Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу n А32-36360/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-36360/2014

15 июля 2015 года                                                                              15АП-6833/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: Перекрестов П.А. по доверенности от 16.01.2015  № 594/120513-6,

от ответчика: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг»,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2015 по делу № А32-36360/2014,

по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

(ОГРН 1022302919374)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг»

(ОГРН 1022302922872)

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Грачева С.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее департамент), обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг» (далее общество) о расторжении договора аренды № ДК-2/23 от 14.04.2010 и об обязании освободить занимаемое недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2015 г. расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 14 апреля 2010 года №ДК-2/23, заключенного департаментом имущественных отношений администрации города Сочи, и обществом с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг».

Суд обязал ООО «Стройтрейдинг» освободить и возвратить (передать по акту приема-передачи) департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, здание кинотеатра «Стерео», общей площадью 2706,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, 37.

Не согласившись с решением суда, ООО «Стройтрейдинг» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, указав, что не нарушало сроки оплаты арендных платежей, поскольку на протяжении нескольких лет добросовестно перечисляло арендные платежи. В мае 2014 общество перечислило денежные средства на счет истца, однако, «НББ банк» не перечислило денежные средства на счет истца, в связи с банкротством.

Кроме того, спорное помещение находилось в субаренде у ГК «Олимпстрой», которая также своевременно осуществляла платежи. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске отказать.

После принятия апелляционной жалобы к производству, через канцелярию суда от ОАО «Пансионат Олимпийский Дагомыс» поступило платежное поручение  № 5 от 23.10.2014 г. о перечислении арендной платы по договору ДК-2/23 от 14.04.2010 за 4 квартал 2014 г. на сумму 5 215 509 руб. 76 коп.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2014 по делу №А32-22552/2014 с ООО «Стройтрейдинг» в пользу департамента взыскана задолженность в размере 5 215 509 руб. 76 коп., неустойка по договору за период с 11.05.2010 по 25.05.2014 в размере 341 879 руб. 47 коп.

Как видно из расчета департамента, представленного в материалы дела задолженность в размере 5 215 509 руб. 76 коп. образовалась по состоянию на 26.10.2010. 

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции, в определении об отложении судебного заседания от 17.06.2015 года, просил департамент пояснить, исполнено ли решение суда, оплачена ли ответчиком задолженность в размере 5215 509 руб. 76 коп., настаивает ли департамент на расторжении договора аренды.

В настоящем судебном заседании представитель истца пояснил, что решение суда не исполнено на сегодняшний день. Истец настаивает на исполнении решения суда первой инстанции. Указал, что разрешение на передачу спорного объекта  в субаренду ответчику не выдавалось.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик не обеспечил явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенный арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Положением о порядке управления  муниципальным имуществом города Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 24.02.2010 № 50, на основании решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 210 «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 26.04.2007 Л1 77 «Об использовании нежилых помещений по Курортному проспекту, 37» департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и обществом с ограниченной  ответственностью «Стройтрейдинг» был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и составляющего муниципальную казну города Сочи, от 14.04.2010 №ДК-2/23.

На основании данного договора аренды обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг» передано во временное владение и  пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности города Сочи. - здание кинотеатра «Стерео» общей площадью 2706,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, улица Курортный проспект, дом № 37.

Согласно п. 1.2. договора,  срок действия договора определен с 13.12.2009 по 12.12.2014.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, п.п. 2.4.3, 3.2, 3.3 договора аренды № ДК-2/23, арендатор обязан ежеквартально оплачивать арендную плату в сроки, определенные договором.

Однако, в нарушение условий договора общество с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг» допущена задолженность по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-22552/2014 исковые требования Департамента к ответчику о взыскании задолженности и пени по указанному договору удовлетворены полностью.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 22.05.2014  №  10099/02-05-16  уведомлял общество с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг» о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в срок до 10.06.2014.

Однако общество с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг» требования департамента не исполнены, арендная плата не внесена.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи также в адрес общества с ограниченной ответственностью «Стройтрейдинг»  01.07.2014 (исх. №14031/02-05-16) направлена претензия об отказе от договора аренды и необходимости освободить фактически находящиеся в пользовании нежилые помещения общей площадью 2706,9 кв. м., расположенные по адресу: г.Сочи. Курортный проспект, дом 37. 

Претензия была направлена по юридическому адресу ответчика: г. Сочи, Курортный проспект, дом 37. Поскольку ответа на претензию и ее удовлетворения в адрес истца не последовало, последний обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в  разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа  другой  стороны  на  предложение  изменить  или  расторгнуть  договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (данная правовая позиция вытекает из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и подтверждена в постановлениях Арбитражного суда Северо -Кавказского округа от 09.04.2015 № Ф08-1191/2015 по делу № А77-675/2014, от 19.03.2015 по делу № А32-22967/2014).

Из содержания письма от 22.05.2014 № 10099/02-05-16 следует, что обществу было предложено погасить задолженность по арендной плате и пене в срок до 10.06.2014. В дальнейшем в адрес общества была направлена претензия об отказе от договора аренды и необходимости освободить фактически находящиеся в пользовании нежилые помещения общей площадью 2706,9 кв. м., расположенные по адресу: г. Сочи. Курортный проспект, дом 37, в связи с нарушением условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, истцом был соблюден установленный законом порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что общество на протяжении нескольких лет добросовестно перечисляло арендные платежи, подлежат отклонению, поскольку истцом в материалы дела представлены доказательства нарушения ответчиком сроков платежей по арендной плате. Так, из представленного расчета усматривается, что ответчиком не произведены платежи по арендной плате за период с 10.02.2014 по 25.06.2014 (л.д. 33).

Как пояснил представитель департамента суду апелляционной инстанции, платежным поручением № 5 от 23.10.2014 г. ответчик погасил задолженность по арендной плате по договору ДК-2/23 от 14.04.2010 за 4 квартал 2014 г. на сумму 5 215 509 руб. 76 коп. При этом, задолженность по арендной плате за 2 квартал 2014 года в размере 5 215 509,76 руб. ответчиком не погашена.

Кроме того, по состоянию на 02.07.2015 задолженность ООО «Стройтрейдинг» по договору аренды от 14.04.2010 № ДК-2/23 перед ДИЗО города Сочи составила 15 926 210,99 руб. за 3 периода (1 и 2 кварталы 2015 года, и 2 квартал 2014 года).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.

Из пояснений представителя департамента следует отсутствие воли на продолжение арендных отношений с обществом, его требование об освобождении обществом занимаемого недвижимого имущества суд находит обоснованным, соответствующим требованиям закона.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении