Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу n А15-1470/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                     Дело № А15-1470/2010

08 февраля 2011 года                                      Апелляционное производство 16АП-3433/10(1)

                                                 Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2011,

                                                 дата изготовления постановления в полном объеме 08.02.2011

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Жукова Е.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асланиди В.И.

с участием представителей:

от ИП Гаймасова И.Б.: Валигасанов А.У. по доверенности от 01.02.2011;

рассмотрев апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Гаймасова И.Б.

на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 12.11.2010 по делу № А15-1470/2010 (судья Цахаев С.А.)

по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан к индивидуальному предпринимателю Гаймасову И.Б.

о взыскании 540 305 рублей задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Дагестан (далее министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю (далее предпринимателю) Гаймасову Ибрагиму Бийсултановичу о взыскании 540 305 рублей задолженности по договору аренды, в том числе 414 577 рублей арендной платы и 125 728 рублей пени.

Определением суда от 29.07.2010 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено государственное унитарное предприятие «Автоколонна 1292»  г. Хасавюрт (далее предприятие).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 12.11.2010 по делу № А15-1470/2010 заявленные требования удовлетворены частично. Взыскано с предпринимателя в пользу министерства  420 057 рублей 64 копейки арендной платы по договору от 01.07.2008 и 60 000 рублей пени. В остальной части иска отказано. Взыскано с предпринимателя в доход федерального бюджета Российской Федерации 14 601 рублей 15 копеек госпошлины по иску.

В апелляционной жалобе предприниматель просит принятый по делу судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что спорное имущество, являвшееся договором аренды от 01.06.2008, фактически не было передано предпринимателю, он его не использовал ввиду непригодности, а также ввиду нахождения в нем  имущества арендодателя, имущество было им возвращено вскоре после подписания акта. По мнению апеллянта, судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о том, что директор предприятия не имел права подписывать акт от 05.10.2008 о возврате арендованного имущества.

В отзывах на апелляционную жалобу предприятие и конкурсный управляющий  просят решение отменить, ссылаясь на то, что акт приема-передачи от 01.06.2008 был составлен формально, в действительности, предприниматель не получал имущество по договору аренды от 01.07.2008, в помещениях до настоящего времени находится имущество ГУП,  в связи с чем просят решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, мнения участвующих в деле лиц, приходит к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2008г. предприятием при участии министерства и  предпринимателем  подписан акт, в котором указано о передаче последнему в аренду здания гаража под литером «В», расположенного по адресу: г. Хасавюрт, ул. Махачкалинское шоссе, 206, общей площадью 1874,3 кв. м по договору № 74 от 01.07.2008г.(л.д.26 оборот).

Спустя месяц 01 июля 2008 года между предприятием, при участии министерства,  и  предпринимателем, подписан договор аренды государственного нежилого фонда № 74 (далее договор), предметом которого указан объект нежилого фонда Республики Дагестан, расположенный по адресу: г. Хасавюрт, ул. Махачкалинское шоссе, 206, общей площадью 1874,3 кв. м и состоящий из помещений, выделенных красным цветом на схеме в Приложении № 1 (л.д.23-26).

При этом Приложение № 1 в материалах дела отсутствует, а имеющаяся  схема – л.д.27, не позволяет определить помещения, передаваемые по договору аренды, поскольку на ней  в отсутствие плана земельного участка только начерчены два прямоугольника, один из которых помечен буквой «В», и указаны размеры этого прямоугольника, какие-либо ориентиры, позволяющие определить расположение помещений на местности, отсутствуют.

Срок действия договора указан до 30 мая 2018 года. В п.1.4 договора указано, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.06.2008 г.

В п.2.1.1. договора указана обязанность арендодателя передать арендатору объект по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора. В указанном пункте также сделана оговорка о том, что если на момент подписания договора объект находится во владении арендатора, то акт приема-передачи объекта не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать объект арендатору указывается в главе 6 договора «Особые условия».

При этом в указанной главе сведения об исполнении обязанности отсутствуют.

В деле также имеется акт приема-сдачи без даты, составленный и подписанный членами комиссии и индивидуальным предпринимателем Гаймасовым И.С. (л.д.100) о сдаче в аренду боксов в количестве 26 штук без указания их площади и места их нахождения.

Из договора аренды №74 следует, что стороны в нем установили твердую сумму ежемесячной арендной платы в размере 23 429 рублей без учета НДС, из которой 80% подлежало перечислению истцу, что составляет 18 743 рублей ежемесячных арендных платежей.

Как видно из материалов дела, на момент составления акта и договора Гаймасов Ибрагим Бийсултанович индивидуальным предпринимателем не являлся, он был зарегистрирован в качестве предпринимателя  позднее - 12 сентября 2008 года (л.д.37,38,62).

