Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007 по делу n А63-16548/06-С1. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Шестнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд

357600, Ставропольский край,  г.Ессентуки,  ул.Вокзальная,  2.  Факс: [phone],  e-mail: [e-mail]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Ессентуки                                             Дело №А63-16548/06-С1

22.06.2007                                                 Регистрационный номер

                                                                  апелляционного производства  16АП-225/07                       

                                                          Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2007 года.

                                      Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Л.В., судей Винокуровой Н.В., Баканова А.П., при ведении протокола судебного заседания судьей Винокуровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу                          ОАО «Ставропольэнерго» (г.Пятигорск) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2007 по делу №А63-16548/06-С1

по иску ОАО «Ставропольэнерго» (г.Пятигорск)

к ООО «Южсетьсервис» (г.Ставрополь)

о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости №82/103/1006     от 21.02.2006,

при участии представителей:

- ОАО «Ставропольэнерго» – юрисконсульта Яшина А.А., доверенность от 27.04.2007 №801/1709,

- ООО «Южсетьсервис» – адвоката Шмакова И.В., доверенность от 16.03.2007 №5, удостоверение от 22.11.2002 №26/1001,

у с т а н о в и л:

ОАО «Ставропольское акционерное общество энергетики и электрификакции» (далее – ОАО «Ставропольэнерго») обратилось с исковым заявлением к                     ООО «Компания по эксплуатации и строительству электрических сетей                                                                                             «Южсетьсервис» (далее – ООО «Южсетьсервис») о признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.02.2006 №82/103/1006.

Решением от 20.03.2007 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований ОАО «Ставропольэнерго» отказал.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что оспариваемый договор, сторонами которого являются  ОАО «Ставропольэнерго» и ООО «Южсетьсервис», содержит все существенные условия, предусмотренные статьями 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров купли-продажи недвижимости и  фактически сторонами исполнен.

ОАО «Ставропольэнерго» с принятым решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе ОАО «Ставропольэнерго» сослалось на то, что в соответствии с  пунктом 1.6. договора от 21.02.2006 №82/103/1006 договор считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края,  условия указанного договора не позволяют определить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в связи с указанием в тексте договора  нескольких адресов. Кроме того, по мнению ОАО «Ставропольэнерго», в тексте договора от 21.02.2006 №82/103/1006 нет данных о земельном участке, на котором находится объект незавершенного строительства, а стороны договора в нарушение пункта 1  статьи  164 Гражданского кодекса Российской Федерации не осуществили государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в оспариваемом договоре.

ООО «Южсетьсервис» с решением суда первой инстанции согласно.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2007 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ОАО «Ставропольэнерго» и ООО «Южсетьсервис» апелляционная инстанция установила следующее.

Как видно из материалов дела, 21.02.2006 между ОАО «Ставропольэнерго» и ООО «Южсетьсервис» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.02.2006  №82/103/1006.

Согласно пункта 1.1. договора ОАО «Ставропольэнерго» передает в собственность ООО «Южсетьсервис» недвижимое имущество, представляющее собой четвертый этаж нежилого здания литер А1, площадью 477,1 кв.м, 80% готовности, инвентарный номер 4401, расположенное по адресу: «Западная» подстанция, ул.Мира, 448 / ул.Доваторцев, 7а (почтовый адрес: ул.Мира, 450 – Постановление Главы администрации г.Ставрополь №4670 от 25.07.2003), г.Ставрополь, Ставропольский край, кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, а                        ООО «Южсетьсервис» принимает его в собственность и оплачивает его стоимость на условиях договора.

В соответствии со статьями 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В тексте договора купли-продажи недвижимости от 21.02.2006 №82/103/1006 содержится условие о цене приобретаемого имущества. Согласно пункта 3.1. договора  цена отчуждаемого объекта незавершенного строительства  составила  2 006 000 рублей (включая НДС 306 000 рублей). Фактическое осуществление оплаты приобретаемого имущества в указанном размере ОАО «Ставропольэнерго» не отрицает.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 и пунктом 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество, должны содержать описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

Законодатель относит вопрос обособления объектов недвижимости к компетенции органов, осуществляющих технический учет и инвентаризацию  объектов недвижимости.

Согласно представленного ООО «Южсетьсервис» технического паспорта на незавершенное строительством административное здание кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, расположенное в г.Ставрополь по ул.Мира, 448, литер А1, приобретенный 4-й этаж находится в данном здании, фактически и юридически существует и обладает характеристиками, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, а его адрес, площадь, наименование литера и инвентарный номер полностью совпадают с данными, содержащимися в договоре  №82/103/1006 от 21.02.2006.

На основании постановления Главы администрации г.Ставрополя от 25.07.2003 №4670, изданного еще до заключения оспариваемого договора, нежилое здание литер А1 по ул.Мира, 448 в г.Ставрополе выделено в самостоятельное домовладение с почтовым адресом: ул.Мира, 450. Земельный участок площадью 1762 кв.м по указанному адресу предоставлен для завершения строительства административного здания без выдела в натуре ОАО «Ставропольэнерго» площадью 836,95 кв.м и         ОАО НПК «Электрические технологии» площадью 925,05 кв.м. Из представленного кадастрового плана земельного участка от 11.09.2006 №12-06/06-2499 и договора аренды земельного участка от 13.08.2003 №3311/2 (вместе с дополнительным соглашением от 23.07.2005), заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя и ОАО НПК «Электрические технологии» следует, что указанному участку присвоен кадастровый номер 26:12:01 05 32:0011.

