Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2009 по делу n А61-1452/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

357600, Ставропольский край,  г.Ессентуки,  ул.Вокзальная,  2.  Факс: [phone],  e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Ессентуки                                                                                           Дело №А61-1452/2008

26.01.2009

                                                      Резолютивная часть постановления объявлена 19.01.2009,

                                                      постановление изготовлено в полном объеме 26.01.2009.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей Баканова А.П., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Амироковой Я.Х.,

рассмотрев апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г.Владикавказа

на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008 по делу №А61-1452/2008

по иску Администрации местного самоуправления г.Владикавказа

к ЗАО «Каскад»

о взыскании 1 199 801 рублей 12 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

- Администрации местного самоуправления города Владикавказа – ведущего специалиста-юрисконсульта Гучмазовой И.Г., доверенность от 11.01.2009 №4,

-  ЗАО «Каскад» – директора  Гогичаева В.Ф.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления г.Владикавказа (далее – Администрация) постановлением от 28.08.2003 №648 предоставила ЗАО «Каскад» земельный участок в аренду площадью 0,5га, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г.Владикавказ, на пересечении ул.Пушкинская и Карцинское шоссе, в целях строительства торгового дома и кафе.

29.04.2004 стороны заключили договор аренды земельного участка на период с 15.02.2004 по 15.02.2014.

По условиям договора, зарегистрированного в Регистрационной палате Республики Северная Осетия-Алания 25.06.2004 за №15-01/09-30/2004-055, арендная плата в 2004 году установлена в размере 33 939 рублей 58 копеек, впоследствии за каждый последующий год – в размере 37 025 рублей.

В сентябре 2008 года Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ЗАО «Каскад» о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком по договору аренды от 29.04.2004 за период с 2004 по 2007 год в сумме 1 199 801 рублей 12 копеек, в том числе 1 065 943 рублей 20 копеек основного долга и 133 857 рублей 92 копейки пени. Сумма арендной платы рассчитана Администрацией с учетом установленной на тот момент базовой ставки арендной платы и поправочного коэффициента к базовой ставке арендной платы в зависимости от функционального использования земельного участка: 0,25 - первый год строительства, 0,5 – второй год строительства, 1,5 - третий и последующие годы строительства. В 2007 году при расчете арендной платы применен коэффициент 3 к базовой ставке арендной платы по виду функционального использования «торговый дом», утвержденный Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 №249 и Решением Собрания представителей г.Владикавказа от 11.10.2006 №40/30. Одновременно, при расчете арендной платы за 2007 год применен поправочный коэффициент 1,5 – третий и последующие годы строительства, к размеру годовой арендной платы, рассчитанной в зависимости от видов функционального использования.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008 с ЗАО «Каскад» взыскана в пользу Администрации арендная плата по договору аренды от 29.04.2004 за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 40 728 рублей 75 копеек и пеня за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 10 335 рублей 60 копеек, всего – 51 064 рубля 35 копеек. Во взыскании с ЗАО «Каскад» в пользу Администрации арендной платы в сумме 1 025 214 рублей 45 копеек и пени в размере 123 522 рублей 32 копеек отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что размер арендной платы необоснованно изменен Администрацией в связи с изменением поправочного коэффициента. В силу пункта 6.1 договора аренды изменения и дополнения к условиям договора аренды действительны при условии, что они оформлены надлежащим образом в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон по данному договору в форме изменений и дополнений к данному договору, которые являются его неотъемлемой частью и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Судом установлено, что дополнения и изменения к договору сторонами не оформлялись. Кроме того, арендодатель в соответствии с пунктом 4.2.5 договора обязан производит перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора. За период с 2005 по 2007 год Администрация не производила перерасчет арендной платы и не информировала об этом ЗАО «Каскад». Кроме того, суд посчитал неправомерным применение коэффициента 3 к базовой ставке арендной платы за 2007 год, поскольку данный коэффициент применяется к земельным участкам, предоставленным по функциональному использованию «торговля в капитальных зданиях» и «торговля на продовольственных рынках», а земельный участок предоставлен ЗАО «Каскад» для использования в целях строительства торгового дома и кафе, которое  до настоящего времени не завершено.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считая, что изменение арендной платы возможно в одностороннем порядке при изменении поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы. По мнению Администрации, изменение арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 3.5 договора аренды, в соответствии с которым  размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

ЗАО «Каскад» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации – без удовлетворения.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее,  выслушав представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Арендная плата является одной из форм платы за землю.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. В силу статьи 65 Кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются органами государственной власти или местного самоуправления соответственно; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 29.04.2004, заключенного между Администрацией и ЗАО «Каскад», размер арендной платы составляет 33 939 рублей 58 копеек за 2004 год и 37 025 рублей в последующие годы (пункт 3.2 договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанных сумм до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал – не позднее 31 декабря текущего года.

