Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n КСНИМ».. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки

Дело №

А63-2770/2010

16АП-2942/10

15

декабря

2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена

13 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено

15 декабря 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный  суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола с/з

секретарем Климовой А.А.

С участием в заседании представителей:

от ООО «БАСС»:

Булавин М.В. – представитель по доверенности (копия в деле);

от Министерства имущественных отношений Ставропольского края:

не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БАСС»

на

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2010

по делу

№ А63-2770/2010

под председательством судьи Турчина И.Г.

по иску общества с ограниченной ответственностью «БАСС»

к

Министерству имущественных отношений Ставропольского края

о

взыскании 6 000 рублей ошибочно уплаченных по договору аренды,

и

встречному иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края

к

обществу с ограниченной ответственностью «БАСС»

о

взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БАСС» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – Министерство) о взыскании 6.000 рублей арендной платы, ошибочно уплаченной по договору аренды от 25.12.1997 № 746.

Министерство предъявило встречный иск (уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО «БАСС» о взыскании 3.440.037, 59 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.12.1997 № 746, пени в общей сумме 6.014.638 рублей за период с 21.07.2007 по 21.07.2010.

Исковое требование основано на статьях 309, 314, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2010 требования по первоначальному иску отклонены, встречное исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу Министерства взыскано 3.611.884, 67 рублей, из которых 3.440.037, 59 рублей основного долга, 171.847, 08 рублей пени. Руководствуясь статьями 309, 310, 450 и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что договор аренды № 746 содержит условия о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения, по мнению суда, не является основанием к отказу в иске Министерства, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Рассматривая требование о взыскании с общества договорной пени, суд применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер пени в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения исполнения обязательства.

Не согласившись с таким решением общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, просит решение суда от 04.10.2010 отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать. По мнению заявителя, перерасчет арендной платы со ссылкой на постановление Правительства Ставропольского края от 17.12.2008 № 203-п «Об установлении размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности» необоснован, поскольку названный нормативный акт не содержит ссылок о необходимости применения его положений к ранее заключенным договорам аренды, и соответственно в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет обязанности общества оплачивать аренду в новом размере. Вывод суда об отсутствии необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения противоречит правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенной в информационном письме № 59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней.

Министерство в отзыве на жалобу не согласилось с доводами заявителя, так как считает принятый судебный акт законным и обоснованным.

Суд удовлетворил ходатайство Министерства о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав в судебном заседании представителя общества, проверив законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, находит решение Арбитражного суда Ставропольского края  подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 25.12.21997 между комитетом по управлению имуществом края (правопредшественник истца) (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «БАСС» (арендатором)  заключен договор аренды № 746 (далее – договор), по условиям которого  арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование помещения столовой площадью 540 кв.м, расположенные по ул. Мира, 337 в городе Ставрополе, для использования под столовую-кафе (том 2 л.д. 36-39).

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 31.07.2003 от 06.09.2005 стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв.м. и установили срок действия договора по 25.12.2046 (том 2 л.д. 41,43).

Арендуемые помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 01.08.2003 (том 2 л.д. 42).

Договор аренды в редакции дополнительных соглашений зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по СК 28.09.2005.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за пользование помещениями на момент заключения договора установлена в размере 105 442 руб. 56 коп. в год. Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что арендодатель в связи с инфляционными процессами, имеет право в одностороннем порядке увеличить ставку (размер арендной платы) и в десятидневный срок уведомить об этом арендатора.

08 мая 2009 года Министерство письмом № 3218/11 направило обществу дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении размера арендой платы до 325.381,4 (без НДС) ежемесячно. В обоснование изменения платы Министерство сослалось на Постановление Правительства Ставропольского края от 17.12.2008 № 203-п «Об установлении размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности» (том 2 л.д. 63- 66).

Претензией от 09.03.2010 № 2099/11 Министерство обратилось к обществу с требованием погасить имеющуюся задолженность. Ввиду ненадлежащего обществом обязательств по внесению арендных платежей за период с 10.05.2009 по 31.03.2010 Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Министерства, суд первой инстанции пришел к выводу, что пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы.

Однако судебная коллегия находит указанный вывод суда первой инстанции ошибочным виду следующего.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы не достигнуто.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны предусмотрели порядок исчисления размера арендной платы исходя из следующей формулы: АП (зд) x К, где АП (зд) – годовая арендная плата на момент заключения договора, К – коэффициент, значение которого определяется отношением величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы, установленной на дату очередного расчета, к величине минимальной заработной платы, установленной на момент заключения договора.

Право Министерства на одностороннее изменение условий договора в части увеличения арендной платы возникает только в случае наступления инфляционных процессов (пункт 3.6 договора).

Перерасчет арендной платы произведен ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта от 11.01.2009 № 171/12, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из рыночной оценки нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337, литер Б, а не в результате изменения исходных данных для расчета арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора аренды в совокупности с фактическими отношениями контрагентов не усматривается, что изменение исходных данных для расчета арендной платы возможно исходя из рыночной оценки нежилого помещения.

Ссылка Министерства на постановление Правительства Ставропольского края от 17.12.2008 № 203-п «Об установлении размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности» (далее – постановление Правительства № 203-п) не может быть положена в основу увеличение арендной платы по договору № 746 от 2512.1997, поскольку постановление вступило в законную силу в декабре 2008 года и не распространяется на сделки, совершенные ранее.

Таким образом, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Министерство самостоятельно изменило порядок расчета арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, что в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо.

Вывод суда первой инстанции о преюдициальном установлении по делу №А63 – 8103/2009 законности действия Министерства по увеличению размера арендной платы является ошибочным.

Принимая решение от 04.12.2009 по делу № А63-8103/2009, арбитражный суд не давал необходимой оценки правоотношениям, сложившимся между Министерством и обществом в связи с односторонним изменением арендной платы. Отказ суда в удовлетворении заявленных обществом требований обусловлен тем, что часть арендуемых помещений относятся к защитным сооружениям ГО класса ВУ-III, что в силу Указа Президента Российской Федерации № 2284 от 04.12.1993 исключает возможность их приватизации. При этом суд не оценивал законность действий Министерства по одностороннему изменению арендной платы на предмет правильности применения положений договора и Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, при разрешении данного спора суд первой инстанции не мог и не должен был исходить из преюдициального значения фактических обстоятельств, установленных по ранее рассмотренному делу (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку Министерство не доказало наличия условий, позволяющих ему в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования о взыскании с общества 3.440.037, 59 руб. долга.

В отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии у общества задолженности по арендой плате, требования Министерства о взыскании с общества договорной пени также не подлежит удовлетворению.

Рассматривая исковые требования общества о взыскании с Министерства неосновательного обогащения, судебная коллегия приходит к выводу об их обоснованности.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендой платы определен сторонами в сумме 92.134, 32 руб. в месяц.

Платежным поручением от 01.02.2010 № 3 арендная плата за февраль 2010 года была перечислена Министерству в полном объеме. Следовательно, перечисленные в адрес Министерства денежные средства в сумме 6.000 руб. по платежному поручению № 12 от 15.02.2010 являются для ответчика неосновательным обогащениям.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2010 подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права.

Расходы по госпошлине по искам и апелляционной жалобе относятся в силу статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Министерство и подлежат взысканию в пользу общества.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение