Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу n А61-1141/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 ноября 2009 года                                                                                                        г. Ессентуки

Дело № А61-1141/09

Регистрационный номер апелляционного производства

16АП-2522/09(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.11.2009.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А., 

судей: Казаковой Г.В.,  Винокуровой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мулалиевой Ф.А., рассмотрев в открытом  судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Южный» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2009 по делу № А61-1141/09 (судья Базиева Н.М.) по заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа к Обществу с ограниченной ответственностью «Южный» о взыскании 2 042 200 рублей 50 коп. арендных платежей и расторжении договора аренды,

без участия представителей сторон,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказ (далее - АМС г. Владикавказ, администрация)  обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Южный» (далее – ООО «Южный», общество) о взыскании задолженности за аренду земельного участка в сумме 2.042.200 руб. 50 коп. и расторжении договора аренды (номер государственной регистрации №110 от 18.01.1998).

В судебном заседании суда первой инстанции в порядке в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представитель АМС г. Владикавказ представил дополнение к заявлению № 538 от 31.07.2009,  в котором уточнил требования и просил взыскать с ООО «Южный» задолженность по арендной плате с 01.01.2005 по 31.12.2008, которая согласно расчету составила 4.990.284 руб. 92 коп., из которых 3.951.204 руб. основной долг и 1.039.080 руб. 72 коп. пеня за нарушение сроков оплаты, а также просил расторгнуть договор аренды земельного участка № 110 от 18.01.1998. Уточнения приняты судом к рассмотрению (т. 1, л.д. 59-61, 83-84).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2009 по делу № А61-1141/09 заявленные требования удовлетворены частично, взыскано с ООО «Южный» 2.716.453 руб. основного дола и пени в сумме 479.145 руб. за период с 01.07.2006 по 31.12.2008. Договор аренды № 110 от 18.01.1998, заключенный между ООО «Южный» и АМС г. Владикавказ расторгнут. В доход бюджета РФ с ООО «Южный» взыскана госпошлина в сумме 23.342,17 руб. Судебный акт мотивирован тем, что обществом не выполнены договорные обязательства, учитывая, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора, договор подлежит расторжению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 31.08.2009, ООО «Южный»  обратилось  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды отменить и принять по делу в указанной части новый судебный об оставлении требований о расторжении договора без рассмотрения, в остальной части оставить решение суда без изменения. Жалоба мотивированна тем, что судом нарушены нормы процессуального права, По мнению общества, администрация не представила доказательств соблюдения досудебного урегулирования спора, а именно: не достижения согласия по спорному вопросу совместной комиссией, что противоречит требованиям главы 8 оспариваемого договора.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители АМС г. Владикавказ и ООО «Южный», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суд не известили. АМС г. Владикавказ отзыв на жалобу не предоставила.

На основании ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 31.08.2009 по делу № А61-1141/09  в апелляционном порядке в соответствии со ст. ст. 258, 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации местного самоуправления г. Владикавказ №243 от 24.06.1997 «О предоставлении АО «Южный» земельного участка площадью 2,083 га в аренду сроком на 5 лет для организации торгово-бытового центра на углу улиц 1905 года и Красногвардейская», АО «Южный» правопреемником которого является ООО «Южный» предоставлен указанный земельный участок сроком на 5 лет для организации торгово-бытового центра. Постановлением АМС г. Владикавказ № 15 от 15.01.1998 срок аренды указанного земельного участка продлен до 15 лет (т. 1, л.д. 7, 8).

На основании указанных постановлений между заявителем и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 18.01.1998 № 110 (т. 1, л.д. 9-16).

Согласно условиям договора размер арендной платы установлен в сумме                      14.685.575,15 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.2 договора ответчик обязан уплачивать арендную плату ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала следующего квартала.

В связи с неуплатой арендных платежей ответчиком АМС г. Владикавказа обратилась в суд с требованиями о взыскании с ответчика арендных платежей с 01.01.2005 по 31.12.2008 в размере 4.990.284 руб. 92 коп., из которых 3.951.204 руб. основной долг и 1.039.080 руб.           72 коп. пеня за нарушение сроков оплаты, и о расторжении договора аренды земельного участка № 110 от 18.01.1998.

Согласно приложению №3 к договору расчет арендной платы за период, указанный в договоре определен как произведение площади земельного участка -2,083га, базовой ставки арендной платы для 10 зоны градостроительной ценности -282 руб. за квадратный метр, поправочного коэффициента - 1,5 и 3 к базовой ставке арендной платы.

Согласно акту проверки земельного законодательства №3 от 23.06.08, составленному  в присутствии представителя Общества, на земельном участке площадью 20630 кв.м ведется торговая деятельность, под которую задействовано 1500 кв.м. Остальная площадь под торговую деятельность не используется.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения Арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Уведомлением от 30.06.2008 № 08-569  АМС г. Владикавказ сообщило обществу о имеющейся задолженности за период с 01.01.2005 по 01.01.2008 в размере  1 680 765, 82 руб. и потребовала в срок до 10.07.2008 указанную задолженность погасить. Требование администрации оставлено обществом без ответа и исполнения (т. 1, л.д. 20).

Письмом от 19.11.2008 № 703 АМС г. Владикавказ направила в адрес ответчика уведомление о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность в размере  1 680 765, 82 руб. в месячный срок и предупреждение о расторжении договора в случае неуплаты. Обществом  указанное письмо получено 19.11.2008, что подтверждается подписью представителя Общества -Гибизова С.С. (т. 1, л.д. 21, 22).

Указанное письмо также оставлено обществом без ответа и исполнения, что явилось причиной обращения администрации с заявлением в арбитражный суд.

В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2005 по 01.07.2006 заявленного администраций по истечении трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), о применении которого заявлено ответчиком, в силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, судом отказано, в связи с пропуском срока давности. В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Судом первой инстанции установлено, что АМС г. Владикавказ правомерно рассчитана плата за указанную площадь исходя из коэффициентов функционального использования территории, которая выделена под строительство объектов и равного 1,5 и используемую под торговую деятельность (торговля в отдельно стоящих зданиях) и равного 3, в связи с чем судом взыскана с ООО «Южный» задолженность по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2006г., 2007г., 2008г., что составляет 2.716.453 руб. основного долга, а также на основании п. 2.5 договора неустойка за просрочки в размере 0,7% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что составляет - 479.145 руб.

В указанной части решение суда первой инстанции также не оспаривается.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается  существенное нарушение обществом договорных обязательств по выплате арендных платежей.

Основным доводом апелляционной жалобы явилось неправомерность расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных положений ГК РФ следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Как указывалось ранее уведомлением от 30.06.2008 № 08-569 АМС г. Владикавказ сообщила обществу об имеющейся задолженности за период с 01.01.2005 по 01.01.2008 в размере  1 680 765, 82 руб. и потребовала в срок до 10.07.2008 указанную задолженность погасить. 

Затем письмом от 19.11.2008 № 703 АМС г. Владикавказ направила в адрес ответчика уведомление о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность в размере  1 680 765, 82 руб. в месячный срок и предупреждение о расторжении договора в случае неуплаты. Обществом  указанное письмо получено 19.11.2008, что подтверждается подписью представителя Общества -Гибизова С.С.

Указанные уведомление и  письмо оставлены обществом без ответа и исполнения.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о соблюдении администрацией (арендодателем) досудебного порядка урегулирования спора является законным и обоснованным, что подтверждается материалами дела.

При установленных обстоятельствах,