Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2007 по делу n 17АП-1423/2007-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда

г. Пермь

20.03.2007г.                                                          Дело № 17АП-1423/2007-ГК

         Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего  Хаснуллиной Т.Н.

Судей  Булкиной А.Н.  и  Крымджановой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимовой Н.Е.

с участием представителей

от Прокуратуры Пермского края –  не явился

от Минобороны РФ – Агутин А.В., доверенности от 21.06.2004г.

от ООО «Стайда» – Швецов А.А., доверенность от 09.01.2007г.

от третьего лица: не явился

рассмотрев в заседании апелляционные жалобы Министерство обороны России в лице Пермской квартирно-эксплуатационной части района и ООО «Стайда»

на решение Арбитражного суда Пермской области от 31.01.2007г. по делу А50-19831/2006-Г21

по иску Заместителя прокурора Пермского края к  Министерству обороны РФ, к Пермской квартирно-эксплуатационной части района, к  ООО «Стайда»

третье лицо: Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом

о признании ничтожным инвестиционного контракта,

установил:

         Заместитель прокурора Пермского края обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц к Министерству обороны РФ, Пермской квартирно-эксплуатационной части района (далее – Пермская КЭЧ района) и ООО «Стайда» о признании ничтожным, заключенного между Министерством обороны РФ и ООО «Стайда», инвестиционного контракта № 01-8/69 от 18.07.2006г. о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Чернышевского (кадастровый номер 59:01:44 1 0269:0002) - л.д.2-7.

Определением суда от 07.12.2006г. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л.д. 1).

         Решением суда от 31.01.2007г. (судья Нижегородов В.И., арбитражные заседатели Заривчацкий А.М. и Златкин М.И.) инвестиционный контракт № 01-8/69 от 18.07.2006г. признан ничтожным. Производство по делу в отношении к Пермской квартирно-эксплуатационной части района прекращено (л.д. 151-152).

         Пермская квартирно-эксплуатационная часть района и ООО «Стайда» с  решением не согласны. По мотивам, изложенным в апелляционных жалобах, просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

         Решение пересмотрено в порядке ст. 266 АПК РФ.

         Как следует из материалов дела, между Министерством обороны Российской Федерации в лице Пермской квартирно-эксплуатационной части района (заказчик) и ООО «Стайда» (инвестор) заключен инвестиционный контракт № 01-8/69 от 18.07.2006г. о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющемся собственностью РФ, находящегося в пользовании Министерства обороны РФ и расположенного по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Чернышевского (л.д. 10-21).

         Предметом  контракта является реализация инвестиционного проекта (п.1.1) по застройке земельного участка общей площадью 7,59 га, являющегося частью земельного участка 22,47 га, распложенного по адресу: г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Чернышевского (кадастровый номер 59:01:44  1 0269:0002), являющегося собственностью Российской Федерации, со сносом 29 зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему Контракту (п.2.1 контракта).

         Строительство  жилого комплекса, включает в себя восемь жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения общей площадью 118 569,7 кв.м ( в том числе общей площадью квартир 72 995,8 кв.м, общей площадью встроенных магазинов 1 260,32 кв.м, подземных гаражей на 640 машин и общей площадью детского сада 568,3 кв.м) и бизнес-центра (офисные помещения) общей площадью 7200 кв.м(п.2.2 контракта).

         Объем инвестиционного вклада собственника (Российская Федерация), представляющий собой стоимость земельного участка (7,59 га – строительная площадка, п. 1.13 контракта) и находящихся на нем объектов недвижимого имущества (29 зданий и сооружений, расположенных на указанном участке) составляет 502501720 руб. (п.3.3 контракта).

         После завершения строительства 12% от общей жилой площади объекта, что составляет 8 759 кв.м, будет распределено в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Министерства обороны России. 88% от общей жилой площади объекта, что составляет 64236,8 кв.м, будет распределено ООО «Стайда» (инвестор) и/или привлеченным им соинвесторам в собственность  (п.4.3.1 контракта).

         Согласно п. 6.2.2 контракта, Пермская КЭЧ обязалась в месячный срок оформить инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п.1.13) с находящимися на нем зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.   

Заместитель прокурора Пермского края полагает, что инвестиционный контракт от 18.07.2006г. является ничтожным, указывая на то, что земельный участок площадью 22.47 га был предоставлен по акту № 627 от 09.12.1948г. КЭЧ Молотовского района Уральского военного округа для ведения жилищного строительства специального назначения, в то время как по условиям контракта часть земельного участка должна быть застроена жилыми домами и иной коммерческой недвижимостью, 88% из которых передана инвестору; Министерство обороны  распорядилось  земельным участком, являющимся федеральной собственностью, переданным ему на праве постоянного (бессрочного) пользования при отсутствии законных оснований; условие контракта о передаче земельного участка в аренду ООО «Стайда» не соответствует закону; кроме того, земельный участок для строительства не сформирован. В связи с чем заявлен настоящий иск.

