Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А63-4945/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                  Дело № А63-4945/2009

06 сентября 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2010 г., полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2010 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей Жукова Е.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карапетовым С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.02.2010 по делу № А63-4945/2009 по иску администрации города Пятигорска к закрытому акционерному обществу «Лира», обществу с ограниченной ответственностью «КМВ телеком», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю третье лицо – Климов Александр Геннадьевич о признании недействительным зарегистрированного права собственности; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества «Лира» - Забуги И.А. доверенность №40 от 12.05.2010,

от Администрации города Пятигорска – не явились, извещены (уведомление №525667),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю – не явились, извещены (уведомление №525650),

от общества с ограниченной ответственностью "КМВ телеком" – не явились, извещены (уведомление №525605),

от Климова А.Г. – не явились, извещены (уведомление №525674),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Пятигорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу «Лира» (далее - общество), ООО «КМВ-телеком» и Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю о признании недействительным зарегистрированного 17.11.2006 права собственности ООО «КМВ-телеком» на объект незавершенного строительства - административное здание литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160:А:20000, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, по адресу: г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - административного здания, литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160:А:20000, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, по адресу: г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, заключенного 20.11.2006 между ООО «КМВ-телеком» и обществом; обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности общества от 04.12.2006 № 26-26-33/012/2006-939 на объект незавершенного строительства - административного здания литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160:А:20000, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, по адресу г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661, заключенного между администрацией и обществом; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка в виде возврата сторонами всего полученного по сделке; обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности общества на земельный участок общей площадью 750 кв. м, кадастровый номер 25:33:10 03 52:0089, расположенный по адресу: город Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина.

До принятия решения администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила заявленные требования и просила прекратить право собственности общества на объект незавершенного строительства - административное здание литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160:А:20000, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, по адресу: г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, в связи с фактическим отсутствием указанного имущества; обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности общества» от 04.12.2006 № 26-26-33/012/2006-939 на объект незавершенного строительства - административного здания литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160:А:20000, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, по адресу г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина; признать недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 № 2661, заключенного между администрацией и обществом; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка в виде возврата сторонами всего полученного по сделке; обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности общества на земельный участок общей площадью 750 кв. м, кадастровый номер 25:33:10 03 52:0089, расположенный по адресу: город Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина.

Определением от 24.09.2009 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Климов Александр Геннадьевич.

Определением от 02.12.2009 в порядке процессуального правопреемства Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю заменено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением суда от 03.02.2010 в удовлетворении иска отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован недоказанностью наличия нарушений прав и законных интересов заявителя, либо нарушений закона при совершении оспариваемой сделки.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в котором просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.02.2010 по делу № А63-4945/2009 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка №261 от 08.06.2007 на земельный участок общей площадью 750 кв.м кадастровый номер 25:33:10 03 52:0089, расположенный по адресу: город Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, заключенный между администрацией и обществом. Доводы администрации основаны на том, что на земельном участке по ул. Козлова/Малыгина по состоянию на 04.12.2006 имелся объект незавершенного строительства - административное здание литер «А», готовность 4%. При проведении муниципального земельного контроля 09.02.2009 специалистами МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» выявлено, что никакого строительства на земельном участке не ведется и не велось, верхний слой почвы не снимался, фундамент не ставился, на объекте имеется неукрепленная конструкция из железобетонных блоков. Поскольку объект, на который зарегистрировано право собственности общества, фактически не существует в том виде, в котором он зарегистрирован, указанное обстоятельство является основанием для прекращения права собственности общества на спорное имущество: объект незавершенного строительства - административное здание литер «А», готовность 4%. Запись о праве на несуществующее строение нарушает права муниципального образования города-курорта Пятигорска в отношении земельного участка, на территории которого значится указанный объект недвижного имущества, поскольку создает необоснованное обременение прав на участок.

От Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором управление просит в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель общества - Забуга И.А. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя общества Забугу И.А., и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.02.2010 по делу № А63-4945/2009 является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации от 11.05.2006 № 1987 ООО «КМВ телеком» утвержден акт предварительного согласования места размещения административного здания в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина и согласовано размещение административного здания на земельном участке ориентировочной площадью 750 кв. м (т. 1, л. д. 13).

Постановлением главы администрации от 26.06.2006 № 2785 ООО «КМВ-телеком» в аренду предоставлен земельный участок из земель поселений общей площадью 750 кв. м под размещение административного здания в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина (т. 1, л. д. 14).

17.07.2006 за номером № 569/06 на основании указанного постановления МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (арендодатель) и ООО «КМВ телеком» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:33:10 03 52:0089, общей площадью 750 кв. м, в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина под размещение административного здания (т. 1 л. д. 17). В пункте 2.1 договора срок аренды установлен с 01.07.2006 по 29.06.2007.

28.09.2006 за номером № 4646 постановлением главы администрации ООО «КМВ телеком» выдано разрешение на строительство административного здания в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина (т. 1, л. д. 15, 16).

31.10.2006 отделением «Кавказские Минеральные Воды» филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ставропольскому краю был составлен технический паспорт на незавершенный строительством объект «Административное здание» на пересечении улиц Козлова и Малыгина в г. Пятигорске, принадлежащий ООО «КМВ телеком» (т. 2, л. д. 7 -11). На план-схеме технического паспорта здание обозначено «лит. А» (т. 2, л. д. 8).

17.11.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «КМВ телеком» на незавершенного строительства объект литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, запись о регистрации права № 26-26/33/026/2006-465.

20.11.2006 по договору купли-продажи ООО «КМВ телеком» (продавец) продал, а общество (покупатель) приобрело в собственность объект незавершенного строительства литер «А», инвентарный номер 07:427:002:000005160, готовность 4%, кадастровый номер 26:33:10 03 52:0087:07:427:002:000005160:А:20000, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пересечение улиц Козлова и Малыгина, на земельном участке площадью 750 кв. м (т. 1, л. д. 20). В пункте 1 данного договора указано, что одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупатель приобретает право пользования на земельный участок, занятый недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано 04.12.2006 (т. 1, л. д. 23).

08.06.2007 за номером № 2661 Постановлением главы администрации было принято решение о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:33:10 03 52:0089, общей площадью 750 кв. м, в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина под принадлежащим на праве собственности объектом незавершенного строительства (т. 1, л. д. 25 ). На основании указанного постановления администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 (т. 1, л. д.26).

13.09.2007 было зарегистрировано право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:33:10 03 52:0089, общей площадью 750 кв. м, в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина, запись о регистрации права № 26-26-33/038/2007-007 (т. 1, л. д. 45).

02.02.2009 Распоряжением № 20 начальника управления имущественных отношений администрации было принято решение о проведении проверки на земельном участке в районе пересечения улиц Козлова и Малыгина (т. 1, л. д. 29).

По результатам проведенной проверки составлен акт муниципального земельного контроля от 09.02.2009 № 10, в котором зафиксировано отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства, и наличие лишь совокупности не скрепленных между собой фундаментных блоков заводского изготовления, расположенных на поверхности земли без удаления плодородного слоя почвы (т. 1, л. д. 30 -35).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона