Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 по делу n А63-297/09-С1-34. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 августа  2009 года                                                                                                  г. Ессентуки

Дело № А63-297/09-С1-34

Регистрационный номер апелляционного производства

16АП-1628/09 (1)

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2009.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Казаковой Г.В., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мулалиевой Ф.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Байкул» г. Кисловодск на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.05.2009 по делу №А63-297/09-С1-34 (судья Керимова М.А.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Байкул» г. Кисловодск к Комитету имущественных отношений города-курорта Кисловодск, Думе города-курорта Кисловодск, администрации города-курорта Кисловодск о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ООО «Байкул» г. Кисловодск – директор Михайлов А.Г. (паспорт 07 03 590854 выдан ОВД гор. Кисловодска Ставропольского края 17.01.2003), представитель Толчин С.Н. (доверенность 28.08.2008 26НПСК 358423 сроком действия на три года);

от ответчика - Комитета имущественных отношений города-курорта Кисловодска – не явились, извещены;

от  ответчика - Думы города Кисловодска – не явились, извещены;

от ответчика - администрации города Кисловодска – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Байкул»  г. Кисловодск (далее – ООО «Байкул», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету имущественных отношений города-курорта Кисловодска (далее - КУМИ города Кисловодска, ответчик) о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в размере 321 000 рублей.

Определением суда от 08.04.2009 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Дума города-курорта Кисловодск и Администрация города-курорта Кисловодск  (т. 1, л.д. 130).

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просил взыскать стоимость неотделимых улучшений за счет казны города-курорта Кисловодск. Заявление об уточнении иска принято судом к рассмотрению (т. 1, л.д. 113, 128, 130).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.05.2009 по делу №А63-297/09-С1-34 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в нарушении ст. 65 АПК РФ истцом в обоснование своих требований не представлены доказательства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 20.05.2009 ООО «Байкул» обратилось  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивированна тем, что судом не полно выяснены все обстоятельства дела, нарушены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Байкул» доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, против отзывов на жалобу возражали, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчиков – Комитета по управлению муниципальным имуществом, Думы и Администрации города-курорта Кисловодск, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки не сообщили. КУМИ города Кисловодска, Дума города Кисловодска направили отзывы на жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. От Думы города Кисловодска поступило также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Администрация города Кисловодска отзыв на жалобу не предоставила.

В соответствии с частью 3 статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия представителей ответчиков.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 20.05.2009 по делу №А63-297/09-С1-34 в апелляционном порядке в соответствии со ст. ст. 258, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, до 1995 года у подсобного сельского хозяйства «Зеленогорское» Объединенного санатория «Красные камни» г. Кисловодска находилось в хозяйственном ведении нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже жилого дома 57, по ул. Центральной поселка Зеленогорский г. Кисловодска.

На основании постановления главы Администрации города Кисловодска Ставропольского края №200 от 20.02.1995 «О передаче в муниципальную собственность объектов социально-культурного, коммунально-бытового и медицинского назначения от подсобного сельского хозяйства «Зеленогорское» передано в муниципальную собственность, по отраслям от подсобного сельского хозяйства «Зеленогорское» объединенного санатория «Красные камни» объекты федеральной собственности социально-культурного, культурно- бытового и медицинского назначения (т. 1, л.д. 14-16).

В 1996 году в связи с необходимостью переоборудования помещений цокольного этажа жилого дома по ул. Центральной, 57 в поселке «Зеленогорское» для размещения магазина по продаже сельхозпродуктов и аптеки, ПСХ «Зеленогорское» обратилось к главе Администрации города Кисловодска по вопросу согласования реконструкции помещений.

Постановлением Главы Администрации города Кисловодска от 06.02.1996 № 168 ПСХ «Зеленогорское» разрешено переоборудование помещений цокольного этажа жилого дома по ул. Центральной, 57 в поселке «Зеленогорское» для размещения магазина по продаже сельхозпродуктов и аптеки (т. 1, л.д. 8).

01.01.1998 между подсобным сельским хозяйством «Зеленогорское» (арендодатель) и предпринимателем Михайловым А.Г (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года нежилое помещение площадью 135 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пос. Зеленогорский, ул. Центральная, 57 для использования в качестве торгового помещения. Договор аренды заключен на срок до 31.12.2000 (т. 1, л.д. 10-12)..

В соответствии с пунктом  6.1 арендатор вправе за свой счет и без согласия арендодателя производить отдельные улучшения арендованного имущества, а  пунктом 6.2. договора было предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

По акту приема-передачи от 01.01.1998 арендованное помещение передано предпринимателю Михайлову А.Г., который образовал Общество с ограниченной ответственностью «Байкул» для осуществления деятельности по торговле промышленными и продовольственными товарами (т. 1, л.д. 13).