05.10.2008 между  предпринимателем  и предприятием был подписан акт приема-передачи, согласно которому  предприниматель возвратил полученные по договору аренды № 74  и акту приема-передачи от 01.06.2008 помещения в связи с их непригодностью и невозможностью их использования для целей аренды в связи с отсутствием электро, водо и газоснабжения (л.д.34).

Как видно из имеющихся в материалах дела пояснительных записках начальника и главного бухгалтера предприятия к балансу за 2 квартал 2008 года и за 2008 год (л.д.64,65), в них содержатся сведения о передаче в аренду имущества во втором квартале 2008 г. и о нахождении этого имущества на балансе предприятия по окончании 2008 г.

В перечне объектов недвижимости, находящихся у предприятия по состоянию на 01.04.2009, содержатся сведения об имуществе, указанном в договоре аренды (л.д.66,67).

13.02.2009 договор аренды был зарегистрирован в Управлении ФРС по Республике Дагестан.

Ответчиком по квитанции от 05 марта 2009 года произведена уплата министерству платежей  в сумме 90 000 рублей  (л.д.35), при этом, в ней не указано, за какой период времени произведена оплата,  не указано также и основание платежа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды – не внесение арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании задолженности по договору аренды и пени, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды 01.07.2008 г.,  из него у предпринимателя возникли обязательства  по оплате арендованного имущества, они им не исполнены в добровольном порядке, поэтому задолженность по оплате и пени в связи с неисполнением обязательства подлежит взысканию в судебном порядке.

Однако,  судом первой инстанции  при рассмотрении спора не учтено следующее.

Согласно  части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При аренде здания и сооружения, находящегося на земельном участке, по договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Как видно из материалов дела, в подписанном сторонами договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Так, в самом договоре указана только площадь помещений и их адрес. Указанное в договоре Приложение № 1, в котором на схеме красным цветом должны быть согласно условиям договора выделены передаваемые в аренду помещения, не позволяет определить место их расположения на земельном участке по указанному в договоре адресу по отношению к другим литерам, их количество, в то время как в договоре недвижимое имущество в виде помещений указано во множественном числе.

Отсутствуют такие данные и в акте приема-передачи от 01.06.2008г.

В акте приема-сдачи без даты, составленном комиссией и предпринимателем о передаче имущества в аренду указаны 26 штук гаражей без указания их площади и адреса расположения.

Кроме того, в нарушение части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре не указано о передаче прав на земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования.

При таких обстоятельствах, представленный в материалы дела договор, не содержащий данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды,  в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

По незаключенному договору аренды недвижимого имущество обязательства по уплате арендных платежей отсутствуют. В этом случае возможно взыскание неосновательного обогащения  при доказанности факта использования имущества.

Как видно из материалов дела, этот факт представленными истцом доказательствами не подтвержден.

Для использования недвижимого имущества арендатору в соответствии с п.2.2.11 необходимо было заключить соответствующие договоры на поставку электроэнергии, газа, коммунальных услуг, технического обслуживания, поскольку без этого эксплуатация здания была невозможна, однако, такие договоры ответчиком не заключались, в материалы дела они истцом не представлены.

Предприятие утверждало в суде первой инстанции и указало в отзывах на апелляционную жалобу, представленных конкурсным управляющим и исполнительным директором, что предпринимателем фактически приняты гаражи не были, так как там находилось и находится по настоящее время имущество предприятия, имуществом предприниматель никогда  не пользовался.

Кроме того, предпринимателем и предприятием еще 05.10.2008 был составлен акт о возврате арендованного имущества, а в своих отчетных данных, начиная с этого времени, предприятие указывало это имущество, как находящееся в его владении.

В материалах дела отсутствуют также иные доказательства того, что предпринимателем использовалось недвижимое имущество.

Лицо, не пользовавшееся имуществом, не может нести обязанность по оплате, на что указано в пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В случае заключения договора аренды нежилых помещений обязанность арендатора по  оплате за пользование ими возникает только после фактической передачи нежилых помещений.

Факты уплаты в марте 2009 года предпринимателем частично платежей министерству, а также государственная регистрация договора в феврале 2009 года,  не могут повлиять на выводы о незаключенности договора и не использовании имущества ответчиком, поскольку с ними закон не связывает наличие либо отсутствие указанных обстоятельств.

Таким образом, поскольку основания для удовлетворения заявленных требований по делу отсутствуют, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 266, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 12.11.2010 по делу №А15-1470/2010 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований Министерства земельный и имущественных отношений Республики Дагестан к индивидуальному предпринимателю Гаймасову И.Б. отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Председательствующий                                                        С.А. Параскевова

Судьи                                                                                      Е.В. Жуков

З.М. Сулейманов