Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А61-326/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            

08 декабря 2014 года                                                                                  Дело № А61-326/2014                  

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.

             Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.08.2014 по делу  № А61-326/2014 (судья Баскаева Т.С.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Бавасулейманова Юсупа Абдуловича (ОГРНИП 304150208300012, ИНН 150204077380) к Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500579088) о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца: Даниловой И.В. по доверенности от 12.02.2014 № 1-юр, в отсутствие надлежаще извещенного ответчика,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Бавасулейманов Юсуп Абдулович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления                      г. Владикавказ (далее -  ответчик, управление) об обязании управления заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений № 1а (2,2 кв. м), № 3 (42,5 кв. м), № 4 (9,6 кв. м), № 5 (10,1 кв. м), № 6 (13,9 кв. м ), № 7 (9,2 кв. м), № 8 (10,4   кв. м), № 9 (9,8 кв. м), № 10 (10,5 кв. м), № 11-12 (20,3 кв. м), № 12а (16,8 кв. м), № 13а (6,4 кв. м), № 13 (7,5 кв. м), № 14а (6,0 кв. м) № 14 (5.8 кв. м), № 15 (8,8 кв. м), № 16 (9,3 кв. м), № 17 (9,5 кв. м), № 18 (6,2 кв. м), общей площадью 214,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, дом 23, по рыночной стоимости в размере 3 821 445 руб., изложив пункт 1.3 договора в следующей редакции «Цена приобретаемого покупателем имущества составляет 3 821 445 рублей» (уточенные требования).

            Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал управление заключить  с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений в редакции истца (с указанием цены приобретаемого имущества в размере 3 821 445 руб.).

Не согласившись с принятым решением, управление обжаловало его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный.  Податель жалобы не согласен с ценой спорного имущества, определенной экспертным заключением № СД-ОН-0001/14 от 23.06.2014, считает указанное заключение не соответствующим действующему законодательству. По мнению управления, суд необоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства представленный отчет оценщика.

   Согласно представленному отзыву предприниматель считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 23.10.2014 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. При таких обстоятельствах суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть жалобу в  его отсутствие. 

   Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, находит решение суда от 04.08.2014 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу А61-2138/2010 от 30.12.2010 в рамках исполнительного производства управлением в адрес предпринимателя был направлен договор купли-продажи нежилых помещений без номера и даты, который получен истцом 16.12.2013. Предметом договора является купля-продажа нежилого помещения.

Согласно пункту 1.2. договора продавец (управление) продает, а покупатель (предприниматель) приобретает объект муниципальной собственности - нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23 литер А, а1, этаж 1, помещения № 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11-12, 12а, 13, 14а, 14, 15, 16, 17, 18, 13а общей площадью 214,8 кв. м.

Пунктом 1.3. договора определена цена приобретаемого покупателем имущества в размере 7 008 924 руб. (отчет об оценке № 1817/ГК/Р от 06.08.2013).

Не согласившись с ценой выкупа нежилого помещения, предприниматель подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 2 414 883 руб. (протокол разногласий от 18.12.2013).

Письмом от 23.01.2014 № 27/5-332 управление отказало в урегулировании разногласий по цене договора.

Поскольку условие о цене выкупа объекта нежилого помещения не было согласовано сторонами, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции верно указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на 12.05.2010, то есть на момент получения администрацией местного самоуправления г. Владикавказа заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества.

На основании муниципального контракта от 06.08.2013 № 0310300026213000623 оценщиком - ООО «Экспресс-оценка» произведена оценка спорного имущества по состоянию на 06.08.2013 в размере 7 008 924 руб. рыночной стоимости  и подготовлен отчет от 06.08.2013 № 1817/ГК/Р.

При наличии спора о рыночной стоимости недвижимого имущества, суд первой инстанции, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями в пункте 2 Информационного письма № 92 правомерно удовлетворил ходатайство предпринимателя о назначении судебной экспертизы для решения спорных вопросов, требующих специальных познаний.

Согласно заключению № СД-ОН-0001/14 от 23.06.2014 независимого эксперта рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 12.05.2010 составила 3 821 445 руб.

Заключение эксперта представляет собой такой вид доказательств, как письменные доказательства, при этом они не могут быть положены в основу выносимого судебного акта только тогда, когда в ходе рассмотрения дела сторонами спора доказана не относимость, недопустимость либо недостоверность заключения эксперта.

Судом установлено, что экспертное заключение № СД-ОН-0001/14 от 23.06.2014 полностью отвечает требованиям Закона № 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки: в заключении об оценке в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1) содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 1 использовал сравнительный и доходный подходы оценки, обосновав отказ от использования затратного подхода. Сомнений в его достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством и в качестве достоверной принята указанная в нем стоимость.

Апелляционный суд считает правомерным отклонение судом первой инстанции  представленного управлением отчета об оценке рыночной стоимости от 06.08.2013             № 1817/ГК/Р, согласно которому стоимость спорного имущества по состоянию на 06.08.2013 составляет 7 008 924 руб. Так, предметом настоящего спора являются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, следовательно, правомерность соответствующего условия сделки должна определяться на момент возникновения того спорного правоотношения, которое подлежит урегулированию в судебном порядке. Поскольку разногласия сторон вызваны одним из положений оферты, поступившей к покупателю 12.05.2010, выкупная цена подлежит оценке на эту дату.

Довод жалобы о том, что в заключении эксперта № СД-ОН-0001/14 от 23.06.2014 содержатся ошибочные данные и использован неправильный метод определения цены объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В части 2 статьи 83 АПК РФ закреплено право лица, участвующего в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, без права вмешательства в ход исследований.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, на основании части 1 статьи 87 АПК РФ может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена предусмотренная в части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание (абзац второй части 3 статьи 86 АПК РФ).

Между тем ответчик не воспользовался предоставленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правами, не заявил ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что суд первой инстанции достаточно полно, всесторонне и объективно