Согласно ч.2 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

При этом в соответствии с п.2 ч. 4 ст. 30 ЗК РФ должен быть осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о проведении торгов по продаже земельного участка под строительство (согласно инвестиционному контракту) восьми жилых многоквартирных домов и бизнес-центра в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка конкурсной документацией. Проведение торгов по продаже земельного участка распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 05.07.2006г. № 2929-р не предусмотрены (л.д. 26-31). Земельный участок площадью 7,59 кв.м не сформирован и не прошел государственного кадастрового учета.

Согласно акту № 617 от 09.12.1948г. квартирно-эксплуатационной части  Молотовского района Уральского военного округа предоставлен в бессрочное пользование земельный участок  площадью 22.47 кв.м по ул. Чернышевского г. Перми. На указанном земельный участке бессрочный пользователь обязался  произвести жилищное строительство спец.назначения (л.д.41).

  Согласно ч.10 ст. 1 Федерального закона от 31.05.1996г. № 61-ФЗ «Об обороне» земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности.

  Согласно ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

  В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Поскольку по акту № 617 от 09.12.1948г. земельный участок бессрочному пользователю предоставлялся исключительно для ведения жилищного строительства спец.назначения, то есть исключительно для армейских нужд, то предоставление части этого земельного участка под строительство жилого комплекса, включающего в себя восемь жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения, в которых собственнику будет принадлежать лишь 12% общих жилых помещений не соответствует перечисленным нормам права.

При таких обстоятельствах судом правомерно инвестиционный контракт № 01-8/69 от 18.07.2006г. признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

         Довод ООО «Стайда» о том, что застройщиком жилищного комплекса является Пермская КЭЧ района несостоятелен, поскольку по условиям инвестиционного контракта ООО «Стайда», именуемое  инвестором, от своего имени направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование проектирования и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта (включая снос зданий и сооружений).

         Условия инвестиционного контракта предусматривает обязанность заказчика и инвестора оформить земельно-правовые отношения на период проектирования и строительства (п.6.2.10). Это обстоятельство опровергает довод ООО «Стайда» о том, что земельный участок под строительство ему не будет передаваться.  

         Земельный участок, для использования под строительство может быть предоставлен в соответствии с нормами действующего законодательства только лишь путем проведения торгов. Потому довод ООО «Стайда» о признании инвестиционного контракта недействительным лишь в части предоставления в аренду земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, (п.6.2.2, абзац 3 п. 5.1 контракта) невозможен  (ст. 180 ГК РФ).

         Довод ООО «Стайда» о том, что распоряжением от 05.07.2006г. № 2929-р Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом согласилось с условиями инвестиционного контракта, несостоятелен, поскольку это обстоятельство не влечет соответствие его условий действующему законодательству. В связи с чем, ссылка заявителя жалобы на судебные акты, принятые арбитражным судом по делу А50-23588/2005-Г17  (л.д.80-81) как на презумпцию необходимости согласия ФАУФИ на застройку земельного участка несостоятельна.

         Поскольку земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то утверждение ООО «Стайда» о том, что по целевому назначению земельный участок относится к смешанной общественно-жилой зоне земель поселений, а не к землям обороны несостоятельно. Имеющийся в деле кадастровый план земельного участка от 06.04.2005г. № 59:01:44  1  0269:0002, доказательством проведения государственного кадастрового земельного участка под строительство спец.назначения на основании акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка № 617 от 09.12.1948г. не является, поскольку из его содержания следует, что план изготовлен в 1 экземпляре; площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок как объект недвижимости, подлежащий передаче по сделке (л.д.47).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к землям специального назначения и землям военных объектов. Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности и не изъятые из оборота, признаются ограниченными в обороте. В соответствии же с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земли, ограниченные в обороте, могут предоставляться в частную собственность только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Территория, занятая Красными Казармами (г. Пермь, Военный городок) может быть отнесена к землям, предоставленным для обеспечения обороны. Следовательно, земельный участок, отведенный под Красные Казармы, ограничен в обороте и не может передаваться в частную собственность.

         В связи с изложенным,  довод заявителей жалоб о том, что подп.5 п.5 ст. 27 ЗК РФ в рассматриваемых отношениях не применим, несостоятелен.

         Производство по делу в отношении Пермской КЭЧ района прекращено в силу п.1 ч.1  ст. 150 АПК РФ правомерно, поскольку из имеющихся в деле, письма от 09.11.2006г. № Ю/175 и приказа Министра обороны СССР от 22.02.1977г. № 75, следует что, Пермская квартирно-эксплуатационная часть района является структурным подразделением Министерства обороны России и статусом юридического лица не обладает.

         С учетом изложенного иск удовлетворен правильно. Оснований для отмены решения у суда нет.

         Госпошлина по апелляционным жалобам относится на их заявителей, согласно ст. 110 АПК РФ. Госпошлина по апелляционной жалобе Минобороны России в доход федерального бюджета не взыскивается на основании ст.333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 176, 271    Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                         П О С Т А Н О В И Л:

         Решение Арбитражного суда Пермской области от 31.01.2007г. по делу А50-19831/2006-Г21 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в двухмесячный срок с даты его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий                                             Т.Н. Хаснуллина        

Судьи                                                                          А.Н. Булкина

                                                                                     М.С. Крымджанова