Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А63-6679/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                  Дело  № А63-6679/2013

21 апреля 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Братеево» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Братеево» (г. Москва, ОГРН 1075047000907) к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757)

об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644), общества с ограниченной ответственностью «Реал-Аудит-Консалтинг» (г. Москва, ОГРН 5087746243613),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Манхеттен Братеево» (далее -общество, ООО «Манхеттен Братеево», истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра», кадастровая палата, ответчик) об обязании органа кадастрового учета осуществить пересмотр и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), установив с 02.07.2012 в отношении земельных участков, расположенных в Ставропольском крае, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки -Пятигорск, следующую кадастровую стоимость:

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0152, площадью 136 066,2 кв. м, в размере - 197 881 000 рубля;

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0154, площадью 53 448 кв. м, в размере - 77 787 625,14 рубля;

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м, в размере - 57 249 000 рубля.

Определением от 06.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью «Реал-Консалтинг-Аудит» (далее -ООО «Реал-Консалтинг-Аудит») (том 2, л.д. 55-56).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Не согласившись с решением суда от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013, Общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 15.11.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, в связи  с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Определением от 24.01.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.03.2014, которое отложено на 14.04.2014.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск, на судью Сулейманова З.М.

В судебное заседание 14.04.2014 представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом  извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу № А63-6679/2013 в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции обществу на праве собственности  принадлежат  земельные участки земель населенных пунктов - под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки - Пятигорск, с кадастровым номером 26:30:040402:0152 площадью 136 066, 2 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0154, площадью 53 488 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012.

Согласно результатам государственной кадастровой оценки органом кадастрового учета в ГКН внесены следующие сведения об удельных показателях и кадастровой стоимости:

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0152, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 204 480 285,36 рубля;

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0154, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 80 381 766,4 рубля;

-в     отношении     земельного     участка     с     кадастровым     номером 26:30:040402:0153, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 59 158 623, 68 рубля.

В  мае 2013 года ООО «Реал-Консалтинг-Аудит» по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлены отчеты от 14.05.2013 № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, согласно которым по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152 составляла 197 881 000 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154 - 77 787 625,14 рубля и в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153 - 57 249 000 рубля.

Общество, считая, что поскольку в соответствии с отчетами от 14.05.2013 № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040402:0152, 26:30:040402:0154, 26:30:040402:0153  значительно ниже утвержденной кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании пункта 3 статьи 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленным суду отчетами от № № 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, что рыночная стоимость земельных участков, определенных на основании отчетов, значительно ниже от кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии со статьей  24.19 Федерального Закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности)  результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с требованиями Закон об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а отчет должен быть подготовлен в соответствии  с установленными стандартами оценки.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в силу статьи 12 Закона № 135 -ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Следовательно, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами и осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суд первой инстанции, проверив представленные отчеты № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2013 на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки с  учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу общества, установил следующее.

Согласно статье 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Судом первой инстанции установлено, что в разделах отчетов № № 431 -13/1, 431-13/2, 431-13/3 оценщиком не обоснованы отказы от затратного и доходного подходов определения рыночной стоимости земельных участков (разделы отчета мотивированных обоснований не содержат), оценщик применил сравнительный подход, перечислив в разделах 4.2 отчетов данные по четырем объектам-аналогам, расположенным в городе Ставрополе, указав, что объекты аналоги находятся в том же районе, что и оцениваемые земельные участки.

При этом  оценщик посчитал обоснованным применение следующих корректировок: на рыночные условия; категорию земли; разрешенное использование земельного участка; на право собственности и на наличие    ограничений прав; на    дату предложения; на расположение; на площадь; на наличие коммуникаций; на наличие подземных ископаемых.

Вместе с тем, пункт  22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В обоснование принятых для сравнения цен, а также иных характеристик объектов-аналогов к отчету приложены распечатки с информационных порталов с размещенными в сети Интернет объявлениями