Кадастровый номер объекта недвижимости состоит  из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера самого объекта.

Судом первой инстанции правильно установлено, что наличие разных адресов у одного и того же здания вызвано тем, что ОАО «Ставропольэнерго» не осуществило государственную регистрацию договора аренды  земельного участка, выделенного еще до заключения оспариваемого договора для продолжения строительства здания, в котором находится приобретаемый ООО «Южсетьсервис» объект недвижимости и соответственно не зарегистрировало изменение адреса самого здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.2007 № 12/003/2007-063 и письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 12.01.2007 об отсутствии в Едином государственном реестре  прав записи о регистрации прав на недвижимое имущество (незавершенный строительством объект, кадастровый номер 26:12:01 05 32:0011:31354/192:1085-1113/А1) по адресу: 450, ул.Мира, г.Ставрополь, Ставропольский край.

Согласно имеющегося в материалах дела плана объекта недвижимости административного здания по ул.Мира, 450 от 28.02.2006 (дата обследования – 08.02.2006)  кадастровый номер объекта был изменен  на номер                                     26:12:01 05 32:0011:31354/192:1085-1113/А1,  при  этом, указанный в плане предыдущий кадастровый  номер объекта совпадает с кадастровым номером, на который имеется ссылка в оспариваемом договоре, а помещения 4-го этажа, указанные в новом плане объекта недвижимости идентичны помещениям этого же этажа, нанесенным в экспликации технического паспорта  объекта по ул.Мира, 448.

В отношении третьего адреса спорного объекта (ул.Доваторцев, 7а) представитель ООО «Южсетьсервис» в ходе судебного заседания пояснил, что согласно  ситуационной схемы и межевого дела земельного участка, выделенного ОАО НПК «Электрические технологии» в соответствии с постановлением Главы администрации г.Ставрополя от 25.07.2003 №4670, незавершенное строительством здание находится в г.Ставрополе на пересечении ул.Мира и ул.Доваторцев, а указание в тексте оспариваемого договора трех разных адресов в одном пункте подтверждает, что они идентичны.

Кроме того, идентичность указанных  адресов  установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного  суда Ставропольского края от 22.09.2005 по делу №А63-752/2005-С1 и имеющему в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку при рассмотрении дела №А63-752/2005-С1 и настоящего дела участвовали  те же лица.

Доказательств, подтверждающих, что по указанному адресу (ул.Мира 448,   ул.Мира, 450 или ул.Доваторцев, 7а ) находится еще одно 8-этажное административное здание, имеющее 4-й этаж площадью 477,1 кв.м ОАО «Ставропольэнерго» не представило.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ОАО «Ставропольэнерго» об отсутствии определенности в отношении недвижимого имущества, подлежащего передаче ответчику по договору №82/103/1006 от 21.02.2006.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно акта приема-передачи от 21.02.2006, в котором   содержатся сведения об адресе здания, площади 4-го этажа, наименовании литера и инвентарном номере, ОАО «Ставропольэнерго» передало ООО «Южсетьсервис» в собственность спорное  имущество.

Фактическое владение и использование ООО «Южсетьсервис» приобретенного объекта,  подтверждается  документами  о проведении   отделочных и монтажных работ  и оплате стоимости коммунальных услуг.

В  целях  соответствия указанных работ ранее разработанному проекту на основании договора купли-продажи №394 от 21.02.2006 ОАО «Ставропольэнерго» передало ООО «Южсетьсервис» проектную документацию на здание, в котором расположен приобретаемый объект недвижимости.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен (имущество передано),  условие о предмете не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Ранее между ОАО «Ставропольэнерго» и ООО «Южсетьсервис» в течение длительного периода времени имели место отношения по приобретению спорного имущества, а оспариваемый договор заключен в целях  их продолжения на иных условиях.

На основании договора о долевом участии в строительстве здания от 22.05.2003 №18, заключенного между сторонами настоящего спора  до подписания  оспариваемого договора, ООО «Южсетьсервис» принимало участие в финансировании строительства административного здания по адресу: г.Ставрополь, ул.Мира, 448, с правом приобретения в собственность 4-го этажа общей площадью 477,1 кв.м после окончания строительства и полной выплаты стоимости приобретаемых площадей.

Протоколом совещания о передаче незавершенного строительством объекта и сдаче его в эксплуатацию, проводимого с участием представителей ОАО «Ставропольэнерго», ОАО НПК «Электрические технологии» и ООО «Южсетьсервис» от  12.01.2006 установлены фактические затраты ООО «Южсетьсервис» по долевому участию в строительстве указанного здания в размере 1 700 000 рублей, и сумма дополнительных расходов в размере 2 473 437 рублей 97 копеек (за приобретаемый 4-й этаж общей площадью 477,1 кв.м  и проектно-изыскательские работы).

Таким образом, из предшествовавших заключению договора и последующих действий