Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А63-2574/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.  Ессентуки                                                                                            

17 ноября 2014 года                                                                          Дело № А63-2574/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,  при участии представителей от ответчика по первоначальному иску – общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Колхоз Родина» (с. Надзорное, ОГРН 1102648001059) – Некрасова С.В. по доверенности от 07.04.2014,   Исаева В.И. по доверенности от 07.11.2014,  в отсутствие представителей истца по первоначальному иску - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича  (ст. Барсуковская, ОГРНИП 312265136100137), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 по                                              делу № А63-2574/2014,

УСТАНОВИЛ:

 индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Исаев Ахмед Гаджиевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Колхоз Родина» (далее – общество) об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды недвижимого имущества – овчарня, литера В, инвентарный номер 16029, общей площадью 1254,4 кв. м, дом чабана, литера Ггг 1, инвентарный номер 16029, общей площадью 117,4 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, с. Надзорное, местоположение – 8 км юго-восточнее с. Надзорное, на условиях предварительного договора аренды недвижимого имущества №1 от 11.01.13.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края со встречным исковым заявлением к предпринимателю об обязании освободить занимаемые помещения: овчарня, литера В, инвентарный номер 16029, общей площадью 1254,4 кв. м, дом чабана, литера Ггг 1, инвентарный номер 16029, общей площадью 117.4 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, с. Надзорное, местоположение – 8 км юго-восточнее с. Надзорное (с учетом уточнения).  

Решением от 10.09.2014 в удовлетворении требований главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича отказано, встречные требования удовлетворены частично. Суд обязал главу крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Ахмеда Гаджиевича (ст. Барсуковская, ОГРНИП 312265136100137) освободить занимаемые помещения: овчарню, литера В, общей площадью 1254,4 кв. м, дом чабана, литера Г,г,г 1, общей площадью 117,4 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, 8 км юго-восточнее с. Надзорное. Производство по делу в части требования о взыскании материального ущерба прекращено в связи с отказом от данного требования.

Судебный акт мотивирован несоблюдением истцом требований предварительного договора и отсутствием оснований для занятия истцом спорных помещений.

В апелляционной жалобе предприниматель   просит отменить принятый по делу судебный акт и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска и отказе во встречном иске. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что предпринимателем не нарушались условия предварительного договора, поскольку имущество передано в неидеальном состоянии, что подтверждается материалами дела. По мнению предпринимателя, суд первой инстанции необоснованно принял во внимание доказательства, с которыми истец не ознакомился.   

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ООО СП «Колхоз Родина» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, выслушав представителей ООО СП «Колхоз Родина», Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела,  между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 11.01.2013 заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №1 (далее – договор), согласно условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор аренды недвижимого имущества – овчарня, литера В, инвентарный номер 16029, общей площадью 1254,4 кв. м, дом чабана, литера Ггг1, инвентарный номер 16029, общей площадью 117,4 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, с. Надзорное, местоположение – 8 км юго-восточнее с. Надзорное (далее – спорное имущество), который должен быть подписан и передан для регистрации сторонами в течение 30 дней с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации права на спорное имущество, которое будет сдаваться в аренду, но не позднее 31.12.2013.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.3, 2.5 договора арендатор обязался содержать арендуемые помещения в полном соответствии с санитарными, противопожарными и ветеринарными требованиями, нести расходы по текущему ремонту помещений, соблюдать установленный режим землепользования, не производить потраву полей и сенокосов, принадлежащих арендодателю, не совершать действия, приводящие к ухудшению арендуемых помещений, производить очистку животноводческих помещений, возмещать арендодателю нанесенный в результате своих действий ущерб в полном объеме, соблюдать ветеринарно-санитарные правила, производить обязательную 100 % ветеринарную обработку личного поголовья скота и всех видов животных и птиц, которые находятся на содержании.

Пунктом 5.1 договора установлен срок аренды по предварительному договору – с 14.01.2013 по 31.12.2013.

Согласно пункту 5.4 договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, стороны вправе передать дело в суд с требованием о понуждении виновной стороны заключить договор аренды недвижимости, указанной в п. 1.1 договора.

После подписания предварительного договора спорное имущество передано предпринимателю без каких-либо замечаний и использовалось им для ведения сельскохозяйственной деятельности, что не оспаривается сторонами.

01 июня 2013 года обществом оформлено право собственности на спорное имущество (свидетельство о регистрации права 26-26-16/010/2013-308 и 26-26-16/010/2013-309).

30 декабря 2013 года предприниматель обратился к обществу с письменным предложением заключить основной договор аренды недвижимого имущества, однако общество отказалось от получения указанного предложения, о чем предпринимателем составлен акт.

Указывая, что общество необоснованно отказывается от заключения основного договора аренды, предприниматель обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды.

Общество, полагая, что предпринимателем не выполнены требования договора (пункт 2.5 договора), вследствие чего предпринимателю отказано в заключении основного договора аренды письмом от 15.08.2013 №60.

Общество претензией № 85 от 28.02.2014 предложило  предпринимателю в срок до 10.03.2014 освободить  занимаемые помещения.

Отсутствие ответа на претензию явилось основанием для обращения общества в суд со встречным иском об освобождении спорного имущества.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 429 Кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Кодекса. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Предварительный договор - это организационный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Кодекса), так и устанавливающий порядок заключения основного договора.

В силу статей 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, общество отказалось от заключения основанного договора аренды по мотиву нарушения пунктов 2.2, 2.3, 2.5 договора, которыми  арендатор обязался содержать арендуемые помещения в полном соответствии с санитарными, противопожарными и ветеринарными требованиями, нести расходы по текущему ремонту помещений, соблюдать установленный режим землепользования, не производить потраву полей и сенокосов, принадлежащих арендодателю, не совершать действия, приводящие к ухудшению арендуемых помещений, производить очистку животноводческих помещений, возмещать арендодателю нанесенный в результате своих действий ущерб в полном объеме, соблюдать ветеринарно-санитарные правила, производить обязательную 100 % ветеринарную обработку личного поголовья скота и всех видов животных и птиц, которые находятся на содержании.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение указанных пунктов договора предприниматель не производил очистку животноводческих помещений, не соблюдал ветеринарно-санитарные правила, что подтверждается письмом управления ветеринарии СК ГБУ СК «Кочубеевская районная станция по борьбе с болезнями животных» от 22.04.2013 №321, а также содержал спорное имущество в ненадлежащем состоянии: частично разрушена кровля, частично отсутствуют стены, перегородки, что подтверждается фотографиями.

Более того, апелляционной жалобой  предпринимателя также подтверждается указанный факт, которым указано, что фотографии, где частично разрушена кровля, частично отсутствуют стены, перегородки, представлены им.

Ненадлежащее состояние спорного имущество также подтверждается актами визуального обследования технического состояния спорных объектов, выполненными 08.08.2014 ООО «Реалпроект», согласно которым обследуемые строения вследствие их неправильной эксплуатации, а также невыполнения своевременного текущего и капитальных ремонтов находятся в аварийном состоянии.

Кроме того, в связи с ненадлежащим состоянием спорного имущества обществом принято решение о сносе спорных помещений, что также является основанием для отказа в иске, так как собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Кодекса).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не соблюдались требования предварительного договора от 11.01.2013, в связи с чем отказал в удовлетворении первоначального иска. 

Ссылка общества на письмом от 15.08.13 №60, обоснованно не принята во внимание, поскольку  не представлено доказательств получения указанного письма предпринимателем.

В силу статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Апелляционный суд также отмечает, что сам по себе предварительный договор не является основанием владения имуществом лицом, с которым в будущем надлежит заключить основной договор. Единственное значение предварительного договора - обязательство сторон заключить в будущем основной договор, а не установление правового титула на имущество или создание оснований для владения им до подписания основного договора.

Поскольку требование истца о понуждении к заключению основного договора аренды оставлено судом без удовлетворения, постольку оснований для занятия предпринимателем спорных помещений не имеется,  в связи с чем вывод суда первой инстанции об удовлетворении встречного искового требования ввиду отсутствия доказательств освобождения спорного имущества и возврата его обществу  удовлетворены обоснован.

Доводы апелляционной жалобы истца основаны на неправильном толковании норм материального права.

Нарушений, являющихся основаниями для изменения или отмены судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2014 по                                делу № А63-2574/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         З.А. Бейтуганов

Судьи                                                                                                       С.И. Джамбулатов

                                                                                                                   Е.В. Жуков