили 432 748руб.84коп., не могут быть приняты во внимание.

Как следует из апелляционной жалобы, ответчик   считает, что истец в счет долга по арендной плате должен зачесть  затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом занимаемого им нежилого помещения в общей сумме 432 748руб.84коп., в том числе по устройству крыльца в сумме 102 116руб.42коп., ремонтным работам в сумме 20 475руб.68коп., монтажным работам по вентиляционной системе в сумме 130 056руб.74коп., работам по техническому обследованию строительных конструкций здания на сумму 14 100руб., изготовлению проекта  на реконструкцию  подвального помещения в сумме 150 000руб., заключению № 23/06, выданному Управлением государственной вневедомственной экспертизы Администрации Пермской области от 10.03.2006г.  в сумме 6 000руб., заключению СЭЗ от 16.08.2005г. в сумме 10 000руб.

Доводы ответчика являются необоснованными, т.к. доказательств того, что ответчик предварительно  согласовал с арендодателем или балансодержателем  стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту, не связанных  с деятельностью арендатора, т.е. выполнил условия п.3.5. договора аренды, а также достиг соглашения с арендодателем о зачете  понесенных им затрат в связи с капитальным ремонтом, в материалах дела не имеется. Согласно акту приема – передачи помещения от 01.02.2003г. помещение получено ответчиком в удовлетворительном состоянии без указания на необходимость проведения  каких - либо ремонтных работ (л.д.19). Кроме того, как следует из представленных на обозрение материалов, приложенных к апелляционной жалобе ответчика, часть работ (устройство крыльца, ремонт подвала,  заключение СЭЗ от 16.08.2005г.)  производилась ответчиком с учетом и характером предпринимательской деятельности, т.е. для собственных нужд.

Доводы ответчика о том, что за время действия договора истец знал о проводимых ответчиком работах и не возражал против их проведения,  не могут быть приняты во внимание, т.к. порядок зачета выполненных  ответчиком работ, относящихся к капитальному ремонту, определен п.3.5. договора аренды. Этот порядок ответчиком не был соблюден.

Ссылка ответчика на ст.623 ГК РФ является необоснованной, т.к. ответчик  соответствующие требования к истцу не предъявлял.

При таких обстоятельствах  следует признать, что непринятие судом заявленного ответчиком встречного иска не привело к принятию судом неправильного решения.

На основании изложенного решение суда является обоснованным, отмене не подлежит. Госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :       

Решение Арбитражного суда Пермской области от 26.01.2007г. по делу № А50-20264/2006-Г14 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление в течение двух месяцев со дня его принятия может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через Арбитражный суд Пермского края.

          Председательствующий                                             О.Ф. Соларева

Судьи                                                                            Л.Ф.Виноградова

Г.Л.Панькова