Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу n А50-3474/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5917/2008-ГК

г. Пермь                                                                        

02 сентября 2008 года                                                      Дело № А50-3474/2008

  Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2008 года.

  Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего       Васевой Е.Е.

судей    Хаснуллиной Т.Н., Никольской Е.О.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Булдаковой А.В.

при участии:

от истца – Департамента имущественных отношений Администрации города Перми: Аникина М.В., доверенность от 28.12.2007

от ответчика – индивидуального предпринимателя Карпухиной Елены Владимировны: Карпухина Е.В., предъявлен паспорт

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

индивидуального предпринимателя Карпухиной Елены Владимировны,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 30 июня 2008 года

по делу № А50-3474/2008,

принятое судьей Удовихиной В.В.,

по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Перми

к индивидуальному предпринимателю Карпухиной Елене Владимировне

о взыскании задолженности по договору аренды, пени, расторжении договора аренды, изъятии помещения

установил:        

Департамент имущественных отношений Администрации города Перми обратился в Арбитражный суд пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Карпухиной Елене Владимировне о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 916 986,46 руб., штрафа за несвоевременное исполнение обязательств в размере 533 657,37 руб., расторжении договора аренды от 24.05.2004 № 895-04К, изъятии у ответчика муниципального нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Магистральная, 42, общей площадью 437,7 кв.м, передав его арендодателю.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уменьшил исковые требования, просит взыскать с ответчика 616 986,46 руб. задолженности по арендной плате за период с января 2007 года по февраль 2008 года, 533 657,37 руб. пени. Так же истец просит расторгнуть договор аренды № 895-04К от 24.05.2004, изъять у ответчика муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Магистральная, 42, общей площадью 437,70 кв.м (л.д. 63).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30 июня 2008 года по делу № А50-3474/2008, принятым судьей Удовихиной В.В., исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Карпухиной Е.В. в пользу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми взыскано 616 986,46 рублей задолженности; 106 731,47 рублей пени; договор аренды № 895-04К от 24.05.2004 расторгнут; на индивидуального предпринимателя Карпухину Е.В. возложена обязанность по возврату Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми муниципального нежилого помещения в виде отдельно стоящего одноэтажного панельного нежилого здания (Литер Б), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Магистральная, 52, общей площадью 437,7 кв.м (л.д. 76-78).

В апелляционной жалобе ответчик, индивидуальный предприниматель Карпухина Е.В., просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что согласно п. 5.3 Положения об аренде муниципального имущества, утвержденного решением Пермской городской думы от 28.05.2002 № 61 арендная плата может быть установлена решением коллегии Департамента на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы ниже расчетной, определенной по Методике определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество. Обращение к ответчику с заявлением об изменении арендной платы на основании оценочного отчета ООО «КСИ Консалтинг» № 08-04/08 от 11.04.2008, в котором рыночная арендная ставка значительно меньше расчетной, до настоящего времени не рассмотрено. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что в нарушение ст. 619 ГКРФ, требований о расторжении договора аренды от ответчика не получала. Взысканная судом первой инстанции неустойка явно завышена. В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Перми письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми (арендодатель), Муниципальным учреждением «Жилищная служба «Кировского района г. Перми» (балансодержатель) и предпринимателем Карпухиной Е.В. (арендатор) 24.05.2004 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 895-04К.

Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде отдельно стоящего одноэтажного панельного нежилого здания (Литер Б), расположенного по адресу: ул. Магистральная, 42 в Кировском районе, общей площадью 437,70 кв.м. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок аренды объекта с 01.05.2004 по 30.04.2014. Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Согласно п. 3.3.3 арендатор обязан в полном объеме платить арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

Факт передачи помещения подтверждается актом приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда от 01.05.2004 (л.д. 26).

Арендная плата, включающая арендную плату за объект и плату за долю земельного, действующая в течение 2004 года устанавливается в размере, указанном, соответственно, в Приложениях № 2, № 3 к договору и составляет в год 855 427,44 руб., а в дальнейшем – в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 и 4.6 настоящего договора.

В соответствии с п.4.4 договора арендатор вносит арендную плату за объект в сумме, указанной в соответствующей графе Приложения № 2 к договору, и в уведомлении о перерасчете, ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет ответчика.

Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора (п. 4.5 договора).