Пунктом 3.5 договора стороны предусмотрели возможность изменения размера арендой платы в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, но не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Оценив указанный пункт договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки арендной платы представляет собой исполнение условия договора и не является его изменением, как полагает истец. В этой связи применение при расчете арендной платы размера базовой ставки, установленной на соответствующий период времени, является обоснованным.

В соответствии с пунктом 3.4 договора расчет арендной платы определяется в приложении №1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора аренды. Согласно данному приложению расчет арендной платы за 2004 год составляет произведение площади земельного участка (0,5000га), базовой ставки арендной платы (29 рублей 62 копейки за квадратный метр), поправочного коэффициента к базовой ставке арендной платы (25%).

За период с 15.02.2004 по 31.12.2004 размер арендных платежей составил 32 451 рубль 17 копеек, что ответчиком не оспаривается.

Что касается размера арендных платежей за период с 2005 по 2007 год, то, как следует из материалов дела, размер арендной платы был изменен Администрацией с учетом поправочного коэффициента к базовой ставке арендной платы в зависимости от функционального использования земельного участка: 0,25 (25%) – первый год строительства, 0,5 (50%) – второй год строительства, 1,5 (150%) – третий и последующие годы строительства. При этом при расчете арендной платы за 2007 год применен коэффициент 3 к базовой ставке арендной платы по виду функционального использования «торговый дом» и одновременно поправочный коэффициент 1,5 (третий и последующие годы строительства), к размеру годовой арендной платы, рассчитанной в зависимости от видов функционального использования.

Однако, как следует из пункта 6.1 договора аренды земельного участка, изменения и дополнения к условиям договора действительны при условии, что они оформлены надлежащим образом в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон по данному договору в форме изменений и дополнений к данному договору, которые являются его неотъемлемой частью и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Однако, в материалах дела такие документы отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2.5 договора арендодатель обязан производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора. Доказательств информирования ЗАО «Каскад» о перерасчете размера арендной платы Администрацией не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что изменение Администрацией размера арендной платы в связи с изменением коэффициента к базовой ставке арендной платы является неправомерным.

В обоснование правомерности применения коэффициента 3 к базовой ставке арендной платы Администрация ссылается на подпункт 1 приложения №2 к Решению Собрания представителей г.Владикавказ №40/30 от 11.10.2006, согласно которому данный коэффициент применяется к земельным участкам, предоставленным по функциональному использованию «торговля в капитальных зданиях» и «торговля на продовольственных рынках». Однако, в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 24.04.2004 земельный участок предоставлен ЗАО «Каскад» для использования в целях строительства торгового дома и кафе. То обстоятельство, что строительство торгового дома на земельном участке не завершено, подтверждается актом проверки земельного законодательства Управления по земельным ресурсам г.Владикавказа от 04.07.2008 №1-006.

Из имеющегося в материалах дела расчета арендной платы по договору от  24.04.2004 следует, что при расчете арендной платы за 2007 год Администрацией применен коэффициент 3 к базовой ставке арендной платы по виду функционального использования «торговый дом» и одновременно поправочный коэффициент 1,5 (третий и последующие годы строительства), к размеру годовой арендной платы, рассчитанной в зависимости от видов функционального использования.

Суд первой инстанции правильно указал, что одновременное применение коэффициента 1,5 (или 150%) за использование земельного участка под строящимся объектом и коэффициента 3, применяемого к земельным участкам, предоставленным по функциональному использованию «торговля в капитальных зданиях» и «торговля на продовольственных рынках», является необоснованным, вследствие чего согласно условиям заключенного договора аренды земельного участка размер арендной платы за период с 2005 по 2007 год следовало исчислять как произведение базовой ставки арендной платы за один квадратный метр (32 583 рубля), поправочного коэффициента к базовой ставке арендной платы 0,25 и площади земельного участка – 0,5000га, что составляет 122 186 рублей 25 копеек.

С учетом заявления ответчиком о применении судом сроков исковой давности, судом первой инстанции правомерно отклонены требования Администрации о взыскании с ЗАО «Каскад» арендной платы за 2004 год и 1-2 кварталы 2005 года, а также пересчитана сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, которая за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составила 10 335 рублей 60 копеек.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд не находит оснований к отмене решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей относится на Администрацию, которая ею уплачена.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.11.2008 по делу №А61-1452/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий                                                                 С.А. Параскевова

Судьи                                                                                                А.П. Баканов

                                                                                                          З.М. Сулейманов