Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А63-3282/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-3282/2010

30 ноября 2010 года.                                                                               Вх.16АП-2472/2010(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября  2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е. В. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н. В., Сулейманова З. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климовой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Нива» г. Ставрополь на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу № А63-3282/2010 (судья Довнар О.Н.) по иску закрытого акционерного общества «Нива» г. Ставрополь к обществу с ограниченной ответственностью «Батлер-Ставрополь» г. Ставрополь о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.07.2010, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды на сумме 1 500 000 рублей, штрафа за несвоевременное перечисление арендной платы 111 750 рублей,

при участии в  судебном заседании представителей:

от ЗАО «Нива»: не явились, извещены надлежащим образом,

от  ООО «Батлер-Ставрополь»: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Нива» (далее – ЗАО «Нива») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Батлер-Ставрополь» (далее – ООО «Батлер-Ставрополь») о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.07.2010, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в сумме 1 500 000 рублей 00 копеек, а также штрафа за несвоевременное перечисление арендной платы в размере 111 750 рублей 00 копеек (с уточнениями, принятыми судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Батлер-Ставрополь» в пользу ЗАО «Нива» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды в сумме 358 333 рублей  80 копеек и штраф за несвоевременное перечисление арендной платы  в размере 12 900 рублей 00 копеек. В остальной части иска отказано. В части взыскания расходов по коммунальным платежам в сумме 59 486 рублей 72 копеек производство по делу прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в данной части. С ООО «Батлер-Ставрополь»  в доход федерального бюджета взыскана сумма госпошлины в размере  6 706 рублей  62 копейки, с ЗАО «Нива» в доход федерального бюджета -   сумма госпошлины в размере  22 410 рублей  88 копеек.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, принимая во внимание соглашение сторон (пункты 2.14, 2.15 договора аренды) от 21.01.2008, переписку сторон (предложение арендатора о расторжении от 14.12.2009) и последующие действия. При этом суд первой инстанции не принял во внимание предложенные арендатором сроки расторжения договора 20.01.2010 и 01.03.2010, поскольку ответчик фактически освободил помещение 31.01.2010, акт передачи помещений не оформил, доступ общества к помещению имел место 13.03.2010, когда срок предупреждения о расторжении договора истекает 01.03.2010. Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил факт прекращения пользования арендованным помещением с уклонением арендатора оформить акт передачи и фактического доступа к нежилым помещениям 13.03.2010, в связи с чем взыскал задолженность по арендным платежам и штрафные санкции по договору до 13.03.2010.

Доводы истца о взыскании арендных платежей за период апрель-июль 2010 со ссылкой на уклонение арендатора оформить акт передачи помещений отклонены. Суд первой инстанции указал, что в связи с фактическим  расторжением договора с 13.03.2010 и доступом общества к помещениям с 13.03.2010 правовых оснований для взыскания арендной платы до июля 2010 года не имеется.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 ЗАО «Нива»  обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что в резолютивной части решения не определена дальнейшая судьба сданных в аренду помещений. Вывод суда первой инстанции об автоматическом расторжении договора аренды при несоблюдении формы расторжения договора является необоснованным, поскольку отказав в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора лишает истца возможности зарегистрировать расторжение договора аренды в органе государственной регистрации без присутствия второй стороны. Ссылаясь на пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт считает, что ввиду неразрешенности вопроса о фактическом моменте расторжения договора аренды имеет право на взыскание арендных платежей за текущий период. Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что доступ общества к помещению имел место 13.03.2010, считает неправильным, поскольку в материалах дела имеются сведения не только о комиссионном осмотре указанных помещений с целью оценить размер ущерба, но и о том, что после осмотра помещения закрыты и опечатаны.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу № А63-3282/2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу № А63-3282/2010 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.01.2008 между ЗАО «Нива (арендодатель) и ООО «Батлер-Ставрополь» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому   арендодатель сдает, а  арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения №41, 42,51, 54, 62-64, 77, 127-138 и часть помещения №78, расположенные по адресу: г.Ставрополь, ул. Морозова, 4, общей площадью 500,7 кв.м., находящиеся в собственности  арендодателя.

В  соответствии с пунктом 1.3 договора аренды помещения сданы в аренды с 21 января 2008 года по 22 июля 2012 года.

Стоимость аренды помещений согласована сторонами в пункте 3.1 договора аренды и составляет 350 000 рублей 00 копеек в месяц, включая НДС. В размер арендной платы входят все налоги, плата за земельный участок и все иные расходы, указанные в пункте 4.4 договора.

Пунктом 3.4 определено внесение арендной платы не позднее 5-го числа расчетного месяца. Расходы по оплате потребляемой электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, услуг телефонной связи подлежат оплате арендатором одновременно с внесением арендной платы (пункт 3.6 договора).

