Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А63-6162/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            

24 февраля 2015 года                                                                                Дело № А63-6162/2014                  

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.

             Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мхояна Гамлета Жириковича  на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу № А63-6162/2014 (судья Карпель В.Л.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя          (г. Ставрополь, ОГРН 102260193448) к индивидуальному предпринимателю Мхояну Гамлету Жириковичу (г. Ставрополь, ОГРН 305263508000133), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901), Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064), об освобождении земельного участка,

встречному иску индивидуального предпринимателя Мхояна Гамлета Жириковича к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Мхояна Г.Ж.: Чикова М.В. по доверенности от 07.02.2013, в отсутствие иных надлежаще извещенных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мхояну Гамлету Жириковичу (далее – ответчик, предприниматель, Мхоян Г.Ж.) о возврате земельного участка с кадастровым номером 26:12:020307:84, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Домбайский, д. 3, в освобожденном виде.

Предприниматель в свою очередь обратился со встречным иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 исковые требования удовлетворены, суд обязал предпринимателя возвратить комитету спорный земельный участок в освобожденном виде, в удовлетворении встречного иска отказано.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что договор аренды прекратил свое действие,  а предприниматель земельный участок не возвратил, продолжая его использовать в отсутствие для этого правовых оснований. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на отсутствие у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

            Не согласившись с принятым решением, предприниматель обжаловал его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В жалобе приведены доводы о том, что предприниматель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Суд не учел, что спорный земельный участок по своему целевому назначению не может эксплуатироваться отдельно без земельного участка с кадастровым номером 26:12:020307:44, предоставленному ответчику для продолжения строительства комплекса социально-культурного назначения по переулку Домбайскому, 1 в квартале 548. Также суд не принял во внимание документы, подтверждающие разработку эскизного проекта и разработку рабочего проекта. Дополнительно ответчиком представлены документы, подтверждающие выполнение земляных работ.

            Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 21.01.2015 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил  решение суда отменить, жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. Таким образом, суд апелляционной инстанции в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, находит решение суда от 31.10.2014 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации города Ставрополя от 07.06.2004 № 2533 утвержден акт выбора земельного участка, предпринимателю согласовано место парковки комплекса социально-культурного назначения и объектов придорожного сервиса по проезду Домбайский в квартале 448 (в районе жилого дома № 1). Земельный участок по указанному адресу предоставлен Мхояну Г.Ж. в аренду на 3 года, 08.04.2005 между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды № 4371.

05.08.2008 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020307:84.

Срок аренды, установленный в договоре от 08.04.2005 № 4371, продлевался дополнительным соглашением от 14.08.2007 на 364 дня, по 08.06.2008.

По истечении срока аренды, на основании заявления предпринимателя постановлением администрации города Ставрополя от 05.07.2010 № 1827 Мхояну Г.Ж. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:020307:84, площадью 600 кв. м, по адресу: г. Ставрополь, пер. Домбайский, д. 3, для строительства парковки комплекса социально-культурного назначения и объектов придорожного сервиса.

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.08.2010 № 8396 (далее - договор № 8396), зарегистрированный в ЕГРП 19.03.2013, номер регистрации 26-26-01/022/2013-580.

В пункте 2.2 договора № 8396 срок аренды участка установлен с 05.07.2010 по 04.07.2013.

Согласно пункту 6.3 договора при истечении срока договора аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендодателя.            При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п. 6.4).

Продление срока действия договора без принятия соответствующего постановления главы города Ставрополя не допускается (п. 8.1).

29.10.2013 должностным лицом комитета проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что по истечению срока аренды предприниматель продолжает пользование земельным участком, на котором складированы стройматериалы, капитальные строения отсутствуют, территория огорожена. По результатам проверки составлен акт обследования земельного участка от 29.10.2013 с приложением фототаблиц.

В претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с и письме от 12.12.2013 № 06/06-6229с комитет потребовал от предпринимателя освободить незаконно занимаемый земельный участок.

Невозвращение ответчиком земельного участка повлекло обращение комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Также из материалов дела следует, что по окончанию срока аренды Мхоян Г.Ж. обратился в МКУ «МФЦ» в городе Ставрополе за предоставлением муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства».

16.01.2014 предпринимателем получено уведомление № 09/1-03/1-91 об отказе в предоставлении спорного земельного участка на новый срок. Отказ мотивирован тем, что при осуществлении муниципального земельного контроля на предмет соответствия земельного участка виду разрешенного использования установлено, что земельный участок не освоен, 04.07.2013 срок действия договора № 8396 истек, правоотношения прекращены.

Предприниматель, полагая, что данный отказ является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в суд со встречным иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (п. 3 ст. 425 ГК РВ).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса. Статья 621 Гражданского кодекса указанного запрета не содержит.

В п. 6.3. договора № 8396 стороны предусмотрели условие о его автоматическом прекращении при истечении срока аренды, без специального уведомления арендодателя.

При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п. 6.4. договора № 8396).

Также в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что по истечении срока, предусмотренного договором аренды № 8396, его действие не продлевалось, и истец обоснованно потребовал возврата арендованного имущества. В данном случае основанием для освобождения земельного участка является именно окончание срока действия договора аренды и отсутствие волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора. После прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного имущества.

Об отсутствии у комитета намерений сохранить арендные отношения свидетельствует направление предпринимателю претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с и письма от 12.12.2013 № 06/06-6229с.

С учетом изложенного, принимая во внимание тот факт, что доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком спорного земельного участка по истечении срока аренды, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований комитета.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок, суд первой инстанции установил отсутствие у предпринимателя преимущественного права на заключение нового договора аренды.

В силу  положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (данный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/2012).

Преимущественное право прежнего арендатора может быть реализовано им в ходе торгов или путем перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору аренды, причем вне зависимости от того, являлся ли прежний арендатор участником торгов (пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При этом возможность в будущем получить в аренду тот же земельный участок не устраняет обязанность возвратить его арендодателю при прекращении договора аренды.

Суд также учел позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено.

Судом установлено, что предприниматель, владея земельным участком с 2005 года, до настоящего времени не приступил к строительству парковки. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты недвижимости, а также ведется строительство.

Работы по подготовке проектной документации не относятся к работам по строительству, в связи с чем не приняты во внимание судом.

Доказательств наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали началу строительства объекта, ответчиком не представлены. Как и не представлено доказательств, подтверждающих, что органами местного самоуправления чинились препятствия в освоении земельного участка.

Таким образом, вывод