Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу n А61-1924/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                           Дело № А61-1924/2010

18 марта  2011 года                                                                               Вх.16АП-395/11 (1)

15 марта  2011   года объявлена резолютивная часть постановления.

18 марта  2011  года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Баканова А.П., Казаковой Г.В.,  

 при ведении протокола секретарем Подгурской А.В., 

рассмотрев апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Габуева Л.Х. (ИНН 150301529201, ОГРНИП 304150314700083)  на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.12.2010 по делу № А61-1924/2010 по иску Индивидуального предпринимателя Габуева Л.Х. к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088) об обязании признать за ИП Габуевым Л.Х. преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (судья  Носенко М.С.),

в судебное заседание явились:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа - не явился, извещен 17.02.2011,

от индивидуального предпринимателя Габуева Л.Х. – Сланова З.В. по доверенности от 21.07.2010,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Габуев Л.Х. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г.Владикавказа (далее – комитет) об обязании признать за ИП Габуевым Л.Х. преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Заявленные требования мотивированы наличием между сторонами арендных отношений на спорное нежилое помещение,  в связи с чем у предпринимателя имеется преимущественное право приобретения  указанного помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 20.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у предпринимателя  отсутствует надлежащим образом оформленный  долгосрочный договор аренды спорного недвижимого имущества, а также наличием задолженности по внесению арендных платежей по аренде спорного помещения.

Не согласившись с данным решением суда,  предприниматель  подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что суд первой инстанции при оценке доказательств не обоснованно  исключил из числа доказательств представленные нотариально заверенные копии ранее заключенных договоров аренды. В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы, изложенные в   апелляционной жалобе, просила ее удовлетворить, решение суда первой инстанции – отменить.

Представители  комитета  в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу,  от представителя предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неявкой представителя комитета.

Данное ходатайство рассмотрено апелляционным судом и признано не подлежащим удовлетворению,  поскольку изложенные причины не подтверждены документально, не являются объективными, служащими основанием для отложения рассмотрения жалобы по нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, комитет надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы, направил в апелляционный суд  возражения на апелляционную жалобу, в которых просил  обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя предпринимателя,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения  принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела,  между Комитетом по управлению имуществом г. Владикавказа (правопредшественник Комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа) и индивидуальным предпринимателем Габуевым Львом Хазбиевичем заключены Договор аренды № 225 от 29.11.2005 и договор аренды № 57 от 05.05.2009.

Предприниматель 09.06.2010 обратился в Комитет с заявлением о приобретении в собственность арендуемого им для использования под торговлю нежилого помещения подземного перехода по ул. Кирова/ пр. Мира общей площадью 188,9 кв.м.

Комитет письмом от 16.07.2010 № 2595 сообщил предпринимателю, что в связи с задолженностью по арендной плате он не может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества.

Считая отказ комитета незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с требованиями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - закон) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)  в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).

Как видно из материалов дела, по условиям договора № 225 от 29.11.2005 комитет предоставил в аренду нежилое помещение подземного перехода по ул. Кирова/ пр. Мира для использования под торговлю общей площадью 188,9 кв.м. Срок аренды установлен с 01.01.2005 по 31.12.2008 (п. 1.1. договора).

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как правильно установил суд первой инстанции, договор аренды № 225 от 29.11.2005 является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию, доказательств обратного предпринимателем не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

При этом, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

По смыслу статей 3, 4, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

Таким образом, поскольку у истца имеется задолженность по арендной плате, что не оспаривается сторонами, условие пункта 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предприниматель не выполнил. Соответственно, преимущественное право у индивидуального предпринимателя Габуева Л.Х. на приобретение спорного нежилого помещения, не возникло. Отказывая предпринимателю в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества, комитет в своем письме указал на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за 2009 г. в размере 132 230  рублей, за 2010 г. в размере 66 115  рублей.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Решениями собрания представителей г. Владикавказа утверждены ставки размеров арендной платы на 2006, 2007, 2009 г.г. Размер арендной платы за подвальные помещения (магазины, кафе и прочее) составляет в 2006 г. 500 рублей за 1 кв.м. в год, в 2007 и 2008 г.г.  700 рублей за 1 кв.м. в год.

Распоряжением Администрации местного самоуправления г.Владикавказа № 78 от 06.02.2004 комитету предписано обязать арендатора произвести реконструкцию и капитальный ремонт подземного перехода и прилегающей территории, освободив от оплаты арендных платежей на срок аренды. В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами истцом произведен капитальный ремонт арендуемых помещений и прилегающей территории на сумму 309 176  рублей. Комитет стоимость понесенных предпринимателем затрат на капитальный ремонт не оспаривает.

Как видно из материалов дела, предприниматель владеет и пользуется помещениями подземного перехода по ул. Кирова/ пр.Мира для использования под торговлю общей площадью 188,9 кв.м. с января 2005 г.

 При этом,  судом первой инстанции правильно установлено, что стоимость понесенных предпринимателем затрат в помещение подземного перехода и прилегающей к нему территории покрывает размер арендной платы, установленный решениями собрания представителей г. Владикавказа, только за период с 2006 г. по 2008г. Таким образом, в 2009 г. и 2010г. плата за пользование помещением истцом не вносилась.

Учитывая, что предприниматель  не представил доказательств отсутствия задолженности по арендным платежам за 2009-2010 г.г., а также нарушение предпринимателем условия пункта 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает, что комитет обоснованно отказал предпринимателю в выкупе спорного нежилого помещения.

Ссылка предпринимателя на имеющиеся в материалах дела нотариально заверенные копии других договоров аренды, заключенных между ним и ответчиком, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства преимущественного права предпринимателя на приобретение  арендуемого имущества по следующим основаниям.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своей позиции предприниматель представил следующие договора:

договор № 14 от 02.01.2006 сроком действия с 02.10.2006 по 30.11.2006.,

договор № 271 от 02.12.2006 сроком действия с 02.12.2006 по 31.10.2007,

договор № 274 от 02.11.2007 сроком действия с 02.11.2007 по 30.09.2008,

договор № 68 от 02.10.2008 сроком действия с 02.10.2008 по 31.08.2009,

договор № 177 от 02.09.2009 сроком действия с 02.09.2009 по 31.07.2010.

Между тем, истец в суде первой инстанции при подаче иска и в исковом заявлении не ссылался на наличие других договоров, заключенных сроком менее 1 года каждый из них. Кроме того, истец не обосновал необходимость заключения других договоров аренды сроком менее 1 года при наличии заключенного договора от 29.11.2005 сроком с 01.01.2005 по 31.12.2008. и договора №57 от 05.05.2009 сроком от 02.01.2009 по 31.12.2009.

Более того, как установлено судом первой инстанции, и видно из представленных в суд апелляционной инстанции на обозрение, указанные экземпляры договоров аренды являются цветными ксерокопиями, на которых отсутствуют подлинные печати и подписи ответчика.

В связи с необходимостью исследования подлинных договоров аренды, апелляционный суд выяснил у истца, что подлинные договоры аренды