Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2009 по делу n А25-398/09-4. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                               Дело № А25-398/09-4

09 сентября 2009 г.                                                                                        Вх.16АП-2009/09(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Белова Д.А., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мишиным А.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Эркенагроинвест» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07.07.2009г. по делу №А25-398/09-4 по иску ООО «Эркенагроинвест» к ИП Баисову А.-Х.М. о признании договора субаренды недействительным,

при участии в заседании:

от истца: Головко М.Н. – по доверенности,

от ответчика: Баисов А.-Х.М. – предприниматель,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эркенагроинвест» (далее – общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики к предпринимателю Баисову А.-Х.М. о признании договора субаренды земельного участка площадью 596 га от 01.04.2006г. недействительным. Исковые требования мотивированы тем, что договор субаренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является недействительным. Кроме того, по мнению истца, предмет субаренды не индивидуализирован, предприниматель Баисов А.-Х.М. не имел права на заключение договора субаренды. Указанные обстоятельства являются основанием для признания договора недействительным.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07.07.2009 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что поскольку договор субаренды, заключенный  сроком на 5 лет, не прошел государственной регистрации,то считается незаключенным, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.

Не согласившись с данным решением суда, истец обжаловал его в апелляционном порядке. В судебном заседании апелляционного суда представитель истца подержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить.

Предприниматель Баисов А.-Х.М. просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу общества и материалы дела, выслушав доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления решения суда от 07.07.2009 без изменения, а апелляционной жалобы – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между предпринимателем и обществом заключен договор субаренды земель от 01.04.2006г. из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого Арендодатель за плату передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности площадью 596 га сроком на 5 лет для производства сельхозпродукции, в границах и по адресу, указанным в кадастровой карте. Земельный участок площадью 596 га передан арендатору по акту приема-передачи земель от 05.04.2006г. (л.д.41), утвержденному генеральным директором ООО «Эркенагроинвест». Согласно акту сверки взаиморасчетов между сторонами по состоянию на 21.11.2008г. (л.д.42), накладной от 29.08.2006 г. №20, накладной от 17.08.2006 г. №24, товарной накладной от 25.08.08 №42 (л.д.39,40,45,46) следует, что ответчик производил оплату за пользование землей, что также установлено решением Арбитражного суда КЧР от 08.05.2009 г. по делу №А25-119/2009 (л.д.24-27), и как установлено судом, имеющего в силу ч.2 ст.69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Истец в обоснование исковых требований указал, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора субаренды земель на основании ч.1 ст.165 ГК РФ влечет его ничтожность и не порождает правовых последствий с момента его заключения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем, доводы истца являются неправомерными и ошибочными в силу следующих обстоятельств. Как правильно указано судом первой инстанции в соответствии со статьей 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы (а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки) влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции установлено и сторонами подтверждено, что договор субаренды от 01.04.2006 г. не прошел государственную регистрацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о незаключенности договора субаренды. Выводы суда первой инстанции о том, что незаключенный договор не может быть признан недействительным, так как закон не устанавливает, что договор аренды недвижимости недействителен в случае отсутствия его государственной регистрации, являются правомерными. Пунктом 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Статья 609 ГК РФ не содержит прямого указания на недействительность сделки при отсутствии факта государственной регистрации, к договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, в связи с чем к такой сделке также не применяются правовые последствия недействительности сделок.

Апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции о том, что к незаключенному договору не могут быть применены правила о существующих сделках, недействительными могут быть признаны сделки, а незаключенный договор таковой не является.

Доводы истца о том, что ответчик не был уполномочен на заключение договора субаренды, так как доверенность содержит сведения лишь о 92 пайщиках из 215, а также на то, что в договоре отсутствуют условия об объекте подлежащем передаче в аренду судом правомерны отклонены судом первой инстанции, поскольку в материалы дела представлены договора аренды от 2005 г. (приложение №2 к делу на 209 л.), заключенные ответчиком с долевыми собственниками земельных участков сроком на пять лет. Право собственности физических лиц на земельные участки, подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о праве собственности (приложение №1 к делу на 196 л.).

Более того, указанный истцом довод не имеет правового значения для признания договора недействительным, поскольку договор является незаключенным.

При этом судом правильно указано, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих его обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации договора аренды вследствие его уклонения.

Поскольку положения ГК РФ и Земельного кодекса РФ не предусматривают в качестве последствия несоблюдения требования о госрегистрации договора аренды земельного участка его недействительность, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности договора субаренды земель от 01.04.2006 г., в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

1. Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07.07.2009г. по делу № А25-398/09-4 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                    А.Л. Фриев

Судьи                                                                                                                  Д.А. Белов

                                                                                                                            З.М.Сулейманов