Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2015 по делу n А60-48665/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3677/2015-ГК

г. Пермь

19 мая 2015 года                                                   Дело № А60-48665/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцовой Ю.А.

судей Зелениной Т.Л., Семенова В.В.   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика закрытого акционерного общества «Гранд Авеню отель»

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2015 года

по делу № А60-48665/2014

принятое судьей Сергеевой М.Л. 

по иску Администрации города Екатеринбурга

к закрытому акционерному обществу «Гранд Авеню отель» (ОГРН 1026605411128, ИНН 6662085470)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании  с  ЗАО «Гранд Авеню отель» (далее – ответчик) задолженности по арендной плате за период с декабря 2013 года по октябрь 2014 года в размере 1 478 015 руб. 59 коп. и пени за период с 11.03.2014 по 08.12.2014 в размере 328 636 руб. 35 коп.(с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований (л.д. 30)).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда в части взыскания пени, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить, поскольку считает, что без заключения между сторонами договора аренды с ответчика не могут быть взыскании пени за спорный период. По его мнению, право на взыскание пени у арендодателя возникло с 29.12.2014, когда зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды. Также указывает на обязанность суда первой инстанции установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного размера ущерба, и возможность применения судом  двукратной учетной ставки Банка России.

Истец на апелляционную жалобу представил отзыв, в котором указывает на законность судебного акта и несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

От сторон в апелляционный суд поступили заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части, от лиц, участвующих в деле, возражений в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступило.

Как следует из материалов дела, 25.10.2004 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «Холдинговая компания «Лидер» (далее – арендатор) заключен договор аренды № 5-626* земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, площадью 39 692 кв.м., кадастровый номер 66:41:0502060:0003 для строительства дворца водных аттракционов на срок с 13.05.2004 по 13.05.2007 (п. 9.1. договора). Срок действия договора с 13.05.2004 до 13.05.2007 (п. 9.1 договора).

13.05.2004 арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 24).

В связи с истечением срока договора и при отсутствии от арендодателя возражений на продолжение арендных отношений в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на  неопределенный срок.

17.02.2011 владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Уральская недвижимость 1», доверительное управление которым осуществляет ООО Управляющая компания «Надежное управление», приобретены на праве общей долевой собственности нежилые помещения площадью 8 219,90 кв.м, расположенные на указанном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании договора купли-продажи от 12.09.2013 право собственности на указанные нежилые помещения площадью 893 кв.м. и 7326,9 кв.м. в здании литер АА1 по улице Щербакова, 2 перешло от ООО Управляющая компания «Надежное управление», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Уральская недвижимость 1», к ЗАО «Гранд Авеню Отель», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 23.10.2013 № 66-66-01/422/2013-524).

Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Администрация города Екатеринбурга, ссылаясь на то, что ЗАО «Гранд Авеню Отель» арендную плату за земельный участок за период с декабря 2013 года по октябрь 2014 года в размере 1 478 015 руб. 59 коп. не вносило и нарушило срок уплаты арендной платы за период с 11.03.2014 по 08.12.2014, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика долга и пени.

Суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязанности по уплате арендной платы по договору аренды от 25.10.2004 № 5-626* за период с декабря 2013 года по октябрь 2014 года в размере 1 478 015 руб. 59 коп., в связи с чем, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1 478 015 руб. 59 коп. Принимая во внимание факты нарушения ответчиком срока по оплате аренды, суд взыскал с ответчика в пользу истца пени, начисленные в соответствии с п. 6.2 договора за период с 11.03.2014 по 08.12.2014 в размере 328 636 руб. 35 коп.

Не обжалуя решение суда в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 478 015 руб. 59 коп., ответчик указывает на незаконность взыскания с него пени, так как полагает, что без заключения между сторонами договора аренды обязанность по уплате пени у него не возникла.

Рассмотрев данные доводы, апелляционный суд признает их основанными на неправильном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного в связи с регистрацией 23.10.2013 за ответчиком права собственности на нежилые помещения общей площадью 8 219,90 кв.м. в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0502060:0003, к ответчику в силу закона  перешли права и обязанности арендатора, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).

Учитывая, что ответчик обязательство по уплате арендной платы в срок, установленный в договоре, не исполнял, истец правомерно начислил ответчику  пени за период с 11.03.2014 по 08.12.2014 в сумме 328 636 руб. 35 коп.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца пени в размере 328 636 руб. 35 коп.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что право на взыскание пени у арендодателя возникло с 29.12.2014, когда зарегистрировано дополнительное соглашение, в котором ответчик указан в качестве стороны договора аренды (арендатора). Как указано выше, переход прав и обязанностей арендатора к новому собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на преданном в аренду земельном участке происходит в силу закона, независимо от  внесения изменений в договор аренды  и  государственной регистрации таких изменений.

Ссылки заявителя жалобы на ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, на обязанность суда первой инстанции установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного размера ущерба, и возможность применения двукратной учетной ставки Банка России, рассмотрены апелляционным судом.

Правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 данного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно п. 3 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Вместе с тем ответчик в дело с ходатайством о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил доказательств явной несоразмерности пени последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

Ссылки заявителя жалобы на обязанность суда первой инстанции установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного размера ущерба, и возможность применения двукратной учетной ставки Банка России, не освобождают ответчика от обязанности по доказыванию явной несоразмерности пени последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены судебного акта в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2015 года по делу № А60-48665/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А.Голубцова

Судьи

Т.Л.Зеленина

В.В.Семенов