Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 по делу n А50-653/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3429/2008-АК

г. Пермь

11 июня 2008 года                                                               Дело № А50-653/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой  Н. М.

судей  Осиповой С.П., Нилоговой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания Тухватуллиной  Э.Р.

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми: Зелененко И.Е. – представитель по доверенности от 28.12.2007г.

от ответчика ООО «Управляющая компания «Домстрой» : не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Управляющая компания «Домстрой» ( ответчик по делу)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 03 апреля 2008 года

по делу № А50-653/2008,

принятое судьей  Шатуновым А.В.

по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми

к ООО «Управляющая компания «Домстрой»

о взыскании задолженности  по арендной плате, расторжении договора аренды и возврате помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми  обратился в Арбитражный суд Пермского края  с иском к ООО «Управляющая компания «Домстрой» о взыскании 662 556,04 руб., в том числе 560 039,88  задолженность по арендной плате, 102 516,16 руб. пени за несвоевременное внесение арендной платы, расторжении договора аренды от  № 1830-07И от 14.02.2007г.  и  обязании ответчика возвратить арендуемое помещение.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 3.04.2008г. исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с решением суда,  ООО «Управляющая компания «Домстрой» (ответчик по делу) просит его отменить полностью и принять новое решение об отказе в иске, ссылается на неправильное применение судом норм материального права – статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ.  Полагает, что договор аренды является недействительным, поскольку предметом договора были помещения, расположенные в техническом подвале жилого дома. Судом не учтено, что  помещения  не используются обществом для коммерческих или иных целей, не связанных с выполнением обязанностей по техническому обслуживанию жилого дома. Законодательством  не предусмотрена обязанность для эксплуатационных,  ремонтно-технических служб и организаций оплачивать время нахождения или размещения работников, оборудования материалов в технических помещениях, если это связано  с непосредственным выполнением ими своих обязанностей по техническому обслуживанию или ремонту, проводимых в этих помещениях или расположенных там коммуникации в силу ст. 36,44 ЖК РФ.  Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил.

  Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми (истец по делу) просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Перми, МУ «Жилищная служба» Индустриального района г.Перми и ООО «Управляющая компания «Домстрой» заключен договор аренды объекта  муниципального нежилого фонда  от 14.02.2007 N 1830-07И на срок с 01.02.2007 по 29.01.2008 (л.д. 10-17).

В соответствии с условиями названного договора арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение в  подвале  4-х этажного жилого дома, общей площадью 590,10 кв. м, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 57, для  мастерской по обслуживанию жилого муниципального фонда.  Помещение  передано  арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2007г. (л.д.24)

После окончания установленного договором срока аренды арендатор продолжил  пользоваться помещением без возражений  арендодателя, договор аренды в силу п.2 ст.621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом арендатором надлежащим образом не исполнены, в связи с чем, арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды, освобождении занимаемых помещений и о взыскании денежных средств.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 14.02.2007 N 1830-07И по внесению арендной платы, в связи с чем, возникла обязанность по оплате задолженности и пени, а также расторжении договора аренды  и передачи  департаменту  нежилого помещения.

Суд  обоснованно удовлетворил исковые требования.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По условиям договора (пункты 4.4, 4.5) арендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Договором предусмотрены обязанность Арендодателя направлять арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

         Размеры ежемесячной арендной платы  определены  в Приложениях №2 и №3 к договору аренды от 14.02.2007г. № 1830-07И, в связи с чем, размер ежемесячных платежей  составил 93 339,98 руб.

         Задолженность по арендной плате  за период  с 01.04.2007г. по 01.09.2007г. составила 560 039.88 руб.

           В соответствии с п.7.2. договора, арендатор в случае задержки платежей  в сроки установленные договором, уплачивает пени  0,5% в день от величины  недоимки арендной платы  за расчетный период.  Сумма пени  за несвоевременное исполнение обязательств   составила 102 516,16 руб. и подтверждается расчетом, составленным в соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ и условиями договора.

         Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что за арендатором числилась задолженность в размере, более  двухмесячной арендной платы и систематически нарушались сроки внесения арендной платы (два и более раза). На основании этого  Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми от 03.10.2007г. № 19-19-8501/05 предъявил претензию, в которой предложил ООО «Управляющая компания «Домстрой»  погасить задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды от 14.02.2007г. № 1830-07И и предупредил, что в случае неисполнения  требований  в течении 5 дней, департамент обратиться в суд. В данной претензии истец высказал волеизъявление на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в указанный в предложении (претензии) срок. Порядок и сроки предъявления требования о расторжении договора в суд, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюдены. Претензия направлена истцом ответчику заказным письмом по всем известным департаменту адресам (л.д. 60-61).

Следовательно, истцом приняты надлежащие меры к получению ответчиком письменного предупреждения в порядке досудебного урегулирования спора с соблюдением требований ст. 619, 452 ГК РФ.

В связи с нарушением ответчиком, установленного договором от 14.02.2007г. № 1830-07И, срока внесения арендной платы более двух раз подряд исковые требования Департамента  имущественных отношений Администрации г. Перми о досрочном расторжении названного договора и возврате арендованного имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что  спорное подвальное  помещение, предназначенное для обслуживания жилого дома, в котором имеются инженерные коммуникации, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, в связи с чем, договор аренды является недействительным, отклоняется.  

 В соответствии с п.2.1.1 «Положения о департаменте имущественных отношений  администрации г. Перми», утвержденного решением Пермской городской Думы от 12.09.2006 N 210 "О департаменте имущественных отношений администрации города Перми и управлении земельных отношений администрации города Перми",  основными  целями деятельности департамента  является осуществление  полномочий администрации г. Перми по рациональному управлению  и распоряжению имуществом, находящимся в  муниципальной собственности  г. Перми. Согласно 3.1.3  Положения к исключительной компетенции департамента  относится заключение договоров на аренду имущества. Правила передачи в аренду имущества муниципального образования г.Перми  установлены «Положением об аренде муниципального имущества»,  утвержденного Решением  Пермской городской Думы от 28.05.2002г. № 61.

Право собственности   муниципального образования «город Пермь» на спорное нежилое помещение возникло на основании Постановления администрации г.Перми  от 19.08.1996г. №1566 «О передаче жилых и нежилых зданий  ОАО Лукойл-Пермнефтеоргсинтез в муниципальную собственность», что подтверждается  имеющейся в материалах дела Выпиской из реестра муниципальной собственности от 5.03.2008г. Следовательно, Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, как лицо уполномоченное  собственником, имел право сдавать в аренду ООО «Управляющая компания «Домстрой» нежилое помещение в  подвале  4-х этажного жилого дома, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Мира, 57. В установленном порядке право собственности муниципального образования на данный объект недвижимого имущества не оспорено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

В нарушение статьи 65 АПК РФ общество не представило в материалы дела доказательства того, что  подвальное помещение, сданное ему в аренду,  предназначено для  технического обслуживания жилых помещений собственников жилья.

 Из  Плана строения дома 57 по ул.Мира, г. Пермь и расшифровки к нему, видно, что в подвале, сданном в аренду, имеются следующие помещения: кабинет, туалеты, мастерские, раздевалки, кладовые, склады, душ, коридоры. Указанные помещения используются ООО «Управляющая компания «Домстрой» для  осуществления предпринимательской деятельности в сфере  обеспечения эксплуатации жилого и нежилого фондов и  связанных с ними объектов инженерной инфраструктуры, организации предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг (п.2.2 Устава).

 Доказательств того, что сданные в аренду помещения содержат какие-либо инженерные коммуникации, техническое оборудование, не имеется.  Как следует из договора аренды, плана строения, пояснений представителя Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми в судебном заседании, часть  подвала (площадью 38,4 кв.м.), в котором расположено техническое оборудование и предназначенное для технического обслуживания жилых помещений собственников жилья,  в аренду обществу не сдавалось.

На основании изложенного решение арбитражного суда от 03 апреля 2008 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Управляющая компания «Домстрой» - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

  Решение арбитражного суда Пермского края от 03 апреля 2008 года по делу № А50-653/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Управляющая компания «Домстрой» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух     месяцев     со     дня     его     принятия     через     Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

С. П.Осипова

Т. С. Нилогова