Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2015 по делу n А32-7236/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-7236/2014

20 июля 2015 года                                                                              15АП-9628/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Филимоновой С.С.

судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом,

от  заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волшебная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2015 по делу № А32-7236/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волшебная компания"; к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица администрации муниципального образования Крымский район

об оспаривании отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Волшебная компания" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отраженного в сообщении от 09.01.2014 № 26/2012/2013-945 решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 290 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:15:0403004:114, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: Краснодарский край, Крымский район, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива «Сопка Героев» секция 38 часть контура 10, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, (далее – земельный участок) и о понуждении к осуществлению государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Крымский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, заявленные требования удовлетворены по мотивам неправомерного погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации обременения прав на земельный участок в виде аренды в пользу общества, отсутствия доказательств своевременного направления администрацией уведомления об отказе от договора от 29.04.2010 № 4500008431 аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, фактического сохранения арендных отношений между администрацией и обществом до момента заключения договора от 19.11.2013 № 167 купли-продажи земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2014 г. решение суда первой  инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала, что содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о неправомерном погашении управлением в реестре записи о государственной регистрации договора аренды, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, о сохранении арендных отношений между администрацией и обществом до момента заключения договора купли-продажи, а также о наличии у общества права на выкуп земельного участка в установленном пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ порядке не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2015 г., принятым по результатам нового рассмотрения, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что условие о цене, согласованное сторонами в пункте 2.1. договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству, цена земельного участка определена неверно, условие договора купли-продажи о выкупной стоимости ничтожно.

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Волшебная компания" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды является продленным на неопределенный срок, Управление неправомерно погасило запись о регистрации договора аренды, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка договор аренды являлся действующим, определение выкупной стоимости участка находилось вне сферы влияния общества, при этом основания  относительно выкупной стоимости участка в обжалуемом отказе Управления отсутствовали.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание представители сторон, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились, от общества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.04.2010 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании результатов аукциона (протокол от 28.04.2010 № 4) заключен договор аренды земельного участка со сроком аренды до 27.04.2013. Сумма годовой арендной платы составила 380 500 рублей. Договором аренды предусмотрено прекращение его действия по истечении срока аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 15.06.2010 (запись регистрации № 23-23-28/065/2013-414). Земельный участок передан арендатору 28.04.2010 без составления акта приемки-передачи.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.04.2013 о пролонгации договора аренды до 26.03.2014 (далее – дополнительное соглашение). Со стороны администрации дополнительное соглашение подписано исполняющим обязанности начальника управления имущественных отношений администрации. Доказательства осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения в деле отсутствуют.

В адресованном обществу письме от 21.05.2013 № 03-02/1137 администрация в лице управления имущественных отношений, отметив наличие у арендатора задолженности по арендной плате в размере 843 623 рублей 69 копеек, указала на отсутствие у нее намерений на продление арендных отношений, предложила обществу погасить образовавшуюся задолженность, вернуть земельный участок в надлежащем состоянии и обеспечить погашение соответствующей регистрационной записи в реестре до 10.06.2013. Доказательства направления письма от 21.05.2013 № 03-02-/1137 и его получения обществом в деле отсутствуют.

На основании заявления администрации от 28.05.2013 Крымским отделом управления 30.05.2013 в реестре погашена запись о регистрации договора аренды, о чем муниципальное образование поставлено в известность соответствующим уведомлением от 30.05.2013 № 28/065/2013-414.

Постановлением администрации от 15.11.2013 № 2193 земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату, составившую сто процентов от кадастровой стоимости земельного участка (171 877 рублей). Во исполнение постановления администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 19.11.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка.

Общество обратилось в управление с заявлением от 29.11.2012 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Сообщением от 09.01.2014 № 26/2012/2013-945 управление поставило общество в известность о принятом решении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок ввиду прекращения с 28.05.2013 действия договора аренды.

Считая названный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Из содержания ст. 198-201 АПК РФ следует, что для признания незаконным ненормативного правового акта необходимо одновременное наличие двух условий – несоответствия оспариваемого акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя по делу.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 26/2012/2013-945 от 09.01.2014 года, по изложенным в данном отказе основаниям, не соответствует закону.

Как видно из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права собственности на земельный участок, Управление Росреестра по Краснодарскому краю в сообщении от 09.01.2014 г. указало, что право аренды земельного участка прекращено 28.05.2013 г., в связи с чем закрепление в собственность за обществом данного земельного участка не представляется возможным.

Подробно проанализировав нормы гражданского и земельного законодательства РФ, приняв во внимание наличие  фактических взаимоотношений между арендатором и арендодателем, не прекративших арендных отношений и заключивших дополнительное соглашение к договору аренды от 26.04.13, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка договор аренды от 21.05.2013. № 03-02-/1137 являлся действующим.

 Поскольку в отношении спорного земельного участка на момент его заключения отсутствовало законодательно установленное требование о заключении договора аренды исключительно на торгах, и доказательств тому, что при заключении договора аренды имелись еще заявления о предоставлении спорного земельного участка, не представлено, суд приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, установил, что  договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Кроме того, основываясь на положениях п.4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ и ст. 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае",  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу (арендатору), а лишь тому, который надлежаще использовал этот участок в течение более трех лет. Законодателем закреплен механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях).

В материалах дела отсутствуют доказательства использования  в период действия договора аренды земельного участка не по целевому назначению земельного участка и с ненадлежащим исполнением обществом обязанностей по договору аренды. В этой связи суд пришел к правильному выводу о том, что основания, указанные в сообщении об отказе в регистрации от 09.01.2014 № 26/2012/2013-945, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Вместе с тем, ввиду наличия неустранимых противоречий в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент заключения договора купли-продажи, содержащихся в кадастровых паспортах и договоре купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условие о цене в договоре купли-продажи является не согласованным, а договор купли-продажи вследствие этого – ничтожным (ст. 421-422 ГК РФ). 

В соответствии со  статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Поскольку обществом на регистрацию был представлен договор купли-продажи, не соответствующий требованиям законодательства РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании данного договора у регистратора не имелось, а потому фактически отказ от 09.01.2014 г. соответствует положениям ст. 17 Закона №122-ФЗ.

Доводы общества о том, что установление выкупной цены земельного участка находится вне сферы влияния общества, не имеют  правового значения для обстоятельств настоящего дела, поскольку не опровергают отсутствие у Управления Росреестра правовых оснований для регистрации перехода прав на основании договора купли-продажи от 19.11.2013г., а потому подлежат отклонению.

Отсутствие в тексте адресованного обществу сообщения Управления от 09.01.2014 г. сведений о несогласованности выкупной цены земельного участка не препятствует суду признать данный отказ законным по основаниям, отличным от изложенных Управлением Росреестра в сообщении от 09.01.2014 г., поскольку исходя из содержания ст. 198-201 АПК РФ суду надлежит проверять законность оспариваемого ненормативного акта в целом, а не только относительно изложенных в нем оснований.

Фактические