19 марта 1998 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице - ООО «Байкул», учредителем и директором которого является Михайлов А.Г. (т. 1, л.д. 85-92, 93, 99).

15 мая 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города  Кисловодска (арендодатель) и ООО «Байкул» был заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города Кисловодска, № 118, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: город Кисловодск, пос. Зеленогорский ул. Центральная 57, литер А, помещения №№ 1-7; 9-14; 18 для использования под продовольственный магазин, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 201,7 кв.м (пункт 1.1 договора), срок аренды установлен с 15.05.2001 по 31.12.2001 (т. 1, л.д. 19-20).  

По акту приема-передачи от 15.05.2001 арендованное помещение передано обществу

(т. 1, л.д. 22).

Согласно пункту 2.2.4 в случае, если по согласованию с Советом города Кисловодска сметы на капитальный ремонт Арендатором были произведены улучшения, составляющие неотделимую принадлежность арендуемых помещений, комитет по решению Совета города Кисловодска производит зачет стоимости данных улучшений в счет арендной платы.

В дальнейшем договоры аренды истцом заключались с Комитетом по управлению муниципальным имуществом  города Кисловодска от 01.01.2002 № 10, от 01.01.2003 №40, от 01.01.2004 №24, от 09.01.2007 №51, арендованные помещения передавались обществу по актам приема-передачи от 03.01.2002, 03.01.2003, 05.01.2004, 09.01.2007 (т. 1, л.д. 23-26, 27-33, 34-38, 94-98, 25, 29, 36, 98).

В январе 2008 года по истечении срока действия договора аренды № 51 от 09.01.2007 истец освободил занимаемые помещения,  демонтировав оборудование и отделимые улучшения.

Истец Михайлов А.Г., считая, что стоимость произведенных им улучшений, составляющих неотделимую принадлежность арендуемых помещений, подлежит возмещению, обратился в суд с иском к  Комитету имущественных отношений города-курорта Кисловодска, Думе города-курорта Кисловодск и Администрации города-курорта Кисловодск.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих требований истец ссылается на договоры аренды 2001-2004 г.г. в  пунктах 2.2.4 которых указано, что если по согласованию с Советом города Кисловодска сметы на капитальный ремонт Арендатором были произведены улучшения, составляющие неотделимую принадлежность арендуемых помещений, комитет по решению Совета города Кисловодска производит зачет стоимости данных улучшений в счет арендной платы, и отчет № 91 об определении рыночной стоимости улучшений объекта недвижимости по состоянию на 04.05.2009, составленный АНО «Центр поддержки малого и среднего бизнеса», в соответствии с которым  стоимость улучшений составила 321 000 рублей (т. 1, л.д. 54-71).

Судом первой инстанции установлено  и не оспаривается сторонами, что основные улучшения нежилых помещений были произведены истцом в 1996-1998 годах, то есть в тот период времени, когда договор аренды был заключен с ПСХ «Зеленогорский», действовавший до 31.12.2000, а после завершения реконструкции арендуемого помещения, истец заключал новые договоры аренды на нежилые реконструированные помещения.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал о том, что  истцом не представлены надлежащие доказательства о производстве неотделимых улучшений арендованного имущества в период действия договоров аренды, заключенных с ответчиками.

Так, по договорам аренды от 15 мая 2001 года № 118  и от 01.01.2002 № 10, от 01.01.2003 № 40, от 01.01.2004 № 24  истец не представил доказательства о том, когда и какие составлялись сметы по согласованию с Советом города Кисловодска на капитальный ремонт арендуемых помещений, когда и какие были произведены ремонтные работы и улучшения, составляющие неотделимую принадлежность арендуемых помещений, обращался ли арендатор к Совету и Администрации города с требованиями о возмещении затрат или о зачете стоимости затрат в счет арендных платежей (пункты 2.2.4).  

Тогда как, исходя из смысла пункта 2.2.4 каждого договора аренды, указанных выше, арендатор (истец) принял на себя обязательства не производить никаких улучшений в помещении без письменного разрешения арендодателя.

Судом первой инстанции установлено, что договоры аренды на 2005-2006 годы стороны не заключали.

Из договора аренды № 51 от 09.01.2007 видно, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменных уведомлением арендодателя (пункт 2.3.4.), а по истечении срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендованном помещении перестройки, переделки, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда для конструкций здания (пункт 2.3.14.), положений  о возможности компенсации стоимости неотделимых улучшений, произведенных по ранее действовавшим договорам аренды, в договоре не имеется.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ и  пунктами 31, 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора и при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны даже условиями ранее действовавшего договора.

Статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что доказательств производства неотделимых улучшений арендуемых помещений, произведенных в период действия договора аренды № 51 от 09.01.2007 и с согласия ответчика, истцом в нарушение норм ст. 65 АПК РФ не представлено, а поэтому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований общества.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения