Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу n А60-13767/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11464/2015-ГК

г. Пермь

03 ноября 2015 года                                                      Дело № А60-13767/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.2015.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.11.2015.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карполь О.В.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Зайнутдиновой Альфиры Раисовны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 июня 2015 года,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.,

по делу № А60-13767/2015

по иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю Зайнутдиновой Альфире Раисовне (ИНН 662301215209, ОГРНИП 307662320700075)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зайнутдиновой Альфире Раисовне (далее – ответчик, предприниматель Зайнутдинова А.Р.) о взыскании 116 785 руб. 64 коп. долга и 5 889 руб. 12 коп. пени, начисленной за период с 11.11.2014 по 31.12.2014, по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904.

Решением суда первой инстанции от 30.06.2015 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Зайнутдиновой А.Р. в пользу Администрации взыскано 62 044 руб. 93 коп., в том числе 59 097 руб. 82 коп. долга, 2 947 руб. 11 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя Зайнутдиновой А.Р. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 367 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель Зайнутдинова А.Р. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что договор аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904, представленный истцом в обоснование исковых требований, является незаключенным и не может быть использован в качестве доказательств. Заявитель жалобы отмечает, что согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.2015 № 66/001/017/2015-4813 арендатором по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904 с 18.08.2008 является общество с ограниченной ответственностью «МЕГАЗ» (ИНН 6672220086). Ссылается на то, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о том, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0554 по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904 является или являлось общество с ограниченной ответственностью «Строй Гранд Исеть» (ИНН 6672144879). Указывает, что ООО «Строй Гранд Исеть» не являлось арендатором по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904 на момент заключения между ООО «Строй Гранд Исеть» (продавец) и гражданкой Зайнутдиновой А.Р. (покупатель) договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009, так как арендатором с 18.08.2008 являлось ООО «МЕГАЗ». Предприниматель Зайнутдинова А.Р. считает, что право аренды земельного участка не могло перейти к ООО «Строй Гранд Исеть» от ООО «МЕГАЗ», так как право собственности продавца (ООО «Строй Гранд Исеть») на проданное ответчику нежилое помещение зарегистрировано не в результате перехода права собственности от ООО «МЕГАЗ». Апеллянт полагает, что ответчик не мог приобрести право аренды по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904, так как у продавца нежилого помещения - ООО «Строй Гранд Исеть» данное право аренды отсутствовало. По мнению заявителя, суд первой инстанции не применил пункт 1 статьи 164, пункт 1 статьи 425, пункт 3 статьи 433, статью 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 2, пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", условия договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009 и без каких-либо правовых обоснований признал ООО «Строй Гранд Исеть» арендатором по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904 на момент заключения договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009 между ООО «Строй Гранд Исеть» и гражданкой Зайнутдиновой А.Р.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Заявление судом апелляционной инстанции рассмотрено в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Строй Гранд Исеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0554, площадью 3851 кв. м, расположенный по улице Машинной в городе Екатеринбурге.

Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного здания административно-торгового назначения с подземной автостоянкой (пункт 2.1.5 договора).

Договор аренды заключен на срок с 18.09.2006 по 17.09.2011, зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись: № 66-66-01/458/2008-430 от 18.08.2008).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2007.

Согласно пункту 2.2.4 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

12.03.2009 между ООО «Строй Гранд Исеть» и Зайнутдиновой А.Р. заключен договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 62,8 кв. м, номер на поэтажном плане: 5 этаж – помещение № 14, кадастровый (условный) номер 66-66-01/038/2009-123, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, 42А, литер А.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.04.2009 № 66 АГ 639531 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (нежилое помещение площадью 62,8 кв. м), расположенный на указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009.

Администрация и ООО «МЕГАЗ» заключили дополнительное соглашение от 20.02.2013 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904, которым внесли в преамбулу названного договора изменения, указав арендатором ООО «МЕГАЗ». Кроме того, названным дополнительным соглашением к договору аренды внесены изменения в его условия, в том числе договор дополнен пунктами 1.2, 7.4.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с апреля 2009 года по декабрь 2014 года составляет 116 785 руб. 64 коп., размер пени за период с 11.11.2014 по 31.12.2014 составляет 5 889 руб. 12 коп.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11) покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

С приобретением помещения к ответчику перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, следовательно, и обязанность по внесению платы на основании договора аренды.

С учетом вышеизложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что с момента приобретения объекта недвижимости, а именно с 27.04.2009, к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904.

Довод заявителя жалобы о том, что ООО «Строй Гранд Исеть» не являлось арендатором земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы.

Поскольку доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суд с учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с апреля 2009 года по март 2012 года правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав задолженность в размере 59 097 руб. 82 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Условиями договора аренды земельного участка от 12.12.2007 № 6-904 предусмотрена мера ответственности арендатора за неисполнение обязательства