Письмом от 15.01.2007 № 19-19-60/14 Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми уведомил индивидуального предпринимателя Карпухину Е.В. о том, что решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 № 299 внесены изменения в «Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество», утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 № 61. Арендная плата за объект с 01.01.2007 составляет 122 299,21 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка 5 062,34 руб. В приложении № 2 к договору аренды нежилого объекта № 895-04К указано, что арендная плата за объект за 1 месяц в 2007 году составила 122 299,21 руб. (л.д. 35,36).

Названное уведомление и приложение № 2 к договору аренды направлено в адрес ответчика 31.01.2007 (л.д. 37).

12.10.2007 Департамент имущественных отношений направил претензию индивидуальному предпринимателю Карпухиной Е.В., сообщив о том, что за последней числится задолженность в сумме 723 620,89 руб. Кроме того, истец указал на то, что в случае непогашения в срок до 22.10.2007 указанной задолженности вынужден будет обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора и возврате помещения (л.д. 40,41).

В соответствии с уведомлением от 09.01.2008 № 19-19-1/14 с 01.01.2008 арендная плата за объект составила 130 730,11 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка 5 502,42 руб., которое направлено ответчику почтовым отправлением 16.01.2008 (л.д. 38, 39).

Поскольку долг по арендной плате не погашен, ответчик продолжает пользоваться помещением, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Факт наличия задолженности по арендной плате ответчиком не оспаривается.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Доказательств исполнения обязательства по уплате арендной платы в срок, установленный сторонами в договоре, не представлено.

С учетом уточненных исковых требований истца, задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с 01.01.2007 по 01.02.2008 составила 616 986,46 руб. и обоснованно взыскана с него.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 7.2 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5 % от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

В соответствии с расчетами истца штраф за нарушение сроков внесения арендной платы составил 533 657,37 руб. При удовлетворении исковых требований судом первой инстанции обоснованно применена ст. 333 ГК РФ, размер неустойки снижен до 0,1%. Сумма неустойки составила 106 731,47 руб.

Положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичные основания досрочного расторжения договора аренды содержатся в п. 6.2.4 договора, в котором так же указано, что расторжение настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени .

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В связи с нарушением ответчиком установленного договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд исковые требования о досрочном расторжении названного договора и возврате арендованного имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы следовало руководствоваться оценочным расчетом ООО «КСИ Консалтинг», судом апелляционной инстанции не принимаются. В соответствии с п. 5.3. Положения об аренде муниципального имущества арендная плата ниже расчетной может быть установлена решением коллегии Департамента в двух случаях: 1. при сдаче в аренду временно не востребованных объектов, 2. по заявлению арендатора на основании оценочного отчета независимого оценщика рыночной стоимости арендной платы на арендуемые объекты, оформленного по инициативе и за счет арендатора. Содержание данного пункта предусматривает лишь возможность установления арендной платы ниже расчетной. Решение коллегии Департамента об установлении размера арендной платы на основании оценочного отчета ООО «КСИ Консалтинг» от 11.04.2008 в материалах дела отсутствует. Оснований для исчисления арендной платы в ином порядке, кроме как предусмотренном договором аренды, не имеется. Кроме того, непринятие коллегией Департамента решения об изменении размера арендной платы не является основанием для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.

Необоснованными являются доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение ст. 619 ГКРФ, требований о расторжении договора аренды от ответчика не поступало. В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензия о погашении в срок до 22.10.2007 образовавшейся задолженности по арендной плате, с указанием на то, что в противном случае истец будет вынужден обратиться в суд с иском, в том числе и о расторжении договора аренды, направлена в адрес ответчика 12.10.2007. Факт получения названной претензии индивидуальный предприниматель Карпухина Е.В. в тексте апелляционной жалобы не отрицает. Таким образом, истцом соблюден претензионный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Ссылка ответчика на то, что взысканная судом первой инстанции неустойка явно завышена является необоснованной.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей относятся на индивидуального предпринимателя Карпухину Елену Владимировну.

Руководствуясь ст. ст.258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

        Решение Арбитражного суда Пермского края от 30 июня 2008 года по делу № А50-3474/2008, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

        Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                               Е.Е.Васева

Судьи                                                                            Т.Н.Хаснуллина

                                                                                       Е.О.Никольская