Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2008 по делу n А60-13149/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1919/2008-ГК

г. Пермь                                                                        

07 апреля 2008 года                                                                Дело № А60-13149/2007

  Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2008 года.

  Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2008 года.

  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего       Васевой Е.Е.

судей    Няшина В.А., Крымджановой М.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хаснуллиной Т.В.

при участии:

от истца: Ульянова И.В., доверенность от 23.11.2007

от ответчика: не яв., извещен надлежащим образом

от третьего лица: не яв., извещено надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

индивидуального предпринимателя Тищенко Олега Владимировича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 января 2008 года

по делу № А60-13149/2007,

принятое судьей Шулеповой Т.И.

по иску индивидуального предпринимателя Васильева Александр Модестович

к индивидуальному предпринимателю Тищенко Олега Владимировича

третье лицо: Администрация Кировградского городского округа

о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

установил:        

Индивидуальный предприниматель Васильев А.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тищенко О.В. о расторжении договора аренды № 66 от 10.08.2003, заключенного с ответчиком. Так же истец просит взыскать арендную плату с января 2007 по июнь 2007 в сумме 231 300 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечена Администрация Кировградского городского округа.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2007 года к производству принят встречный иск ИП Тищенко О.В. ИП Васильеву А.М. о взыскании с ИП Васильева А.М. затрат по капитальному ремонту  арендуемого ИП Тищенко О.В. помещения по договору от 10.08.2003 № 66 в размере 393 467 руб., обязании ИП Васильева А.М. возместить Тищенко О.В. причиненный ущерб в размере 24 147 руб. (том 1 л.д. 91).

ИП Васильев А.М. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды № 66 от 10.08.2003. Отказ от исковых требований в указанной части судом первой инстанции принят (том 3 л.д. 32).

ИП Васильев А.М. уточнил исковые требования, просит взыскать с ИП Тищенко О.В. арендную плату за период с 01.01.2007 по 07.07.2007 в сумме 14 322 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 января 2008 года

по делу № А60-13149/2007, принятым судьей Шулеповой Т.И., первоначальные исковые требования удовлетворены. С ИП Тищенко О.В. в пользу ИП Васильева А.М. взыскано 14 322 руб. – долга по арендной плате. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Производство по делу в отношении требования о расторжении договора аренды № 66 от 10.08.2003.

В апелляционной жалобе ответчик, ИП Тищенко О.В., просит решение суда первой инстанции отменить, полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что договор № 66 от 10.08.2003 фактически не является перезаключением договора № 70 от 25.10.2002 не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так же заявитель апелляционной жалобы полагает, что им произведена реконструкция арендуемого помещения, в материалы дела представлены документы, подтверждающие понесенные ИП Тищенко О.В. расходы на капитальный ремонт.

ИП Васильев А.М., с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Полагает, что надлежащие доказательства того, что ИП Тищенко О.В. произвел капитальный ремонт арендуемого помещения, в материалах дела отсутствуют.

От третьего лица – Администрации Кировградского городского округа – представитель в судебное заседание не явился, письменный отзыв не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 19.12.2006 между Администрацией Кировградского городского округа (продавец) и ИП Васильевым А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи по результатам аукциона № 19-2006/ПР, в соответствии с которым ИП Васильев А.М. приобрел в собственность обремененное договором аренды с ИП Тищенко О.В. (на срок до 18.08.2013) нежилое помещение № 1, общей площадью 77,1 кв.м, расположенное на 1-ом этаже здания нежилого назначения литер Б по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Ленина, № 4 (том 1 л.д. 11-13). Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 22.12.2006 (том 1 л.д. 15). 16.02.2007 за истцом зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости, запись о регистрации договора аренды №66-01/07-11-2003-184 от 19 сентября 2003 (том 1 л.д. 17).

Письмом от 28.02.2007 № 04-06/134 Администрация Кировградского городского округа сообщила ИП Тищенко О.В. о том, что в результате аукциона по продаже нежилого помещения № 1, общей площадью 77,1 кв.м, расположенного на 1-ом этаже здания нежилого назначения литер Б по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Ленина, № 4, право собственности на него с 16.02.2007 перешло к ИП Васильеву А.М., в связи с чем арендные отношения с Муниципальным образованием Кировградский городской округ по договору аренды от 10.08.2003 № 66 на указанный объект перешли к ИП Васильеву А.М. Арендные отношения с января 2007 следует производить с ИП Васильевым А.М. (том 1 л.д. 26).

