Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 по делу n А50-1668/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4251/2008-АК

г. Пермь

24 июля 2008 года                                                       Дело № А50-1668/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2008 года;

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей: Богдановой Р.А., Сафоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатовой О.С.,

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми – Зелененко И.Е. (дов. от 28.12.2007 года) ;

от ответчика ИП Мясниковой И.П. – не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Мясниковой И.П.

на решение Арбитражного суда Пермского края                                                               

от 19.05.2008 года                                                        

по делу № А50-1668/2008­­

принятое судьей Шатуновым А.В.,

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к ИП Мясниковой И.П.,

о взыскании 30 487 514,17 руб., расторжении договора аренды и возврате помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с ИП Мясниковой И.П. задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 11 904 412,28 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей, предусмотренные данным договором в сумме 18 583 101,89 руб., а также о расторжении договора аренды № 1648-05Л от 26.05.2005 года и изъятии арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 19.05.2008 года исковые требования частично удовлетворены, с ответчика взысканы задолженность по арендной плате в сумме 11 904 412,28 руб. и пеня в размере 1 800 000 руб.; договор аренды расторгнут, также суд обязал Предпринимателя передать истцу арендуемое помещение. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное толкование судом норм материального права и несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В качестве доводов в апелляционной жалобе указано, что ответчиком нарушены требования ст. 619 ГК РФ, поскольку им не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, при этом, направленную в адрес истца претензию нельзя рассматривать в качестве письменного предупреждения о необходимости исполнения Предпринимателем обязательства в разумный срок, так как она имеет иную природу и цель. Кроме того, по мнению ответчика, арендодатель обязать зачесть в счет арендной платы, понесенные Предпринимателем расходы по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении. Также ответчик указывает на несоблюдение претензионного порядка по вопросу расторжения договора и возвращения арендованного помещения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Представитель ответчика не явился в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Представитель истца возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, по мотивам, перечисленным в письменном отзыве. В частности, в отзыве указано, что арендодателем был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, при этом, претензия, направленная в адрес ответчика была оставлена без исполнения. Кроме того, условия договора аренды не содержат четких условий досудебного порядка урегулирования споров. Также являются необоснованными доводы Предпринимателя о снижении арендной платы в размере стоимости произведенного капитального ремонта, поскольку арендатор не согласовал с арендодателем необходимость проведения спорных работ и не доказал, что данные работы относятся к работам по осуществлению капитального ремонта и не связаны с ведением ответчиком своей хозяйственной деятельности.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (Арендодатель), МУ «Жилищная служба» Ленинского района г. Перми (Балансодержатель) и ИП Мясниковой И.П. (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 1648-05Л от 26.05.2005 года, сроком действия с 05.05.2005 года по 03.05.2006 года (л.д. 7-19); помещение передано в соответствии с актом приема-передачи объекта муниципального арендного фонда (МАФ) (л.д. 20).

Поскольку после окончания установленного срока Арендатор продолжил использовать помещение, указанный договор, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с тем, что Арендатор с момента заключения договора (май 2005 года) по январь 2008 года не исполнял обязанности по уплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением о взыскании с ответчика задолженности, пеней; расторжении договора аренды и возвращении помещения.   

Удовлетворяя в части исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений ст.ст. 309, 314, 330, 614 ГК РФ, при этом, суд, с учетом требования соразмерности, а также в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизил размер суммы взыскиваемой пени.

Данные выводы являются верными, подтверждаются материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

В силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Как указано выше, стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разделом 4 договора стороны определили порядок расчетов и платежей за пользование сданным в аренду имуществом. В частности, п. 4.3 договора определено, что в арендную плату включаются плата за пользование помещением и плата за долю земельного участка. При этом, размер арендной платы может быть проиндексирован с учетом инфляции один раз в год в порядке, установленном п. 4.6 договора.

Кроме того, по условиям договора установлены пени за задержку платежей в установленные сроки в размере 0,5 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что обязанность по внесению арендной платы Предпринимателем не исполнена, в результате чего у нее образовалась задолженность за период с мая 2005 года по январь 2008 года, то есть имеет место невнесение арендной платы в сроки, установленные п. 6.2.2 договора, более двух раз подряд.

Претензия от 03.08.2007 года № 19-19-6812/05, направленная Департаментом в адрес Предпринимателя, с требованием исполнить обязательство по внесению арендной платы (л. д. 55), оставлена без удовлетворения.

Установив наличие задолженности по арендной плате и отсутствие доказательств ее погашения, суд правомерно взыскал с ответчика задолженность в сумме 11 904 412,28 руб.

Также является правомерным взыскание с арендатора штрафа, предусмотренного п. 7.2 договора за задержку внесения арендной платы. При этом суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, уменьшил сумму взыскиваемого с ответчика штрафа до 1 800 000 руб., приняв во внимание явное несоответствие взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

По условиям п.п. 6.2.2 и 6.2.3 договора аренды, Арендодатель вправе досрочно прекратить действие договора в случаях, когда арендатор: систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные договором; имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

Поскольку невнесение арендной платы более двух раз подряд судом установлено, требование Департамента о расторжении договора аренды от 26.05.2005 года № 1648-05Л и возвращении помещения, признано обоснованным и удовлетворено на основании п/п 2 п. 2 ст. 450 и ст.ст. 619, 622 ГК РФ.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом апелляционной инстанции не принимаются.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензия Департамента об устранении нарушений п.п. 6.2.2 и 6.2.3 содержит конкретное указание на наличие намерений, в случае неисполнения требований ст. 619 ГК РФ и условий договора, обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности и пеней, расторжении договора и возвращении помещения. 

Кроме того, как указано выше, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора и по другому основанию – в связи с неоднократным невнесением арендной платы (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), следовательно, требования п. 2 ст. 610 ГК РФ о необходимости предварительного уведомления Арендатора о досрочном одностороннем расторжении договора со стороны Арендодателя, в данном случае, не подлежат применению.

Также отклоняется довод Предпринимателя о необходимости зачесть в счет задолженности по арендной плате суммы расходов по проведению ремонтных работ.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, в соответствии с п. 5.5 договора аренды, Арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 года № 61 «Об утверждении «Положения об аренде муниципального имущества» и «Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество» и «Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственнсоти», возместить Арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью Арендатора, проведенных Арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с Арендодателем. Балансодержатель наравне с Арендатором несет полную ответственность за достоверность информации об объемах выполненных работ и суммах затрат на их проведение. 

По смыслу вышеизложенного, для проведения зачета необходимо соблюдение сторонами определенных условий: Арендатор должен подтвердить необходимость проведения ремонта; проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; Арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта либо наличие согласия Арендодателя на проведение соответствующих работ, несоблюдение указанных условий влечет отсутствие у Арендатора права требования проведения зачета.

Материалы дела не содержат доказательств того, что спорное помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует проведения капитального ремонта, а также не может быть использовано для целей, предусмотренных 1.2 договора, то есть Арендатор не мог использовать переданное ему помещение по назначению. При этом, проведение капитального ремонта должно быть обусловлено именно состоянием помещения, а не потребностью арендатора.

Кроме того, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены документы, свидетельствующие об уклонении арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта.

Согласно п. 5.12 Решения Пермской городской Думы от 28.05.2002 года № 61 затраты на проведение капитального ремонта возвращаются арендаторам в порядке, установленном главой администрации города.

Поскольку Предпринимателем не представлено доказательств соблюдения указанных условий, доказательств понесения затрат при проведении ремонта суд первой инстанции обоснованно отказал в проведении зачета стоимости проведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы.

Кроме того, поскольку в установленном порядке уменьшение размера арендной платы не произведено, встречное заявление о взыскании стоимости капитального ремонта в виде неотделимых улучшений не заявлено, основания для принятия во внимание указанных доводов апелляционной жалобы отсутствуют.

 На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 19.05.2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Р.А.Богданова

С.Н.Сафонова