В случае отказа арендатора от исполнения настоящего договора пунктом 2.14 договора предусмотрена обязанность уведомить об этом другую сторону заказным письмом с указанием предполагаемой даты окончания срока, не позднее, чем за 90 дней. По истечении указанного срока договор считается расторгнутым. С момента получения уведомления о прекращении настоящего договора арендодатель совместно с арендатором обязан предпринять меры по согласованию будущей передачи нежилых помещений, о необходимости проведения демонтажа и возврата нежилых помещений в первоначальное состояние или же нежилые помещения будут переданы в состоянии с существующими переделками и улучшениями, произведенные арендатором, которые оформляются в виде предварительного передаточного акта (п.2.15 договора).

Согласно пункту 5.2 договора возврат нежилых помещений производится арендатором, после надлежаще оформленного уведомления о дате прекращения договора и согласно положениям пункта 2.15, не позднее 7 дней с момента прекращения действия договора.

Пунктами 5.3 и 5.4 договора установлено, что передача нежилых помещений арендатору и возврат нежилых помещений арендодателю производится по передаточному акту. В случае, если арендодатель не принимает у арендатора нежилые помещения, то считается, что арендатор передал нежилые помещения арендодателю без замечаний последнего.

За несвоевременное перечисление арендной платы сторонами в пункте  6.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки до момента полного погашения задолженности.

Во исполнение договора аренды нежилых помещений составлен акт приема-передачи нежилых помещений от 21.01.2008 с указанием об их удовлетворительном техническом состоянии.

01.12.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в связи с уменьшением количества арендуемых помещений до 262,7 кв.м и изменением размера ежемесячной арендной платы. Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: стоимость аренды помещений составляет 250 000 руб., включая НДС, в месяц, из расчета 951,66 за 1 кв. м в месяц. В размер арендной платы входят все налоги, которые уплачивает арендодатель, плата за земельный участок, а также все иные расходы, указанные в пункте 4.4 договора.

09.10.2009 ответчик направил истцу уведомление об отказе от исполнения договора с 20 января 2010 года.

14.12.2009 ответчик направил истцу письмо с просьбой о перенесении срока расторжения договора на 01 марта 2010 года. Данным письмом ответчик гарантировал оплату арендных и эксплуатационных платежей до момента передачи нежилых помещений истцу. В январе 2010 ответчик   демонтировал и частично вывез оборудование.

27.01.2010 в адрес ответчика направлено письмо о необходимости соблюдения ранее достигнутых договоренностей и выполнения условий Договора.

31.01.2010 ответчик полностью освободил занимаемые помещения, без подписания акта о возврате арендованного имущества.

13.03.10 члены комиссии ЗАО «Нива» с участием третьих лиц: участкового уполномоченного инспектора милиции и сотрудника ООО «СУОР» произвели вскрытие и осмотр помещений 3351, 54, 62-64,127-133, расположенных по адресу г.Ставрополь, ул. Морозова,4, о чем составлен акт.

Поскольку передача имущества не состоялась, задолженность по аренде не оплачена, ЗАО «Нива» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права регулирующие спор, поскольку в  соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450, пунктами 2, 3, 4 статьи 451 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в предусмотренных законом случаях по решению суда.

Частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 21.01.2008.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что арендатор направил арендодателю письма от 19.10.2009 и 27.10.2009 об отказе от договора аренды, с предложением согласовать дату расторжения договора с 01.03.2010. Факт их получения арендодателем подтвержден в суде первой инстанции.

Факт прекращения пользования арендованным помещением с уклонением арендатора оформить акт передачи и фактического доступа к нежилым помещениям, оформленного актом вскрытия и осмотра помещений 13.03.2010, правильно установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Таким образом, указанный договор аренды фактически прекратил свое действие с 13.03.2010.

Как следует из материалов дела, ответчик освободил арендованное помещение 31.01.2010. Однако, как правильно указал суд первой инстанции, акт передачи помещений не составлялся, доступ ЗАО «Нива» к помещению имел место 13.03.2010, что подтверждается актом вскрытия и осмотра помещения. В связи с изложенным судом первой инстанции правомерно отклонен довод арендатора о сроках расторжения договора 20.01.2010 и 01.03.2010, поскольку договор аренды считается расторгнутым с 13.03.2010.

Установив факт пользования арендованным помещением до 13.03.2010, руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.02.2010 по 13.03.2010 в сумме 358 333 рублей 80 копеек исходя из стоимости аренды помещений, указанной в пункте 3.1 дополнительного соглашения. За ненадлежащее исполнение обязательств по договору судом первой инстанции также правомерно взыскана сумма штрафа