ИП Васильев А.М. письменно известил ИП Тищенко О.В. о необходимости исполнении обязательств по договору аренды № 66 от 10.08.2003. Сообщил, что арендная плата за месяц составила 38 550 руб., установлена собственником исходя из рыночных отношений. Так же в данном письме ИП Васильев А.М. предложил ИП Тищенко О.В. явиться для составления дополнительного соглашения. В случае неявки арендная плата считается установленной в указанном размере с 01.01.2007 (том 1 л.д. 23, 24). Названное извещение было направлено в адрес ИП Тищенко О.В. дважды, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями почтовых уведомлений с отметкой о вручении ИП Тищенко О.В. 22.02.2007 и 13.04.2007 (том 1 л.д. 25).

Основанием для обращения с настоящим иском в суд послужило то, что в период с января по июнь 2007 года (6 месяцев) ИП Тищенко О.В. не вносил арендную плату и у него образовалась задолженность. Таким образом, ИП Тищенко О.В. нарушил обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, истец на основании п.4 ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса РФ и п. 4.3 договора аренды от 10.08.2003 № 66 просит расторгнуть указанный договор.

ИП Тищенко О.В. в ответ на обращения ИП Васильев А.М. сообщил, что предложенный договор аренды подписанию не подлежит, поскольку договор аренды на помещение, площадью 77,1 кв.м по адресу: г. Кировград, ул. Ленина, 4 (литер Б), поскольку договор аренды на данное помещение заключен ранее, как долгосрочный и зарегистрирован в Кировградском отделении Федеральной регистрационной службы. Все изменения в данный договор подлежат регистрации. Кроме того, согласно решению об условиях приватизации объекта муниципальной собственности от 10.11.2006 утвержденного главой Кировградского городского округа ИП Васильев А.М. обязан выплатить сумму выполненных работ в сумме 393 469 руб. (том 1 л.д. 48, 52). С учетом изложенного, ИП Тищенко О.В. обратился со встречными исковыми требованиями о взыскании с ИП Васильева А.М. затрат по капитальному ремонту арендуемого ИП Тищенко О.В. помещения по договору от 10.08.2003г. № 66 в размере 393467 руб., обязании  ИП Васильева А.М. возместить ИП Тищенко О.В.  причиненный ущерб в размере 24 147 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с положениями ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса РФ обязательства арендатора по перечислению установленных законом и договором платежей должны исполняться надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона.

Согласно п. 3.4 договора аренды от 10.08.2003 № 66 размер арендной платы в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в связи с ежегодным изменением базовой ставки на территории Муниципального образования город Кировград. При изменении арендной платы в обязательном порядке между арендатором и арендодателем заключается дополнительное соглашение к настоящему договору (том 1 л.д. 19).

Расчетом арендной платы от 18.01.2006, имеющимся в материалах дела, определен ее размер в сумме 2 589,97 руб. в месяц. Названный расчет подписан арендодателем и арендатором.

Таким образом, за период с января 2007года по июль 2007 года арендная плата составила 14322 руб. Доказательств внесения арендной в платы в названном размере ИП Тищенко О.В. в порядке ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил. Требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 14322 руб. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции исходя из размера арендной платы, установленного расчетом от 18.01.2006. кроме того, факт наличия задолженности по арендной плате ИП Тищенко О.В. не оспаривается.

Истец, по встречному иску, ссылаясь на п. 3.4. договора купли-продажи по результатам аукциона № 19-2006/ПР от 19.12.2006, полагает, что ИП Васильев А.М. обязан выплатить ИП Тищенко О.В. сумму понесенных затрат по капитальному ремонту в размере 393467 руб.

17 апреля 2007 года ИП Тищенко О.В. направил ИП Васильеву А.М. требование о возмещении затрат по капитальному ремонту, однако ответа не получил, что и послужило основанием для подачи встречного искового заявления.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

П. 3.4 договора купли-продажи от 19.12.2006 установлено, что покупатель обязан выплатить арендатору ИП Тищенко О.В., арендующему объект по договору аренды от 10.08.2003 № 66, сумму понесенных за свой счет затрат по капитальному ремонту помещений, произведенных в соответствии со сметами и актами выполненных работ, представленных арендатором. Сумма договором не определена.

Представленные ИП Тищенко О.В., в обоснование встречных требований, акты приемки выполненных работ, локальная смета, справка о стоимости выполненных работ не подтверждают факт выполнение работ по капитальному ремонту именно арендованного по договору № 66 от 10.08.03 помещения. Имеющийся в материалах дела отчет об оценке стоимости объекта (том 1 л.д. 141-143) надлежащим доказательством стоимости капитального ремонта не является, при отсутствии первичных документов, подтверждающих факт производства работ за счет арендатора.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам и обоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей относятся на индивидуального предпринимателя Тищенко Олега Владимировича.

        Руководствуясь ст. ст.258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

        Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 января 2008 года

по делу № А60-13149/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

        Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий                                               Е.Е.Васева

Судьи                                                                            В.А.Няшин

                                                                                       М.С.Крымджанова