Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А32-24554/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-24554/2014

02 июля 2015 года                                                                              15АП-2614/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Бойко В.В. по доверенности от 15.12.2014;

от Кривоколыско Д.А. - представитель Лысенко С.В. по доверенности от 08.05.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Балакиревой Л.Г. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2014 по делу № А32-24554/2014

по иску ОАО "Кубаньэнерго"

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Балакиревой Л.Г.

при участии третьих лиц - Кривоколыско Д.А., индивидуального предпринимателя Красниковой И.Ю.

о взыскании задолженности, пени

принятое в составе судьи Шепель А.А.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Кубаньэнерго" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Балакиревой Людмиле Георгиевне о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 407/30-467 от 18.06.2007, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ст. Павловская, ул. Советская, 71, взыскании задолженности в размере 58985 руб. 40 коп., пени в размере 2988 руб. 32 коп.

Определением от 12.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Кривоколыско Дмитрий Александрович.

Решением от 24.12.2014 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 407/30-467 от 18.06.2007 прекращено в порядке части 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 58985 руб. 40 коп. основной задолженности, 2988 руб. 32 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 11.01.2014 по 11.06.2014. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Поскольку договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке, спорные помещения фактически освобождены ответчиком, в удовлетворении требования об обязании освободить спорное имущество, отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истец по телефону 29.01.2014 уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании пункта 7.1 договора в связи с заключением договора купли-продажи спорных помещений. На основании договора купли-продажи истец арендованное помещения передал Кривоколыско Д.А. Ответчик освободил спорные помещения 28.02.2014. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать плату до момента регистрации права нового собственника – 26.11.2014, необоснован, имущество передано Кривоколыско Д.А. по акту. Ответчик не мог возвратить помещения истцу, так как истец не являлся собственником имущества. Кроме того, истец передал спорные помещения Кривоколыско Д.А. во исполнение договора купли-продажи, следовательно, ответчик не мог пользоваться имуществом. После 28.02.2014 помещения находились в аренде у индивидуального предпринимателя Красниковой И.Ю.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Балакиревой Л.Г. не явился. Предпринимателем заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя.

Представитель истца в заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица - Кривоколыско Д.А. в заседании поддержал позицию заявителя жалобы, представил письменные пояснения.

Представитель индивидуального предпринимателя Красниковой И.Ю. в заседание не явился. Предпринимателем заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции 22.06.2015 был объявлен перерыв до 26.06.2015 до 11 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 18.06.2007 между ОАО энергетики и электрификации Кубани (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Балакиревой Л.Г. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 407/30-467 (т. 1 л.д. 11-14), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату часть коридора № 1 площадью 61,6 кв. м (из общей площади 106,4 кв.м), расположенную в здании литер А1, по адресу ст. Павловская, ул. Советсткая, 71.

Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 01.08.2007. Если ни одна из сторон письменно не заявит о прекращении действия договора за 30 рабочих дней до окончания срока его действия, срок действия договора считается продленным на тот же срок (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 стороны определили, что передача объекта производится путем фактической предоставления в срок не позднее 10 дней с момента заключения договора, что оформляется актом приема-передачи, который подписывается сторонами.

Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной платы за объект, в том числе компенсация оплаты за земельный участок, составляет 9830 руб. 90 коп. Ежемесячные платежи за пользование арендованным имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной в соответствии с настоящим пунктом договора, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го числа месяца, указанного в пункте 4.1 договора (пункт 6.1 договора).

В пункте 5.1.2 договора определено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, уведомив об этом арендатора письменно не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа.

Во исполнение названного договора, арендодатель по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 18.06.2007 (л.д. 17) передал спорное помещение арендатору.

В связи с неисполнением обязательств по оплате за пользование помещением за период с февраля по июнь 2014 года (включительно), ОАО «Кубаньэнерго» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как отмечено выше, истцом заявлено требование о взыскании задолженности за период с февраля по июнь 2014 года (включительно).

Вместе с тем, при удовлетворении требований о взыскании долга в полном объеме судом первой инстанции не учтено следующее.

При подаче иска ОАО «Кубаньэнерго» указало, что арендатор не исполняет обязанности с 01.02.2014, при этом период образования задолженности определен истцом с 11.01.2014 по 11.06.2014, то есть с января 2014 года. Данное противоречие в ходе рассмотрения дела не устранено.

В суде апелляционной инстанции 25.05.2015 представитель истца пояснил, что арендатором не исполнялась обязанность по внесению платежей с февраля 2014 года, задолженность взыскивается за пять календарных месяцев, то есть до 30.06.2014, в тексте искового заявления допущена ошибка.

Кроме того, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

Письмом от 31.01.2014 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.06.2007 № 407/30-467, необходимости в срок до 10.03.2014 освободить занимаемое нежилое помещение и передать его по акту (л.д. 18).

Между ОАО "Кубаньэнерго" (продавец) и Кривоколыско Д.А. (покупатель) 29.01.2014 заключен договор купли-продажи № 407/30-51 (л.д. 108-110), в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке, предусмотренном условиями настоящего договора нежилых помещений № 1, 1*, 2, 5 в здании литер А1, расположенные по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Советская, 71.

Согласно пункту 4.1 договора объект недвижимости, указанный в пункте 1.1 договора передается покупателю на основании акта приема-передачи.

Во исполнение указанного договора, по акту приема передачи от 29.01.2014 указанные выше помещения переданы покупателю (л.д. 111).

В апелляционной жалобе заявитель сослался на то, что освободил спорное помещение 28.02.2014.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Акт о возврате имущества арендодателю между сторонами не составлялся.

Риски отсутствия документа по возврату арендованного имущества несет арендатор.

Однако, между Кривоколыско Д.А. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Красниковой И.Ю. (арендатор) 28.02.2014 заключен договор аренды нежилого помещения № 1 (л.д. 131-133), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Павловская, ул. Советская, 71, общей площадью 70 кв.м, для использования в качестве магазина хозяйственных товаров.

Копия указанного договора представлена в материалы дела при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При этом в копии договора отсутствует подпись арендодателя.

В суд апелляционной инстанции представлен текст указанного договора, содержащий подписи обеих сторон (т. 2 л.д. 51-55), а также акт приема передачи нежилого помещения № 1 от 28.02.2014 (т. 2 л.д. 49-50), подписанный обеими сторонами.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В данном случае арендодатель в силу объективных причин не мог обеспечивать арендатору возможность владения и пользования спорным помещением в соответствии со спорным договором с момента передачи помещения в пользование иному арендатору – Красниковой И.Ю.

Таким образом, с момента передачи спорного помещения во владение иному лицу – индивидуальному предпринимателю Красниковой И.Ю. у Балакиревой Л.Г. отсутствовала объективная возможность пользоваться имуществом, в связи с чем обязанность последней по внесению арендной платы прекращена в порядке статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Красникова И.Ю. исполняла свои обязательства по внесению платы за пользование помещением с февраля 2014 года, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела расходные кассовые