Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n А63-568/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Ессентуки                                                   Дело №А63-568/2010

27 января 2011  г.                                         Регистрационный номер

апелляционного производства  16АП-­­­­­­­­­­­­­­­1872/2010

                                                 Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2011,

                                                 дата изготовления постановления в полном объеме 27.01.2011

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асланиди В.И.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Полянского Е.Г.: представитель Скоморохов М.А. по доверенности от 01.10.2009;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска: представитель по доверенности Смирнова Е.В. от 26.07.2010 № 4912/27;

рассмотрев апелляционную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2010 по делу № А63-568/2010 (судья Тузова Р.Р.)

по иску  индивидуального предпринимателя Полянского Е.Г.

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска,

третье лицо – индивидуальный предприниматель Молибога Ю.Г.

о признании недействительным отчета по оценке рыночной стоимости № 06/09 от 11.06.2009, произведенным независимым оценщиком Молибога Ю.Г., об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 485,2 кв.м., по цене 5 238 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Полянский Егор Германович г. Невинномысск (далее – предприниматель, истец) обратился с иском в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска  (далее – комитет, ответчик) о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости №06/09 от 11 июня 2009 года, произведенным независимым оценщиком Ю.Г. Молибога, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 485,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Невинномысск, ул.Революционная,18, по цене 5 238 000 руб.

Определением от 25.03.2010 суд привлек в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя (оценщика) Молибога Юрия Георгиевича с.Кочубеевское.

Истец уточнил требования и просил признать недостоверным отчёт об оценке рыночной стоимости №06/09 от 11 июня 2009 года, произведенный независимым оценщиком Ю.Г. Молибога; обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 485,2 кв.м., расположенного по адресу: город Невинномысск, улица Революционная, 18, по цене 5 238 000 рублей в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2010 исковые требования удовлетворены. Принимая решение, суд исходил из того, что ответчики не представили доказательств того, что отчет №06/009 от 11.06.2009 выполнен независимым оценщиком Молибога Ю.Г. на основании договора, заключенного в результате тендера на проведение оценочных услуг. Рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого помещения площадью 485,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Невинномысск, ул.Революционная,18, в соответствии с выводами экспертов составила 5 238 000 рублей. Приведенная оценка правомерна на дату подачи искового заявления, фактически между сторонами возник спор  о понуждении заключить сделку по цене, предложенной истцом.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2010, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований ИП Полянскому Е.Г. отказать. Считает, что выводы суда первой инстанции противоречат действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Условия приватизации определены на основании акта оценки независимого оценщика. Истец получил письмо с условиями договора, в том числе, и по цене 17 августа 2009 года, однако, по истечении тридцати дней не подписал договор. Истечение этого срока является в силу положений статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» является основанием для утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Выводы суда, основанные на акте экспертного исследования, являются неправильными, так как в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ цена при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственный судебный эксперт не является субъектом оценочной деятельности.

Суд не указал в решении, почему он отдал предпочтение акту экспертного исследования.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 производство по делу №А63-568/2010 приостановлено в связи с назначением судебно-строительной экспертизы.

Определением суда от 16.12.2010 производство по делу возобновлено.

Представитель комитета в судебном заседании доводы жалобы поддержал и просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель предпринимателя в судебном заседании просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы, явку своих  представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, мнения участвующих в деле лиц, приходит к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами состоит в определении рыночной стоимости спорного помещения для его выкупа.

Согласно акта экспертного исследования, представленного в суд истцом, по состоянию на июль 2009 г. она составляет 5 238 000 рублей.

Согласно отчета оценщика, который произвел оценку по заданию комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и на основании заключенного договора, рыночная стоимость  приватизируемого имущества составляет 9 097 505 рублей.

Указанная сумма была предложена условием договора.

24.06.2009 истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с просьбой предоставить ему в полном объеме акт оценки для ознакомления.

05.08.2009 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска предоставил только приложение к акту оценки 09/06 от 11.06.2009 лист с выводами, что оценка была проведена правильно, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

После чего истец обратился в государственное экспертное учреждение для определения рыночной стоимости спорного имущества, затем в комитет, предложив цену согласно акта экспертного исследования.

06.01.2010 истец получил отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска г.Невинномысск от заключения договора купли-продажи, в связи с чем обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования предпринимателя, суд первой инстанции признал недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2009 № 06/09 и руководствовался актом экспертного исследования № 268/8 от 02 сентября 2009г.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, однако, она не была проведена в связи с отсутствием средств на ее оплату у истца.

В связи с наличием противоречий в отчете оценщика и в акте экспертного исследования по вопросу стоимости спорного имущества, подлежащего приватизации, по ходатайству истца судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно ее выводов, рыночная стоимость спорного имущества составляет 5 238 000 рублей.

Экспертиза проведена с применением затратного, сравнительного и доходного подхода.

Назначение экспертизы и результаты проведенной экспертизы ответчиком не оспорены. Указанная в экспертном заключении рыночная стоимость имущества соответствует установленной оспариваемым решением суда.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает установленную решением суда первой инстанции рыночную стоимость спорного имущества правильной.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом установленного законом срока на подписание договора и утрате в связи с этим  преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения не подлежат удовлетворению, поскольку закон связывает это обстоятельство с бездействием покупателя, однако, оно по настоящему делу отсутствует. Договор не был подписан истцом в установленный законом срок в связи с его несогласием с условиями договора и  с возникновением спора между сторонами, для разрешения которого истец и обратился в суд.

Судом первой инстанции принят во внимание акт экспертного исследования в связи с тем, что отчет признан недостоверным, что следует из судебного решения.

Как правильно указал суд первой инстанции, отчет составлен без осмотра помещений и выполнен оценщиком на основании договора, заключенного в нарушение установленного законом порядка на проведение оценочных услуг.

При этом, выводы суда, основанные на акте экспертного исследования,  не привели к принятию неправильного решения, поскольку рыночная стоимость спорного имущества, установленная судом, подтверждена заключением проведенной по делу апелляционным судом  судебной экспертизы, а потому доводы жалобы и в этой части не могут являться основанием к отмене состоявшегося по делу решения.

Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2010 по делу № А63-568/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий                                                        С.А. Параскевова

Судьи                                                                                      Н.В. Винокурова

Е.В. Жуков