Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу n А50-25180/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-2705/2015-ГК

г. Пермь

08 мая 2015 года                                                                  Дело №А50-25180/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макарова Т.В.,

судей                                 Паньковой Г.Л., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от заявителя, ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «КАСТОМ КЭПИТАЛ»: Латыпов Т.Н., паспорт, доверенность от 21.01.2015,

от заинтересованного лица, Департамента земельных отношений Администрации города Перми : Останина А.В., паспорт, доверенность №4 от 12.01.2015,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заинтересованного лица, Департамента земельных отношений Администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 января 2015 года,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.

по делу №А50-25180/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «КАСТОМ КЭПИТАЛ» (ОГРН 1075902012735, ИНН 5902212884)

к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Кастом Кэпитал» обратилось в суд с заявлением к Департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 04.09.2014 №И-21-01-09-15538, которым отказано в продлении договора аренды земельного участка №158-С от 29.10.2009.

Заявление основано на том, что вышеозначенный отказ Департамента в продлении срока действия договора является незаконным и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 января 2015 года требования удовлетворены, признан незаконным отказ Департамента земельных отношений администрации г. Перми от договора аренды земельного участка №158-С от 29.10.2009, изложенный в уведомлении №И-21-01-09-15538 от 04.09.2014.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом подтвержден факт освоения им земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществления на данном земельном участке строительства, в то время как доказательств иного не представлено.

Департамент земельных отношений Администрации города Перми обжалует указанное решение, просит его отменить. По мнению департамента, поскольку земельный участок был предоставлен для целей, не связанных со строительством, использование земельного участка не предусматривало возможность возведения на нем объектов капитального строительства. Соответственно, по истечении срока действия договора департамент воспользовался предоставленным ему законодательством правом отказаться от договора, что и выразилось в оспариваемом обществом уведомлении от 04.09.2014.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Полагает, что исходя из буквального толкования п. 3.2.10, устанавливающего обязанность арендатора не допускать строительство на земельном участке до получения разрешения на строительство, таковое договором аренды было разрешено. Соответственно, у Департамента не имелось оснований для уведомления общества об отказе от договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Останина А.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель общества Латыпов Т.Н. придерживался позиции, изложенной в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела между владельцами инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда «Закрытый инвестиционный фонд недвижимости «ВИТУС-Фонд недвижимости» под управлением ООО «Управляющая компания «ВИТУС» (арендатор) и Департаментом земельных отношений Администрации города Перми (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка под расположенным(и) на нем зданием(ями), строением(ями), сооружением(ями) №158-09С от 29.10.2009.

По условиям договора Арендатор принимает в свое владение и пользование земельный участок с кадастровым номером-59:01:4410653:36, площадью 1927, 96 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, 10 для увеличения ранее предоставленного под незавершенное строительством здание пристроя к школе по ул. Клары Цеткин, 10а земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410653:29. Срок аренды установлен до 07.09.2014.

Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-1 (договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 24.11.2009 г. №59-59-21/061/2609-395) (л.д.16-19).

Земельный участок передан по акту приема-передачи 08.10.2009 (л.д.20).

01.08.2012 владельцы инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда «Закрытый инвестиционный фонд недвижимости «ВИТУС-Фонд недвижимости» под управлением ООО «ВИТУС Эссет Менеджмент» (ООО «ВИТУС Эссет Менеджмент» переименовано в ООО «УК Кастом Кэпитал» на основании решения единственного участника ООО от 12.09.2012 (свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о государственной регистрации изменений от 19.09.2012 г. №004363016) (л.д. 39-40).

Уведомлением от 04.09.2014 №И-21-01-09-15538 Департамент известил заявителя о том, что в порядке ст. 621 ГК РФ отказывается от продления договора аренды земельного участка от 29.10.2009 №159-09С по истечении срока его действия 07.09.2014.

Полагая, что строительство, начатое на арендуемом земельном участке, в течение первоначального срока аренды не было завершено по независящим от Арендатора причинам, у него в собственности находится объект незавершенного строительства на спорном земельном участке, цель по возведению здания достигнута не была, в связи с чем полученное уведомление нарушает его права, обратился в суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что заявителем получено разрешение на строительство №RU90303000-372-2007 административно-офисного здания со встроенными подземными автопарковками по проектной документации шифр: 2006/07-01-И. (л.д.41)

Заявителем 04.12.2009 получено разрешение №372/2007 на ввод объекта в эксплуатацию административно-офисного здания со встроенными подземными автопарковками (л.д.42-43).

Градостроительный план №RU 90303000-0000000000120253 земельного участка 59:01:4410653:36 площадью 0,192796 га (л.д.45- 51), утвержден распоряжением начальника Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми от 13.07.2012 г. №СЭД-22-01-03-257 (л.д.44).

Как следует из градостроительного плана №RU 90303000-0000000000120253 земельного участка, 9-этажное административно-общественное здание со встроенными подземными парковками соответствует требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на данном земельном участке (раздел 2 п. 2.2 градостроительного плана №RU 90303000-0000000000120253).

Заявителем получено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства №RU 90303000-60/2013 в пределах границ отведенного земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410653:36 (л.д.15) срок которого продлен до 14.10.2014г.

Также представлено разрешение на строительство №RU 90303000-60/2013/1, которым разрешено продолжить реконструкцию объекта капитального строительства со сроком до 28.05.015 (представлено в материалы дела), проектная документация общая пояснительная записка.

Таким образом, на момент направления уведомления от 04.09.2014 срок разрешения на строительство не истек.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 19 ст. 51 ГрК РФ установлено, что документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке осуществляется строительство.

При этом на основании оценки обстоятельств, имеющихся в деле доказательств, судом первой инстанции установлено, что общество как арендатор после заключения договора аренды не имело возможности вовремя закончить строительство по независящим от него обстоятельствам.

Таким образом, с учетом имеющихся в деле материалов, заявителем подтвержден факт освоения им земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществления на данном земельном участке строительства. Доказательств иного Департаментом земельных отношений не представлено.

Поскольку по истечении срока договора заявитель продолжал пользоваться земельным участком, о предстоящем освобождении участка не сообщил в Департамент, земельный участок не возвратил, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что право на отказ от договора аренды земельного участка у Департамента отсутствовало в силу ст. 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Доводы заинтересованного лица о том, что земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, отклоняется как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

Из п. 1.1 Договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

П. 3.2.10 Договора устанавливает обязанность арендатора не допускать строительство на земельном участке до получения разрешения на строительство.

Материалами дела подтверждено, что разрешение на строительство получено в установленном порядке.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской